戀愛期間共同出資購房,之后又因雙方分手而引發的房屋所涉權利、義務分割問題,有幾個方面容易產生誤解,需要引起注意。其中分割房屋產權的前提是已經辦理了房屋產權登記。
關于分割的對象
在審判實踐中發現,當事人的訴訟請求一般都是要求對房屋產權進行分割,但是分割房屋產權的前提是已經辦理了房屋產權登記。
若買受人實際尚未辦理產證,因此在這種情況下無法分割房屋產權,只能對涉案房屋的《商品房預售合同》中的權利、義務進行分割。即由一方繼受合同的全部權利、義務,從而可以在今后獨立辦理產權登記等手續,獲得獨立的房屋產權。同時合同權利、義務繼受一方需向另一方支付相應的折價款。
其他的必要條件
當事人往往以為,只要男、女雙方就分割問題達成共識即可,事實上,對于涉及貸款的房屋,除購房人內部同意分割外,還需要經過抵押權人銀行、合同相對方開發商的同意。在雙方共同作為貸款人的情況下,一旦對合同的權利、義務進行分割,一方將不再承擔還款義務,此時銀行需要就另一方的貸款資質進行重新評定。
因此法院在案件處理時,需要征詢銀行是否同意由合同繼受方獨自償還貸款的意見。此外,由于分割涉及對《商品房預售合同》合同主體的調整,后續辦理房屋產證時也需房產開發商予以配合,因此在案件處理中,還應當征詢合同相對方即房產開發商的意見。
關于折價款計算
我國《物權法》第104條規定,按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額,沒有約定或者約定不明確的,按照出資額確定。實踐中也存在這樣的誤區,即認為歸還的貸款利息也應當視作出資,但事實上,利息并非出資,應視為一種融資成本。
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