一、在法律上什么是土地使用者

土地使用權(quán)人即土地使用者，是指依法對土地享有占有、使用和收益等排他性權(quán)利，且有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的人。在我國，土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，國有土地的所有者是國家，集體土地的所有者是集體經(jīng)濟組織，而土地使用權(quán)人實質(zhì)就是指土地使用證記載的權(quán)利人，包括有：自然人、法人、其他組織等。

二、國有土地使用權(quán)者的權(quán)利

1、使用土地

這是指土地使用權(quán)人為建造或保存建筑物及其工作物而使用土地。使用土地是土地使用權(quán)的最主要內(nèi)容。但是，這里的使用不是任意使用，其必須在設(shè)定土地使用權(quán)所限定的目的范圍內(nèi)進行。一般來說，這一目的范圍即指土地的用途范圍。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，土地使用者需要改變所使用土地用途的，必須取得土地所有者和市縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,否則，土地使用者不得改變該土地用途范圍。

2、處分土地使用權(quán)

這是指土地使用權(quán)人可依其意志轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權(quán)。只要土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、抵押和出租土地使用權(quán)符合法定條件，該處分行為即為有效。這里須特別注意劃撥土地使用權(quán)人與出讓土地使用權(quán)人在行使該權(quán)利時所受的限制有所不同。

3、獲取土地收益

這是指依出讓方式獲得土地使用權(quán)以及以繼受方式取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人開發(fā)、利用、經(jīng)營土地所獲得的利益。根據(jù)我國現(xiàn)行法律文件，凡依出讓方式獲得土地使用權(quán)以及以繼承方式取得該土地使用權(quán)的權(quán)利人不僅可以自己占有使用土地，而且還可以通過開發(fā)、利用、經(jīng)營活動獲取收益。由于土地是一種特殊的財產(chǎn)，極易形成壟斷價格，因此，一些國家和地區(qū)對土地產(chǎn)權(quán)人開發(fā)、利用和經(jīng)營土地所取得的收益，便加以多種限制。這些限制主要表現(xiàn)在兩個方面：一是對土地價格加以限制。

三、怎樣取得土地使用權(quán)

1、土地出讓金：是土地批量出租時一次性收取的費用，是土地有效年限的使用價格也稱地價。它包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費，是對開發(fā)投資的一次性補償。

2、土地使用權(quán)劃撥：指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

3、土地使用權(quán)出讓：指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

5、土地使用權(quán)出租：是土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。國有土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當簽訂租賃合同。

6、土地使用權(quán)抵押：國有土地使用權(quán)可以抵押。土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

7、農(nóng)村集體土地：指農(nóng)村集體所有的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

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