一、監(jiān)護(hù)人簽字的效力是如何的

案例：08年5月，買房人王女士和賣房人劉先生及其子小劉(房屋在小劉名下，小劉為未成年人)簽訂了一份房屋買賣合同，合同約定房屋總價(jià)款50萬(wàn)元，合同簽訂后，買房人王女士按照合同約定向賣房人劉先生支付購(gòu)房款50萬(wàn)元。同年7月，買賣雙方一并來(lái)到房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，但辦理時(shí)王女士被房產(chǎn)交易中心告知，房屋產(chǎn)權(quán)人小劉屬于未成年人，未成年人名下房產(chǎn)必須兩個(gè)監(jiān)護(hù)人同時(shí)到場(chǎng)辦理過(guò)戶手續(xù)，所以當(dāng)日交易過(guò)戶手續(xù)無(wú)法辦理。而劉先生妻子陳女士對(duì)房屋出售事宜一無(wú)所知，當(dāng)?shù)弥獌鹤用路慨a(chǎn)被出售且需要兩位監(jiān)護(hù)人到場(chǎng)辦理過(guò)戶的手續(xù)時(shí)，陳女士表示拒絕出售兒子小劉名下的房產(chǎn)，并發(fā)函件至王女士主張合同無(wú)效。至此，房產(chǎn)交易協(xié)商無(wú)果。

提問(wèn)：本案中的房屋買賣合同是否有效?該房產(chǎn)能不能過(guò)戶?

律師解答：本案中賣房人小劉為未成年人，其父母任何一方作為他的法定代理人代理民事活動(dòng)均具有法律效力。所以劉先生作為其法定代理人代理小劉做出的民事行為具有法律效力，故本案中的房屋買賣合同有效。首先，法律并未規(guī)定未成年人的民事活動(dòng)必須經(jīng)由全部監(jiān)護(hù)人、法定代理人行使或一致同意方才生效，其次，劉先生將房屋出售，買受人是按市場(chǎng)價(jià)支付對(duì)價(jià)的，并沒(méi)有損害房屋產(chǎn)權(quán)人小劉利益，作為房屋買受人有理由相信劉先生是為了小劉的利益在行使法定代理權(quán)，至于劉先生是否確實(shí)存在損害小劉利益的行為，是他們內(nèi)部事務(wù)，可以通過(guò)要求賠償?shù)韧緩浇鉀Q。另外，房地產(chǎn)交易中心的相關(guān)操作規(guī)程等規(guī)定不能作為合同無(wú)效的認(rèn)定依據(jù)。

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