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寧波
無證二手房買賣風險要怎么防范
一、無證二手房買賣風險要怎么防范
因為根據《城市房地產轉讓管理規定》第六條規定，沒有取得房地產證書的不得轉讓，因此購買沒有產權的房屋具有很大的風險。實踐中主要采取以下兩種做法：
做法一，簽訂二手房買賣預合同，也就是約定將來某個時刻簽訂二手房買賣合同。這樣的話，二手房買賣預合同的法律效力不會存在問題。但是，一旦將來賣房人不愿簽訂二手房買賣合同，則購房者無法取得房屋而只能追究賣房人的損害賠償責任。
做法二，簽訂二手房買賣合同，并在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權屬證書之日起生效。這樣的話，是可以有效避免二手房買賣合同被判定無效的法律風險。
二、如何控制買無證二手房風險
(一)二手房買賣合同無效之風險。
(二)房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定。
(三)房屋質量難以保證。
(四)“一房二賣”不可不防。
三、小產權房的特征
小產權，所謂"小產權"是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做"鄉產權"，又叫"小產權"。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。
從價格看，鄉產權房價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。
從住房形態看，一樣是普通住宅。從買賣手續看，沒有繳納商品房買賣的契稅。
從使用成本看，物業費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。
從物業管理看，由鄉政府指定的開發商成立物業管理機構進行管理或是沒有物業管理等，服務管理水平不是很高。
有些單位自籌資金建的房子，也是小產權。約有30%左右的消費者購買小產權項目是出于投資的考慮。業內人士傅-碩指出，雖然表面看小產權項目由于沒有產權證而無法交易，但在實踐中，其二手房交易也比較活躍，此時一般采用的是雙方當事人默認原則。只是這樣一種交易缺乏法律上的公信力，一旦出現交易糾紛，在尋求法律保護時會遇到更多障礙。
當我們在購買無證二手房的時候一定要簽訂購房預合同，一定要避免合同無效的情況的出現。大家在不必要的時候還是不要去購買無證房。如果大家還有需要了解的其他方面的法律知識，大家是可以到律霸網進行在線咨詢的。
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