據(jù)有關律師透露,眼下因婚姻破裂而產(chǎn)生的房產(chǎn)分割案件有增多跡象。同時記者了解到,北京的各級法院受理的這類案件也日益增多,而且案情也是各不相同。北京市律師協(xié)會婚姻家庭專業(yè)委員會委員、北京市漢卓律師事務所婚姻家庭法務部主任王-芳律師告訴記者:“對于離婚涉及房產(chǎn)的案件要具體分析,案件與案件之間差異很大,不可一概而論。”
問:婚內(nèi)將房產(chǎn)轉移到他人名下怎么辦?
律師支招:房產(chǎn)到底應該如何分割
在離婚訴訟中涉及房產(chǎn)部分到底應該如何分割,針對近期出現(xiàn)的不同案件應該針對不同情況具體分析。
律師認為,最簡單最好處理的一種情形就是婚后出資(包括貸款)取得房屋的分割。這種情形下的房產(chǎn)分割首先應該明確產(chǎn)權,不論房產(chǎn)證上是一方的名字還是雙方的名字,均為夫妻共同財產(chǎn)。
明確產(chǎn)權之后要明確價值。房屋價值應該按市場現(xiàn)價計算,不是按房屋購買合同金額計算。
最后應該分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款,要首先將未還貸部分除去。比如,一套房子購買價是100萬元,首付30萬元,貸款70萬,現(xiàn)值120萬元,未還貸款是60萬,夫妻可以分的部分就是120萬減去60萬元等于60萬元,每人可分得30萬元。取得房子的一方應當給付未得房一方30萬元。由得房方繼續(xù)承擔未還貸部分的本金和利息。
同時,離婚訴訟中也有不少故意隱匿或轉移財產(chǎn)的行為。對于這種情況,我國《婚姻法》有明確的規(guī)定,對于存在這種行為的一方應少分或者不分財產(chǎn)。
比較復雜的情形是,一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款,并取得了房產(chǎn)證,婚后繼續(xù)還貸房屋怎樣分割?
如果房產(chǎn)是一方婚前購得,應將房屋視為一方婚前個人財產(chǎn)。但婚后房屋增值部分以及共同還貸部分,除另有約定外應當視為共同財產(chǎn)。
對于共同還貸部分,不論是由一方自己用工資還貸,還是用雙方工資還貸,均應認定為夫妻共有權益。當然,如果一方確能證實,其還貸資金來源于婚前財產(chǎn),該部分不應認定為共同財產(chǎn)。
值得注意的是婚姻關系存續(xù)期間的房屋增值部分,應認定為夫妻共同財產(chǎn)。同時向銀行的借款應屬于買房方的個人債務。
還有一類比較特殊的是涉及承租公房的分割問題。“承租公房人雖然沒有取得所有權,但是擁有房屋的使用權,離婚時對方可以要求分割房產(chǎn)使用權。”
婚前由一方承租的公房,婚姻關系存續(xù)5年以上的,也就是說公房是婚前一方承租的,或是由其父母名下改為其名下承租的,離婚時另一方有權要求公房權益。如果婚前一方承租的本單位的房屋,離婚時雙方均為本單位職工的,也就是說雖然夫妻雙方結婚不到五年,但調到一個單位的,可以要求分割公房權益。
這類房屋中,復雜一點的情形是一方婚前借款投資建房取得的公房承租權,婚后夫妻共同償還借款的。雖然公房所購時間為婚前,但婚后共同償還借款的,另一方有權要求分割公房權益。當然,這里面還存在很多問題。婚后共同償還了多少,另一方才有權提出該要求,是一部分還是全部,司法解釋沒有規(guī)定,由法院根據(jù)案情酌情處理。
對于父母資助所購買的房屋,父母在雙方結婚后的出資,應視為對夫妻雙方的贈與,但另有約定的除外。實踐中在離婚時,一方常常突然提出買房子的錢是向父母借的,并拿出借據(jù)證實。對于這種情況,法院一般的作法是,首先看另一方的態(tài)度,如果另一方認可,則可將父母的出資認定為夫妻雙方的共同債務,如果另一方不認可,法院將父母的出資認定為對子女的贈與。當然主張一方如果有證據(jù)證明這一點也可認定為對出資父母的債務。
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