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寧波
商品房廣告和宣傳資料的法律效力
商品房買賣中開發商所提供的銷售廣告和宣傳資料中的內容是否具有法律約束力?
消費者甲由于看中發展商乙樓盤銷售廣告中的戶型結構及小區規劃而下決心購買該套房屋，并與乙發展商簽訂了商品房預售合同，但合同中對戶型結構及小區規劃的內容并沒有作明確約定。到交房時，甲業主發現乙發展商擅自改變了房屋結構，嚴重影響了甲的房屋使用功能;小區規劃也與銷售廣告中的內容不符。于是甲要求乙承擔違約責任，甲的請求是否能獲得法院支持呢?
釋解：我國《合同法》規定商業廣告為要約邀請，也稱要約引誘。既邀請對方向自己發出要約，如果雙方未將要約邀請的內容約定為合同條款，當事人一方不能就此向對方主張合同權利。同時，我國《合同法》又規定要約邀請具有要約定規定的內容的，應當視為要約。
2003年4月28日公布的《最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，對此作了詳細規定。該解釋第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。
該司法解釋從保護消費者的角度出發，遵循我國《合同法》中誠實信用的原則，規定了商品房的銷售廣告和宣傳資料雖然屬于要約邀請，但是在具備一定法定條件的情況下，將被視為具有要約的法律性質;而且即使未被載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容。
這里的法定條件包括以下三種情況：
1、該銷售廣告和宣傳資料中有關房屋及相關設施的內容應當屬于商品房開發規劃范圍內的。
2、該說明和允諾的內容應當是具體確定的。
3、該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。
上述三個條件應當同時具備。
由于乙發展商在樓盤銷售廣告中宣傳的房屋戶型結構及小區規劃的內容屬于商品房開發規劃范圍，而且宣傳中的戶型結構是非常具體確定的，正是由于甲對該戶型的滿意而決定買下該房屋。所以，乙發展商在宣傳資料中對戶型、小區規劃內容的說明和允諾應當視為開發商向消費者發出的要約。雖然這些內容沒有載入合同仍應當視為是合同內容;乙由于沒有履行這個義務構成了違約，消費者甲可以追究開發尚乙的違約責任。
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