在我國(guó)土地所有權(quán)是屬于國(guó)家或者集體所有,城市土地屬于絕對(duì)國(guó)家享有土地所有權(quán),對(duì)私人而言享有的則是土地使用權(quán)。根據(jù)民法總則規(guī)定,權(quán)利在法律有規(guī)定的情況下也是可以成為物權(quán)的客體的。那么土地使用權(quán)能否被當(dāng)做物權(quán),租賃的土地使用權(quán)入股合法嗎?
一、租賃的土地使用權(quán)入股是否合法
依據(jù)我國(guó)公司法的規(guī)定,股東是可以以土地使用權(quán)作為出資的,所以用土地的使用權(quán)入股是合法的,不違法公司法的規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)公司法》
第二十七條 股東可以用貨幣出資,也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資;但是,法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。
對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià),核實(shí)財(cái)產(chǎn),不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的,從其規(guī)定。
二、土地使用權(quán)出資的條件
1、土地的出資是使用權(quán)的出資,而不是所有權(quán)的出資。在中國(guó),土地是一種十分特殊的財(cái)產(chǎn),土地的國(guó)家所有和集體所有是公有制的基礎(chǔ),只有國(guó)家和集體組織才能作為土地所有權(quán)的主體。因此,任何企業(yè)或公司對(duì)土地的占有都不是所有者的占有,而是使用者的占有,企業(yè)或公司對(duì)土地享有的權(quán)利是使用權(quán),而不是所有權(quán),當(dāng)企業(yè)以土地出資的時(shí)候,所出資的標(biāo)的是土地的使用權(quán)而不是土地的所有權(quán)。
2、用于出資的土地使用權(quán)只能是國(guó)有土地的使用權(quán),而不能是集體土地的使用權(quán)。以土地使用權(quán)出資,實(shí)質(zhì)上就是使用權(quán)從出資者向公司的轉(zhuǎn)讓,而依據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定,能夠作為財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的只是國(guó)有土地的使用權(quán)。因此,如果集體組織欲以集體所有的土地對(duì)外投資,則必須首先將集體土地通過國(guó)家征用的途徑變?yōu)閲?guó)有土地,再?gòu)膰?guó)家手里通過土地出讓的方式獲得國(guó)有土地的使用權(quán),然后,才能進(jìn)行有效的投資。
3、用于出資的土地使用權(quán)只能是出讓土地的使用權(quán),而不能是劃撥土地的使用權(quán)。在中國(guó),國(guó)有土地的使用權(quán)分為劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán),前者為各種社會(huì)組織基于其特定的社會(huì)職能從國(guó)家那里無償取得,后者則是以向國(guó)家交納土地出讓金的方式而有償取得。以土地使用權(quán)出資,是土地使用者營(yíng)利性的投資行為,因而只能以有償取得的出讓土地使用權(quán)出資,劃撥土地的使用權(quán)只能由原使用人自己使用,而不能用于對(duì)外投資。
三、如何確定出讓土地使用權(quán)底價(jià)
土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)的實(shí)質(zhì)是土地出讓底價(jià),即土地招標(biāo)、拍賣時(shí)政府確定的招標(biāo)、拍賣土地的最低控制價(jià)格,亦稱標(biāo)底或底標(biāo)價(jià)格。是擬出讓土地政府所能接受的最低控制價(jià)格;主要根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情、政府產(chǎn)業(yè)政策、開發(fā)商競(jìng)投心態(tài)等確定的待出讓宗地的地價(jià);它是政府招標(biāo)、拍賣土地使用權(quán)時(shí)最重要的參考價(jià)格。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣底價(jià)是由政府內(nèi)部掌握,嚴(yán)格保密的。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣底價(jià)的確定是否恰當(dāng),直接關(guān)系到土地招標(biāo)、拍賣能否順利進(jìn)行。政府制定招標(biāo)、拍賣底價(jià)時(shí),應(yīng)充分考慮開發(fā)商利益和政府的產(chǎn)業(yè)政策。
在我國(guó),土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣底價(jià)具有以下特點(diǎn):
1、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣底價(jià)是政府出讓具體地塊的最低控制價(jià)格,是政府出讓土地使用權(quán)談判時(shí)最重要的參考價(jià)格。
由于政府壟斷了土地供應(yīng)量,土地供應(yīng)量大小和供應(yīng)價(jià)格高低是作為政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的一種手段,為了進(jìn)行有效的調(diào)控,底價(jià)必須由政府確定。
2、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的底價(jià)應(yīng)依據(jù)評(píng)估地價(jià)確定。
國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的標(biāo)的價(jià)款巨大,由于土地市場(chǎng)的特殊性,土地價(jià)格一般人難以判別,為避免政府收益受損,了解土地正常價(jià)格,必須由專門的評(píng)估師進(jìn)行土地評(píng)估。
3、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣由政府確定。
招標(biāo)拍賣底價(jià)與一般評(píng)估地價(jià)既有聯(lián)系又有區(qū)別,評(píng)估地價(jià)是由估價(jià)人員依據(jù)對(duì)土地市場(chǎng)的判斷,出具的待估宗地可能的公開市場(chǎng)價(jià)格,招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)則是由政府根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果,充分考慮政府產(chǎn)業(yè)政策和地價(jià)政策等因素綜合確定。
我國(guó)公司法做了明文規(guī)定,租賃的土地使用權(quán)入股,其性質(zhì)只能是以出讓方式取得國(guó)家所有的土地使用權(quán)才能合法作價(jià)入股,不能是劃撥方式也不能是集體土地,這點(diǎn)很重要。另外,土地使用權(quán)通過招標(biāo)或者拍賣確定價(jià)格。
土地使用權(quán)的使用期限屆滿后怎樣處理
土地使用權(quán)年限是多久?
土地使用權(quán)證遺失
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