商品房銷售廣告是開發(fā)商推銷商品房必不可少的重要手段。一個(gè)真實(shí)、誠信的廣告會(huì)給開發(fā)商帶來良好的商機(jī)，相反，虛假、欺詐的廣告則會(huì)惹禍上身。小心雷區(qū)，莫入法律禁地，這是當(dāng)今開發(fā)商售樓廣告應(yīng)當(dāng)警戒的問題。

國家工商行政管理局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第3條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。”該規(guī)定對(duì)禁止廣告的情形、準(zhǔn)予廣告的條件、廣告的內(nèi)容以及相關(guān)情形都作了明確規(guī)定。然而，有的開發(fā)商卻有法不依，有章不循，明目張膽地欺騙購房者，編制精良的銷售廣告和宣傳資料，承諾多種誘人而不真實(shí)的條件：

例1，某廣告稱，所售樓房距醫(yī)院500米，實(shí)際是取直線計(jì)算的，因?yàn)橹虚g隔著一座工廠和一個(gè)研究所，從樓房到醫(yī)院需繞道走5000多米。

例2，某商品房銷售廣告稱，所售樓房周圍將建綠地和休閑廣場(chǎng)，環(huán)境將如何幽雅等等，結(jié)果不但未建綠地，二年后還在所稱的休閑廣場(chǎng)上又建起了商品樓。

例3、某地開發(fā)商的售樓廣告稱，所售樓房地處交通要道系開發(fā)新區(qū)，近處有公交車站。但購房者入住兩年多也未見近處有公交車站，要乘車需步行三站地。

諸如此類內(nèi)容不實(shí)誘騙購房者購房的廣告，在當(dāng)今的商品房銷售市場(chǎng)上不勝枚舉。一旦購房者發(fā)現(xiàn)銷售廣告與實(shí)際不符，指控開發(fā)商欺詐時(shí)，開發(fā)商便以種種托詞，拒不承擔(dān)責(zé)任。

為了解決這類糾紛，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)，對(duì)商品房銷售廣告的性質(zhì)如何認(rèn)定及其法律后果作了規(guī)定。《解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”這一解釋，可以說是要約邀請(qǐng)理論在司法實(shí)踐中的突破。它符合法律要義和交易公平原則。

這里，先說一下要約邀請(qǐng)。要約邀請(qǐng)，也稱要約引誘，即引誘他人向自己發(fā)出要約的意思表示，是訂立合同的準(zhǔn)備行為，不具有約束力。其特點(diǎn)是：要約邀請(qǐng)是向社會(huì)上不特定的人發(fā)出的;其內(nèi)容不具備要約的全部要件;目的是要引起他人向自己首先做出要約表示。

商品房銷售廣告和宣傳資料，就其屬性而言，它是一種要約邀請(qǐng)。因?yàn)椋窍虿惶囟ǖ娜税l(fā)出的售房信息，社會(huì)公眾愿者上鉤，想買房屋就可以向開發(fā)商發(fā)出購房要約。