政策亮點

解決“夾心層”住房困難遏制保障房的牟利空間

共有產權住房即居民個人與政府在土地出讓初期，便明確供應對象、供應價格和戶型等條件，政府以讓渡部分土地出讓金等方式，按比例與購房個人共同擁有住房產權;配售時，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

住房城鄉建設部總經濟師馮-俊昨天在國新辦新聞發布會上表示，共有產權住房起到兩個作用，一個是通過共有產權的方式，可以使得一部分群眾通過自己支付一部分錢解決住房問題;另一個是規范現在的經濟適用房和限價商品房制度，通過這樣的機制，遏制在購置型保障房里的牟利空間，使得買下來這個房子主要是解決住房問題，而非投機牟利。

探索難點

如何確定雙方產權份額約定上市交易分配份額

在高房價的現實沖擊下，共有產權住房上市交易，如何避免重蹈經濟適用房、限價房出現的“套利”現象，就顯得尤為重要。

從以往經濟適用房的困境來看，申購成功往往成為個人事實上的“恒產”，加上配售和退出缺乏合理機制，由此問題叢生。而共有產權住房是一種有限產權住房，政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔土地和房屋貶值帶來的風險。從制度設計上看，“有限產權”與完全產權的住房相比，本身就使投資獲利的空間大為減少。

有業內人士分析，如果共有產權住房購買者在回購政府產權的時候，只要市場評估價降低幾個百分點，即可獲得巨大的經濟利益。

因此，要避免重蹈覆轍，共有產權住房必須建立起公開透明的運作機制，從申請、分配、售后監管和退出等各個環節，設立“防火墻”。從試點城市的實踐看，如何確定政府與個人的產權份額，以及如何約定將來上市交易的分配份額，壓縮投機牟利空間，正是探索的難點與重點。

政策解讀

誰能申請?主要面對中低收入者

從上海來看，自2010年以來已連續4次降低申請共有產權住房的準入門檻，目前3人及以上家庭人均月可支配收入線已放寬到5000元。截至今年一季度，累計簽約購房家庭約有6.7萬戶，基本做到當年申請、當年選房。

江蘇淮安早在2007年即推行共有產權經濟適用住房，住房限定套型面積(家庭人口3人控制在60平方米左右，最高不得超過90平方米)。目前，淮安已經申購的共有產權房將近900套，政府向符合條件的家庭發放供應券，兩年內有效。

北京去年推出自住型商品住房，最終明確為“共有產權性質的自住房”，價格低于周邊市場30%、面積以90平方米以下為主。

從試點看，共有產權住房供給主要面對中低收入者，但購房者也需要理性。上海市房管局提醒，市民在申請共有產權房時，應當充分估量家庭的經濟承受能力、貸款申請資格、原住房置換等實際條件，量力而行。暫時無力購買的，可選擇廉租住房或公共租賃住房等。

產權如何分?個人出資50%以上

根據試點情況，分攤比例是共有產權住房的焦點所在，也是未來調整的空間所在。近年來，試點地區不斷優化共有產權比例調節機制，個人出資比例可在60%至100%之間由購房者根據家庭支付能力自由選擇，目標是讓困難家庭支付部分經濟適用房的購房款就能先行改善居住條件，再逐步取得全部產權。

從江蘇淮安來看，通過政府產權分攤減輕購房人出資負擔，根據住房需求家庭的困難程度決定分攤比例，從5：5、6：4到7：3，困難家庭出資額最低不少于50%。

淮安市住建局副局長劉*梅說，共有產權的做法是把產權先定下來，因為沒有牟利空間，避免了“開寶馬住經適房”和“經適房抽簽六連號”等問題。不同的困難程度，可以有不同的產權比例。

退出怎樣辦?各地且行且創新

產權明晰無疑是退出機制建立起來的基礎，只有購買時明確產權才能在退出時按比例與政府分成。目前，共有產權住房仍需進一步探索，且需要不斷創新。

針對退出問題，江蘇淮安探索實行更靈活的操作辦法，即5年內以原價購買，5年至8年加同期貸款利息，8年后則按市場評估價購買或按比例分成轉讓收益，因家庭困難不能購回的，可以像原來的經適房一樣繼續使用。

在湖北黃石，住戶如要購買超面積產權則需要按照市場價購買，住戶不愿意購買，可永遠共同持有產權。

記者了解到，目前深圳的共有產權住房試點方案正在研究中，將在6月底前出臺方案。

樓市影響一定程度上能夠平抑房價

業內人士分析認為，隨著共有產權房供應量的逐漸增加，其在改善樓市結構、“對沖”高房價等方面的效應將逐漸凸顯，并將有助于推動房地產調控模式的有效“切換”。

北京市今年將供應5萬套共有產權性質的自住型商品房，可大大改變住房供給結構。同時，“自住型商品房有利于緩解北京目前的住房矛盾，能夠起到一定平抑房價、穩定預期的作用。”一位房企負責人說。

德佑地產市場分析師趙*根認為，共有產權房緩解了一部分中低收入家庭的經濟壓力，保障了其擁有房產的權利，一定程度上有助于抑制房價上漲。另外，作為住房保障和供應體系的一部分，共有產權住房體現了社會公平性。

國務院發展研究中心研究員任*洲認為，共有產權住房的本質是政府住房公共政策在商品住房領域的體現。共有產權住房一方面為居民提供了相對較低價位的普通商品房，使其“買得起，住得上”;另一方面，改善和優化了熱點城市商品住房供給結構;共有產權住房還緩解了一線和熱點二線城市房價上漲的壓力，在一定程度上能夠平抑房價，疏解高房價的困擾。

人們期待著，隨著試點的推進，制度的不斷完善，讓共有產權住房真正惠及住房困難群眾。