一、無證二手房買賣風(fēng)險要怎么防范
因?yàn)楦鶕?jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條規(guī)定,沒有取得房地產(chǎn)證書的不得轉(zhuǎn)讓,因此購買沒有產(chǎn)權(quán)的房屋具有很大的風(fēng)險。實(shí)踐中主要采取以下兩種做法:
做法一,簽訂二手房買賣預(yù)合同,也就是約定將來某個時刻簽訂二手房買賣合同。這樣的話,二手房買賣預(yù)合同的法律效力不會存在問題。但是,一旦將來賣房人不愿簽訂二手房買賣合同,則購房者無法取得房屋而只能追究賣房人的損害賠償責(zé)任。
做法二,簽訂二手房買賣合同,并在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。這樣的話,是可以有效避免二手房買賣合同被判定無效的法律風(fēng)險。
二、如何控制買無證二手房風(fēng)險
(一)二手房買賣合同無效之風(fēng)險。
(二)房屋的交付時間、權(quán)屬變更登記時間不確定。
(三)房屋質(zhì)量難以保證。
(四)“一房二賣”不可不防。
三、小產(chǎn)權(quán)房的特征
小產(chǎn)權(quán),所謂"小產(chǎn)權(quán)"是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā),所以叫做"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)",又叫"小產(chǎn)權(quán)"。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地,按照我國現(xiàn)行法律,這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地,土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),它沒有產(chǎn)權(quán),更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證,因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
從價格看,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。
從住房形態(tài)看,一樣是普通住宅。從買賣手續(xù)看,沒有繳納商品房買賣的契稅。
從使用成本看,物業(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜。
從物業(yè)管理看,由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理或是沒有物業(yè)管理等,服務(wù)管理水平不是很高。
有些單位自籌資金建的房子,也是小產(chǎn)權(quán)。約有30%左右的消費(fèi)者購買小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目是出于投資的考慮。業(yè)內(nèi)人士傅-碩指出,雖然表面看小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目由于沒有產(chǎn)權(quán)證而無法交易,但在實(shí)踐中,其二手房交易也比較活躍,此時一般采用的是雙方當(dāng)事人默認(rèn)原則。只是這樣一種交易缺乏法律上的公信力,一旦出現(xiàn)交易糾紛,在尋求法律保護(hù)時會遇到更多障礙。
當(dāng)我們在購買無證二手房的時候一定要簽訂購房預(yù)合同,一定要避免合同無效的情況的出現(xiàn)。大家在不必要的時候還是不要去購買無證房。如果大家還有需要了解的其他方面的法律知識,大家是可以到律霸網(wǎng)進(jìn)行在線咨詢的。
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