《繼承法》第三條規(guī)定,遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn),包括:(一)公民的收入;(二)公民的房屋、儲蓄和生活用品……顯然,租賃房不是屬于承租人個人的房屋。因此,被繼承人無權(quán)將租賃房作為遺產(chǎn)來進(jìn)行處理,其做出的處理為無效。因此無效遺囑也不能公證。
上海房產(chǎn)繼承過戶的費(fèi)用如何計算
房產(chǎn)繼承首先需要公證,再根據(jù)房屋面積,房屋價值等計算房屋繼承費(fèi)用,還需要繳納一定的稅費(fèi),和房屋贈與比較起來而言,費(fèi)用可以說更低。
辦理繼承過戶,繼承人首先要到房屋所在地的區(qū)公證處辦理繼承權(quán)的公正。“如果是以前的外銷商品房,必須要市公證處辦理公證。”楊女士提醒辦理過戶的繼承人,免得多走冤枉路。
現(xiàn)在有的被繼承人會留下遺囑,在繼承權(quán)的公證上也分成了有遺囑的繼承權(quán)公證和無遺囑的繼承權(quán)公證兩種,辦理這種公證的時候,需要提交的材料有被繼承人死亡證明、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件、繼承人的身份證件和其他公證處要求提供的文件。有遺囑的繼承權(quán)公證比后者需要多提供一份已經(jīng)被公證過的遺囑。
“這樣的遺囑,一定要由公證處進(jìn)行公證,否則很難認(rèn)定它的真實(shí)性,很可能不被采納的。”
公證費(fèi)有多少呢?在上海市公證處的網(wǎng)頁上對此有明確的規(guī)定,繼承權(quán)公證費(fèi)按照受益額,也就是繼承人所繼承房屋經(jīng)過專業(yè)部門評估后的評估價值的2%來收取,最低收取200元。
辦理完繼承權(quán)的公證,就可以帶著繼承權(quán)公證書的原件、繼承過戶的申請書(房地產(chǎn)交易中心有規(guī)范的格式)、繼承人的身份證明、房地產(chǎn)權(quán)證原件、房屋平面圖及地籍圖原件,以前購房時候的契稅完稅證和契稅完稅貼花、被繼承人死亡證明到房地產(chǎn)中心進(jìn)行房地產(chǎn)繼承的登記了。
因?yàn)槔^承房產(chǎn)涉及到了稅收的問題,房地產(chǎn)中心要求繼承人必須到被認(rèn)可的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價值的評估。評估費(fèi)的收取,國家有專門的標(biāo)準(zhǔn),使用的差額定率累進(jìn)來計費(fèi)。這和繳納個人所得稅時候采用的累進(jìn)稅率原理很類似,也就是按照房地產(chǎn)價格總額大小劃分費(fèi)率檔次,分檔計算各檔的收費(fèi),各檔收費(fèi)額累計之和為收費(fèi)總額。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:
檔次房地產(chǎn)價格總額(萬元)累進(jìn)計費(fèi)率‰
1100以下(含100)5
2101以上至1000部分2.5
31001以上至2000部分1.5
42001以上至5000部分0.8
55001以上至8000部分0.4
68001以上至10000部分0.2
710000以上部分0.1
(以上數(shù)據(jù)見滬價房(1996)第088號文)
“辦理繼承登記的時候,還需要繳納一些費(fèi)用。”這里所說的費(fèi)用,包括100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅、繼承房屋評估價0.05%的合同印花稅。
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