目錄一、了解離婚房產(chǎn)分割的特殊性1、房產(chǎn)是人類生存的基本需求2、房產(chǎn)不能進(jìn)行實(shí)物分割3、房產(chǎn)類型的多樣化二、離婚房產(chǎn)分割的具體方法1、折價(jià)2、變賣3、拍賣4、贈(zèng)與5、放棄【常見(jiàn)問(wèn)題1】離婚訴訟中可以只起訴離婚而不要求法院分割房產(chǎn)嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題2】夫妻只有一套房產(chǎn)，離婚訴訟中可以按房間進(jìn)行分割嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題3】夫妻雙方都沒(méi)有能力支付對(duì)方房屋折價(jià)款，夫妻離婚房產(chǎn)分割可以直接確認(rèn)按份共有而不進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題4】夫妻雙方只有一套房屋，一方既不同意分割也不愿支付房屋折價(jià)款，可以申請(qǐng)法院拍賣分割拍賣款？【常見(jiàn)問(wèn)題5】我放棄所擁有的房產(chǎn)份額，法院就會(huì)判決離婚嗎？三、離婚房產(chǎn)性質(zhì)的確定1、一方的婚前房產(chǎn)2、遺囑繼承或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的房產(chǎn)3、夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議約定只歸夫妻一方所有的房產(chǎn)4、父母全額出資為自己子女一方購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)且該房產(chǎn)登記在自己子女一人名下5、婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)【常見(jiàn)問(wèn)題1】婚前買(mǎi)的房子就是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后買(mǎi)的房子就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？判斷房產(chǎn)性質(zhì)是按照房產(chǎn)證頒發(fā)的時(shí)間界定嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題2】夫妻一方婚前按揭購(gòu)房婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，離婚時(shí)房屋婚后的增值部分是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題3】父母出資買(mǎi)的房子，房產(chǎn)證登記在夫妻一方或雙方名下，如何判斷是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)？【常見(jiàn)問(wèn)題4】父母全額出資，單獨(dú)登記在子女名下的房產(chǎn)，父母離婚時(shí)可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題5】婚后夫妻一方用婚前個(gè)人存款單獨(dú)出資買(mǎi)的房子，且房產(chǎn)亦登記在出資者自己名下，該套房產(chǎn)應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)?【常見(jiàn)問(wèn)題6】婚前一方承租的公房，婚后購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)證登記在夫妻一方名下，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題7】如何確定農(nóng)村宅基地上建造的房屋是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)？【常見(jiàn)問(wèn)題8】婚前個(gè)人房產(chǎn)結(jié)婚滿8年會(huì)成為夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題9】婚后將婚前個(gè)人房產(chǎn)賣了又買(mǎi)的房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題10】結(jié)婚前簽定購(gòu)房合同付首付婚后拿到房產(chǎn)證是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題11】夫妻婚前共同出資購(gòu)房，房產(chǎn)證登記在一方名下，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題12】婚前一方出資購(gòu)房一方出錢(qián)裝修或婚后對(duì)婚前一方所有的房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)修繕、裝修，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？四、離婚房產(chǎn)價(jià)值的確定1、協(xié)商確定2、評(píng)估確定【常見(jiàn)問(wèn)題1】離婚房產(chǎn)價(jià)值的確定是以當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)的合同價(jià)為準(zhǔn)？【常見(jiàn)問(wèn)題2】離婚房產(chǎn)價(jià)值的確定一定要申請(qǐng)?jiān)u估公司評(píng)估嗎？五、離婚房產(chǎn)的分割原則1、尊重當(dāng)事人共同意愿2、男女平等3、照顧子女和女方權(quán)益4、照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方5、有利于生產(chǎn)、方便生活【常見(jiàn)問(wèn)題1】出資多少會(huì)不會(huì)影響離婚房產(chǎn)分割的比例？【常見(jiàn)問(wèn)題2】離婚后的居住問(wèn)題離婚房產(chǎn)分割時(shí)法院會(huì)考慮嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題3】期房、二手房、動(dòng)遷房房產(chǎn)證還沒(méi)有辦出來(lái)離婚時(shí)可以分割嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題4】按揭房貸尚未還清離婚時(shí)房產(chǎn)如何分割？一般會(huì)判給主貸人嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題5】離婚房產(chǎn)分割是按出資比例分嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題6】離婚房產(chǎn)分割可以在法庭上競(jìng)價(jià)誰(shuí)出價(jià)高判給誰(shuí)嗎？【常見(jiàn)問(wèn)題7】夫妻只有一套住房離婚時(shí)怎么分割？【常見(jiàn)問(wèn)題8】父母可以參與夫妻離婚房產(chǎn)分割訴訟嗎？六、離婚房產(chǎn)分割法律匯編正文房產(chǎn)是每一個(gè)家庭必須的生活資料，幾乎每個(gè)婚姻的裂變都會(huì)涉及到離婚房產(chǎn)分割問(wèn)題。在離婚訴訟中房產(chǎn)經(jīng)常是夫妻分割的最有價(jià)值財(cái)產(chǎn)，它濃縮了夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間大部分財(cái)富的積累，凝結(jié)著當(dāng)事人幾年、甚至幾十年的辛苦和汗水。當(dāng)夫妻關(guān)系融洽時(shí)，它是雙方的“愛(ài)巢”；一旦夫妻感情突變，它又是雙方爭(zhēng)奪的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。一、了解離婚房產(chǎn)分割的特殊性夫妻離婚房產(chǎn)分割有著區(qū)別于夫妻其他共同財(cái)產(chǎn)分割的特殊性，了解這些特殊性將有助于我們判斷法院在審理離婚房產(chǎn)分割案件時(shí)的基本思路。1、房產(chǎn)是人類生存的基本需求。解決并保障人民群眾的居住問(wèn)題是政府的基本職能之一。“吃、穿、住、行、用”是人的五大需求，“住”排第三，可見(jiàn)人類對(duì)“住”的需求程度。唐代大詩(shī)人杜-甫曾賦詩(shī)許愿：“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山！嗚呼！何時(shí)眼前突兀見(jiàn)此屋，吾廬獨(dú)破受凍死亦足！”所以，無(wú)論現(xiàn)在房?jī)r(jià)有多貴，人們還是爭(zhēng)相購(gòu)房，這也是原因所在。一個(gè)人如果不能解決居住問(wèn)題，就有可能露宿街頭，更有可能被凍死，這在當(dāng)今社會(huì)是誰(shuí)也不愿看到的；一群人如果不能解決居住問(wèn)題，就有可能引起社會(huì)的動(dòng)蕩，政局的不穩(wěn)。因此，能否解決好人民群眾的居住問(wèn)題也是考驗(yàn)一個(gè)政府執(zhí)政能力的標(biāo)準(zhǔn)之一。2、房產(chǎn)不能進(jìn)行實(shí)物分割。房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房產(chǎn)是附著于土地上的定著物，具有不可移動(dòng)性，不能像冰箱、空調(diào)一樣被搬來(lái)搬去。我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理實(shí)行的是登記制度，房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押都要依法進(jìn)行登記，沒(méi)有進(jìn)行登記就不產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓、抵押的效力。因此，夫妻分割一套房產(chǎn)，不可能按照房產(chǎn)的間數(shù)分割所有權(quán)，否則就破壞了房產(chǎn)設(shè)計(jì)功能的完整性，更沒(méi)有辦法進(jìn)行物權(quán)登記。3、房產(chǎn)類型的多樣化。隨著近年來(lái)房產(chǎn)政策的不斷變化，歷史遺留下來(lái)的房產(chǎn)類型比較復(fù)雜，有承租、使用的公房、廉租房、福利房、商品房、自建私房、經(jīng)濟(jì)適用房等等，這些類型的房產(chǎn)和當(dāng)?shù)卣恼呔哂泻艽箨P(guān)系，具有很強(qiáng)的地域性特征。因此，本文并不試圖研究全國(guó)各地已經(jīng)出現(xiàn)的房產(chǎn)類型及這些類型的房產(chǎn)在離婚訴訟中如何分割，本律師僅就夫妻共有產(chǎn)權(quán)房的分割方法，結(jié)合自己多年的司法實(shí)踐加以分析、研究。產(chǎn)權(quán)房一般指的商品房，也包括售后公房，是指當(dāng)事人擁有上海市房地產(chǎn)登記管理部門(mén)頒發(fā)的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，能夠獨(dú)立上市交易，不受政府政策限制的各類所有權(quán)房產(chǎn)。二、離婚房產(chǎn)分割的具體方法關(guān)于共有物的分割，《物權(quán)法》第一百條規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。”鑒于前文講到的房產(chǎn)分割的特殊性，故不可能對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)物分割。《婚姻法》第三十九條規(guī)定：“離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決”。由此，只要夫妻雙方協(xié)商一致，夫妻離婚房產(chǎn)分割可以有以下幾種方法：1、折價(jià)。夫妻只有一套房產(chǎn)的，離婚后房產(chǎn)歸夫妻一方所有，獲得所有權(quán)的一方支付另一方房屋折價(jià)款；夫妻有多套房屋的，也可以對(duì)多套房屋按照折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行分割。折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆指罘椒ǎ谒痉▽?shí)踐中較為常見(jiàn)，也是上海法院最常采用的離婚房產(chǎn)分割方法。2、變賣。在離婚訴訟期間，夫妻雙方共同將訴爭(zhēng)房產(chǎn)在市場(chǎng)上出售，然后依法分割賣房款。變賣在夫妻離婚訴訟中很少遇到，其主要原因在于變賣需要夫妻雙方均同意出售為前提，然而房產(chǎn)的買(mǎi)賣一般需要幾個(gè)月的時(shí)間，而法院審理離婚案件的審限最長(zhǎng)也就6個(gè)月。3、拍賣。拍賣和變賣的方式基本相似，都是在訴訟期間將訴爭(zhēng)房產(chǎn)出售，然后依法分割賣房款。但拍賣和變賣的不同之處在于：變賣是夫妻雙方按照市場(chǎng)價(jià)出售，而拍賣則是法院委托拍賣行按照拍賣規(guī)則進(jìn)行出售。由于實(shí)踐中拍賣的價(jià)格往往會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)，所以很少有夫妻在離婚訴訟階段就委托法院對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣分割的。4、贈(zèng)與。離婚訴訟案件中將訴爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行贈(zèng)與處理，可以是夫妻雙方共同贈(zèng)與，也可以是夫妻一方贈(zèng)與所擁有的房產(chǎn)份額。總之，只要當(dāng)事人同意贈(zèng)與，法院并不排斥。如夫妻雙方或一方將所擁有的房產(chǎn)份額贈(zèng)與自己的未成年子女等等。5、放棄。離婚房產(chǎn)分割訴訟中，當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利如何行使均為當(dāng)事人的自由，夫妻一方放棄分割夫妻共有房產(chǎn)，只要意思表示真實(shí)，法院一般都會(huì)確認(rèn)。【常見(jiàn)問(wèn)題1】離婚訴訟中可以只起訴離婚而不要求法院分割房產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：從法律上講，“不告不理”是法院審理案件的基本司法原則。如果原告單獨(dú)起訴離婚并不要求法院對(duì)財(cái)產(chǎn)分割進(jìn)行處理，那么法院斷無(wú)理由在原告訴訟請(qǐng)求之外處理財(cái)產(chǎn)問(wèn)題。但是，我國(guó)法院在審理夫妻離婚案件時(shí)，為了避免出現(xiàn)“訴累”，常常在判決夫妻離婚的同時(shí)就夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割及子女撫養(yǎng)問(wèn)題一并進(jìn)行解決。即便原告起訴離婚時(shí)并不要求對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理，如果被告要求分割財(cái)產(chǎn)，那么法院還是有權(quán)處理雙方的財(cái)產(chǎn)問(wèn)題的。【常見(jiàn)問(wèn)題2】夫妻只有一套房產(chǎn)，離婚訴訟中可以按房間進(jìn)行分割嗎？楊-欣律師解答：不行。離婚房屋按房間分割違反了一物一權(quán)（所有權(quán)）的物權(quán)原則。物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。權(quán)利人要實(shí)現(xiàn)其對(duì)物的直接支配和排他的權(quán)利，須以國(guó)家公權(quán)力的保護(hù)為后盾。而國(guó)家公權(quán)力要實(shí)現(xiàn)對(duì)物權(quán)的保護(hù)，必須以確定物的范圍和界域?yàn)榍疤帷！段餀?quán)法》并沒(méi)有以具體條文的形式明確規(guī)定一物一權(quán)原則，而是以一種隱而不顯的方式肯定了這一原則，這在物權(quán)的概念、物權(quán)法定原則、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等條款中均有體現(xiàn)。一物一權(quán)原則，是指一物之上不能同時(shí)存在兩個(gè)以上的所有權(quán)。廣義上的一物一權(quán)原則，還包括一物之上不能同時(shí)存在兩個(gè)以上種類一致、效力相同的用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是針對(duì)現(xiàn)代社會(huì)的新情況，對(duì)一物一權(quán)原則所作的發(fā)展，比如一棟住宅樓，以一套房屋為單位，可以設(shè)立多個(gè)區(qū)分所有權(quán)。這一發(fā)展是將“客觀上的一物”劃分為多個(gè)“法律上的一物”，“法律上的一物”的最小單位由法律規(guī)定，不能任意劃分。住宅樓中“一物”的最小單位是“套”，一套房屋的范圍和界域內(nèi)只能確定一個(gè)所有權(quán)，一套房屋內(nèi)的不同房間，不能單獨(dú)設(shè)立所有權(quán)。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的統(tǒng)一登記制度中，不允許對(duì)同一套房屋登記兩個(gè)以上的所有權(quán)。故不動(dòng)產(chǎn)雖然可以由兩個(gè)以上個(gè)人共有，但成套建造的單元樓房不得由兩個(gè)以上個(gè)人分別所有該套房屋內(nèi)的不同房間。夫妻兩人離婚時(shí)，一套房屋不能由兩人分別所有不同的房間，但這并不妨礙離婚時(shí)或離婚后，取得房屋所有權(quán)的一方，將某個(gè)房間甚至整套房屋提供給另一方居住使用。【常見(jiàn)問(wèn)題3】夫妻雙方都沒(méi)有能力支付對(duì)方房屋折價(jià)款，夫妻離婚房產(chǎn)分割可以直接確認(rèn)按份共有，而不進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償嗎？楊-欣律師解答：夫妻離婚房產(chǎn)分割一般應(yīng)在法院判決離婚的同時(shí)處理，上海法院分割夫妻共有房產(chǎn)的方式一般是一人得房一人得房子的折價(jià)款，這是由前文講到的房產(chǎn)特殊屬性決定的，也是因?yàn)榉蚱揠p方房產(chǎn)共有的基礎(chǔ)不再存在為避免離婚后繼續(xù)可能發(fā)生糾紛的有效處理措施。但是，對(duì)于明顯由一方得房而得房的一方離婚后無(wú)法支付房產(chǎn)折價(jià)款的情況下，另一方可以請(qǐng)求法院不判決支付房產(chǎn)折價(jià)款，而直接判決房產(chǎn)離婚后仍由雙方按份共有，由離婚判決書(shū)明確訴訟雙方對(duì)離婚后房產(chǎn)的持有比例？上海高院在2007年由高院民一庭、執(zhí)行局、立案庭、行政庭等部門(mén)，就如何貫徹審執(zhí)兼顧原則多次磋商研究，形成了《關(guān)于貫徹審執(zhí)兼顧原則的若干意見(jiàn)》，該意見(jiàn)明確：如雙方經(jīng)濟(jì)狀況不佳，且感情破裂、確無(wú)共同生活可能的，可判決房屋產(chǎn)權(quán)歸雙方共有并確認(rèn)各自份額，但可明確由一方使用，使用方須支付使用費(fèi)，以解決對(duì)方的居住問(wèn)題(使用權(quán)房參照上述辦法解決)。楊-欣律師在此提醒：上海法院在《關(guān)于貫徹審執(zhí)兼顧原則的若干意見(jiàn)》明確夫妻離婚房產(chǎn)分割可以判決離婚后房產(chǎn)按份共有的案例顯屬特例，如果法院仍有別的選擇，一般不會(huì)照此意見(jiàn)判決按份共有。【常見(jiàn)問(wèn)題4】夫妻雙方只有一套房屋，一方既不同意分割也不愿支付房屋折價(jià)款，可以申請(qǐng)法院拍賣分割拍賣款？楊-欣律師解答：在法院作出判決前申請(qǐng)法院拍賣訴爭(zhēng)房屋，需要夫妻雙方共同申請(qǐng)，單方申請(qǐng)是不行的。【常見(jiàn)問(wèn)題5】我放棄所擁有的房產(chǎn)份額，法院就會(huì)判決離婚嗎？楊-欣律師解答：法院判決離婚的標(biāo)準(zhǔn)是夫妻感情破裂，這和當(dāng)事人是不是放棄財(cái)產(chǎn)份額沒(méi)有關(guān)系。雖然在離婚訴訟中承諾放棄所擁有的房產(chǎn)份額可以作為離婚談判的籌碼，但離婚談判是有許多技巧的，楊-欣律師建議不要輕言放棄房產(chǎn)。否則，如果放棄分割房產(chǎn)后對(duì)方仍不同意離婚，你便無(wú)論可退。三、離婚房產(chǎn)性質(zhì)的確定如果夫妻雙方在離婚訴訟中無(wú)法就離婚房產(chǎn)分割問(wèn)題達(dá)成一致，法院勢(shì)必要做出判決。上海法院在審理離婚房產(chǎn)分割案件時(shí)，首先應(yīng)判斷該房產(chǎn)的法律性質(zhì)，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。我國(guó)婚姻法第十七條、第十八條對(duì)那些財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)那些財(cái)產(chǎn)屬夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了界定，但是由于現(xiàn)實(shí)生活財(cái)產(chǎn)來(lái)源的復(fù)雜性，當(dāng)使用這些法律條文套用到具體的案例中時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)模棱兩可無(wú)法辨明的情況。其實(shí)，實(shí)踐中最簡(jiǎn)單判斷房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的方法就是“排除法”。所謂“排除法”，即排除房產(chǎn)是夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，就可推定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。運(yùn)用“排除法”進(jìn)行法律推理的法律基礎(chǔ)在于“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的訴訟規(guī)則。那么，在離婚訴訟中哪些財(cái)產(chǎn)可以認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)呢？楊-欣律師總結(jié)了以下幾種：1、一方的婚前房產(chǎn)所謂婚前房產(chǎn)，有兩種情況：其一，婚前即取得房屋產(chǎn)權(quán)證，而且產(chǎn)證只登記在夫妻一方名下的房產(chǎn)；其二，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，產(chǎn)證的取得時(shí)間是在婚后，但房屋買(mǎi)賣合同簽訂于結(jié)婚之前，而且購(gòu)房款全部由一方出資，配偶始終沒(méi)有參與購(gòu)房的。新婚姻法第十八條規(guī)定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：（一）一方的婚前財(cái)產(chǎn)；……而很據(jù)物權(quán)法規(guī)定，公民取得房產(chǎn)的時(shí)間以記載于房產(chǎn)登記簿頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間為準(zhǔn)。由此，我們對(duì)婚前即取得房屋產(chǎn)權(quán)證，而且產(chǎn)證只登記在夫妻一方名下的房產(chǎn)系夫妻一方婚前房產(chǎn)的性質(zhì)沒(méi)有異議。然而對(duì)于婚后取得房產(chǎn)證的這種情形，司法實(shí)踐中爭(zhēng)議較大。根據(jù)目前上海市法院的司法審判實(shí)踐，第二種情形下的房產(chǎn)一般也被認(rèn)定為婚前房產(chǎn)。畢竟在這種情況下，配偶沒(méi)有參與出資購(gòu)房，更沒(méi)有共同購(gòu)房的意思表示，如果僅僅因?yàn)榉慨a(chǎn)登記部門(mén)沒(méi)有在結(jié)婚之前登記房產(chǎn)就改變了房產(chǎn)的性質(zhì)，將有悖于民事法學(xué)基本理論。但是，此類情況下，婚前財(cái)產(chǎn)的證明往往難度較大，如果沒(méi)有充足的證據(jù)證明為一方婚前財(cái)產(chǎn)，法院都會(huì)推定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但在有些情況下，即使是婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)證且產(chǎn)證也僅登記在夫妻一方名下，房產(chǎn)也有可能會(huì)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如婚前購(gòu)房時(shí)買(mǎi)房款是雙方共同支付的，區(qū)分此種情況下房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的不容忽視的因素是雙方辦理房產(chǎn)登記時(shí)的真實(shí)意思表示。根據(jù)上海高院的司法指導(dǎo)意見(jiàn)，若另一方有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購(gòu)房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，宜認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。2、遺囑繼承或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的房產(chǎn)我國(guó)婚姻法第十八條規(guī)定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：……（三）遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；……3、夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議約定只歸夫妻一方所有的房產(chǎn)我國(guó)婚姻法第十九條規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。沒(méi)有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力。由此，夫妻雙方簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議，只要協(xié)議合法有效，那么該協(xié)議確定只歸夫妻一方所有的房產(chǎn)為其個(gè)人房產(chǎn)。楊-欣律師提醒夫妻簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議需注意以下幾個(gè)方面：一是妻簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議對(duì)婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定的時(shí)間，法律沒(méi)有作出任何限制性規(guī)定，夫妻雙方可以在婚前，也可以在婚姻關(guān)系存續(xù)期間進(jìn)行約定。二是夫妻簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議對(duì)婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定的范圍：夫妻雙方既可以對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)作出約定，也可以對(duì)雙方的婚前財(cái)產(chǎn)作出約定。但不得對(duì)國(guó)家、集體、他人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行約定，婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定侵犯國(guó)家、集體、他人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的條款無(wú)效。三是夫妻簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議對(duì)婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定的內(nèi)容既可以約定雙方的財(cái)產(chǎn)歸共同所有，也可以約定各自的收入歸各自所有；既可以約定雙方財(cái)產(chǎn)中的一部分為雙方共同所有，一部分歸各自所有，也可以約定一方財(cái)產(chǎn)的一部分歸另一方所有。四是夫妻簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議對(duì)婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定的形式一般應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。但采用口頭形式約定，雙方均無(wú)爭(zhēng)議的，應(yīng)認(rèn)定有效。五是夫妻簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議對(duì)婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定的法律效力。婚姻法第19條規(guī)定：沒(méi)有約定或約定不明確的，適用本法第17條、第18條的規(guī)定。這表明夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定具有判斷夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)性質(zhì)優(yōu)先效力，法院在處理離婚財(cái)產(chǎn)糾紛時(shí)首先尊重當(dāng)事人婚內(nèi)對(duì)財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的約定，這也是民法中意思自治原則在婚姻法中的具體體現(xiàn)。六是夫妻針對(duì)房產(chǎn)簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議，房產(chǎn)登記情況應(yīng)當(dāng)與婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議的約定相一致，否則可能存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉慨a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變更一般以登記為準(zhǔn)。七是夫妻簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議對(duì)婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定對(duì)夫妻雙方具有約束力。第三人知道約定的內(nèi)容時(shí)，對(duì)第三人有約束力。4、父母全額出資為自己子女一方購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)且該房產(chǎn)登記在自己子女一人名下？最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（二）第二十二條規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。”對(duì)此上海高院曾出臺(tái)司法指導(dǎo)意見(jiàn)認(rèn)為：實(shí)踐中，對(duì)于夫妻婚后，父母出資購(gòu)買(mǎi)房屋，產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會(huì)常理出發(fā)，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈(zèng)與，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人所有；若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當(dāng)事人能提供父母出資當(dāng)時(shí)的書(shū)面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈(zèng)與的，一般以認(rèn)定為向雙方贈(zèng)與為妥，該部分出資宜認(rèn)定為夫妻共同所有。5、婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)上海市高級(jí)人民法院在關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問(wèn)題的解答（一）中明確：夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的收益，如當(dāng)事人以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)、股票、債券、基金、黃金或古董等財(cái)產(chǎn)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因市場(chǎng)行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分，由于這些財(cái)產(chǎn)本身僅是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)變化，性質(zhì)上仍為個(gè)人所有之財(cái)產(chǎn)，拋售后的增值是基于原物交換價(jià)值的上升所導(dǎo)致，仍應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個(gè)人所有。具體實(shí)踐中，判斷個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的收益是否屬于夫妻共同所有時(shí)，人民法院可根據(jù)案件實(shí)際情況，對(duì)各種形式的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的婚后收益，從是基于原個(gè)人財(cái)產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營(yíng)行為所產(chǎn)生來(lái)判斷，前者原則為個(gè)人所有，后者原則為共同所有。此外，若收益是基于個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)混同后進(jìn)行投資行為所產(chǎn)生，無(wú)證據(jù)證明具體比例的，推定為共同財(cái)產(chǎn)投資收益，歸夫妻共同所有。司法實(shí)踐中，認(rèn)定婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的難點(diǎn)在于證據(jù)，因?yàn)橹灰鲝垈€(gè)人財(cái)產(chǎn)的一方不能完全證明其房產(chǎn)的全部出資來(lái)源于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那么法院一般都會(huì)推定房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。【常見(jiàn)問(wèn)題1】婚前買(mǎi)的房子就是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后買(mǎi)的房子就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？判斷房產(chǎn)性質(zhì)是按照房產(chǎn)證頒發(fā)的時(shí)間界定嗎？楊-欣律師解答：目前確有許多觀點(diǎn)認(rèn)為，只要房產(chǎn)證頒發(fā)的時(shí)間在結(jié)婚之前就是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如果房產(chǎn)證頒發(fā)的時(shí)間在結(jié)婚之后就為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。這種觀點(diǎn)的法律淵源在于我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)登記制度，一般情況下，房產(chǎn)權(quán)屬登記是房產(chǎn)所有權(quán)取得的必經(jīng)程序。只有辦理了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記或者過(guò)戶手續(xù)，才能真正取得房產(chǎn)所有權(quán)。因此，有人認(rèn)為房產(chǎn)證只要是婚后辦出來(lái)的，那么房產(chǎn)就是婚后取得的，是為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；反之，房產(chǎn)證只要是婚前辦出來(lái)的，該房產(chǎn)就為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但在實(shí)踐中，存在房產(chǎn)為婚前簽訂合同購(gòu)買(mǎi)、但由于房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)證需要一段時(shí)間，有時(shí)候婚前購(gòu)房但產(chǎn)權(quán)證在結(jié)婚后取得，對(duì)于該類房產(chǎn)是否為共同財(cái)產(chǎn)，上海法院以購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、簽訂合同的時(shí)間點(diǎn)作為確定產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，并沒(méi)有以房產(chǎn)證取得的時(shí)間點(diǎn)作為判斷房產(chǎn)是否共有的標(biāo)志。另外，許多婚后取得房子，如遺囑繼承或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的房產(chǎn)、夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議約定只歸夫妻一方所有的房產(chǎn)、父母全額出資為自己子女一方購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)且該房產(chǎn)登記在自己子女一人名下、婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)也都是夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。對(duì)此前文已有所分析，在此不做贅述。【常見(jiàn)問(wèn)題2】夫妻一方婚前按揭購(gòu)房婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，離婚時(shí)房屋婚后的增值部分是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：物權(quán)法主張物的孳息屬于物的所有權(quán)人，房產(chǎn)因市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)造成的增值屬于房屋的自然孳息，因此夫妻婚前按揭購(gòu)房婚后共同還貸離婚時(shí)房屋增值部分屬于房屋的所有權(quán)人。如果婚前按揭購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在出資者一人名下，那么該房屋及房屋婚后的增值部分歸出資者一人所有；如果婚前按揭購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在夫妻雙方名下，那么該房屋及房屋婚后的增值部分在離婚時(shí)均可以要求分割。但是，最高人民法院最近公布的新婚姻法司法解釋三征求意見(jiàn)稿明確：夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的孳息或增值收益，應(yīng)認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；但另一方對(duì)孳息或增值收益有貢獻(xiàn)的，可以認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)可將該不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人債務(wù)。婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素，由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償。但新婚姻法司法解釋三征求意見(jiàn)稿至今尚未出臺(tái)。【常見(jiàn)問(wèn)題3】父母出資買(mǎi)的房子，房產(chǎn)證登記在夫妻一方或雙方名下，如何判斷是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)？楊-欣律師解答：現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常會(huì)遇到夫妻離婚分割的房產(chǎn)有父母參與出資買(mǎi)房的問(wèn)題。這也是我國(guó)民間的傳統(tǒng)習(xí)慣，年輕夫妻購(gòu)置新房遇到資金不足，有一定積蓄的父母定然出資相助。房產(chǎn)證辦下來(lái)后，有的寫(xiě)上了父母的名字，有的沒(méi)有寫(xiě)。司法實(shí)踐中，關(guān)于父母出資買(mǎi)房的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定，在夫妻離婚訴訟中往往爭(zhēng)議較大。楊-欣律師認(rèn)為，如果父母出資買(mǎi)房，但房產(chǎn)證上沒(méi)有登記父母的名字，父母出資買(mǎi)的房子房產(chǎn)證登記在夫妻一方或雙方名下，那么父母對(duì)該房產(chǎn)就不享有權(quán)利，不能主張分割房屋。但除非父母有相反證據(jù)證明其也是房屋的所有權(quán)人。2004年4月1日，最高人民法院頒布《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》，其中第二十二條明確：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。”司法解釋（二）公布后，對(duì)指導(dǎo)司法實(shí)踐發(fā)揮了重大作用，但仍有不甚明確的地方，為此，上海市高級(jí)人民法院于同一年向全市法院下發(fā)了司法指導(dǎo)意見(jiàn)：根據(jù)司法解釋（二）第二十二條的規(guī)定，父母為子女結(jié)婚購(gòu)房的出資，“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為……贈(zèng)與”。我們認(rèn)為，條文中的“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定”是在父母實(shí)際出資時(shí)，其具體意思表示不明的情形下，從社會(huì)常理出發(fā)推定為贈(zèng)與。若當(dāng)事人有證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系的，則不能適用該條規(guī)定。當(dāng)然，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)是在當(dāng)事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈(zèng)與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈(zèng)與的推定。實(shí)踐中，對(duì)于夫妻婚后，父母出資購(gòu)買(mǎi)房屋，產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會(huì)常理出發(fā)，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈(zèng)與，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人所有；若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當(dāng)事人能提供父母出資當(dāng)時(shí)的書(shū)面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈(zèng)與的，一般以認(rèn)定為向雙方贈(zèng)與為妥，該部分出資宜認(rèn)定為夫妻共同所有。【常見(jiàn)問(wèn)題4】父母全額出資，單獨(dú)登記在子女名下的房產(chǎn)，父母離婚時(shí)可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割嗎？楊-欣律師解答：根據(jù)我國(guó)婚姻法相關(guān)規(guī)定，夫妻婚后共同出資購(gòu)買(mǎi)的房子，無(wú)論登記為夫妻一方名下還是雙方名下，如果沒(méi)有相反證據(jù)，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但若房屋產(chǎn)權(quán)證上也登記有小孩的名字，則為夫妻雙方與子女共同所有。此時(shí)的房子不僅僅是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，而是家庭共同共有財(cái)產(chǎn)。現(xiàn)實(shí)生活中，很多的夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，可能考慮到婚姻關(guān)系的不穩(wěn)定，或?qū)ψ优奶蹛?ài)，或擔(dān)心將來(lái)可能出現(xiàn)的遺產(chǎn)稅等各方面的原因，使得他們?cè)谫?gòu)房登記時(shí)把房屋的產(chǎn)權(quán)僅登記在自己子女的名下。此時(shí)，夫妻雙方一旦發(fā)生離婚訴訟，如有一方堅(jiān)持要求對(duì)登記在子女名下的房產(chǎn)進(jìn)行分割，那么，該房產(chǎn)的性質(zhì)應(yīng)如何定性？上海市高級(jí)人民法院《民事法律適用問(wèn)答》2005年第3期(總第16期)對(duì)此做了解答：物權(quán)公示原則是指物權(quán)的享有和變動(dòng)需有可取信于社會(huì)公眾的外觀表現(xiàn)形式，通常不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有和變動(dòng)的公示方式為登記。但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記應(yīng)區(qū)分外部效力和內(nèi)部效力。對(duì)外效力是指基于物權(quán)公示公信原則，一旦不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記，善意第三人基于對(duì)登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)；對(duì)內(nèi)效力則應(yīng)探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來(lái)確定真正權(quán)利人。實(shí)踐中，夫妻雙方共同出資購(gòu)買(mǎi)房屋后，出于各種因素的考慮，有時(shí)將房屋產(chǎn)權(quán)只登記為未成年子女一人。但這并不意味著房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)人即為該未成年子女，而應(yīng)考量夫妻雙方在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的真實(shí)意思。因此，除非有相反的證據(jù)，否則通常仍然將該房屋視為夫妻及未成年子女共有財(cái)產(chǎn)。但是，對(duì)于因房屋產(chǎn)生的債務(wù)，應(yīng)由夫妻負(fù)責(zé)償還。2007年，上海高院對(duì)此問(wèn)題做了進(jìn)一步解釋：至于產(chǎn)權(quán)人只登記為子女一人的房屋所有權(quán)問(wèn)題，上海高院《民事法律適用問(wèn)答》2005年第3期(總第16期)問(wèn)題六巳有答復(fù)。但鑒于未成年子女未出資，也不承擔(dān)還貸義務(wù)，在處理房產(chǎn)權(quán)利時(shí)可適當(dāng)調(diào)整子女所得的比例。由此可見(jiàn)，如果夫妻購(gòu)房時(shí)將房產(chǎn)僅僅登記在未成年子女的名下，仍然可以認(rèn)做為夫妻和子女共有，夫妻離婚時(shí)有權(quán)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行分割。但是，如果夫妻購(gòu)房時(shí)，將所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)登記在成年子女的名下，夫妻離婚時(shí)能否主張對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行分割？我國(guó)法律及相關(guān)司法解釋對(duì)此均未作出規(guī)定。楊-欣律師認(rèn)為，鑒于成年子女已為獨(dú)立的民事主體，并不像未成年人一樣在父母即監(jiān)護(hù)人的控制之下，因此，此時(shí)若父母仍將房產(chǎn)登記在子女名下，除非有相反的證據(jù)證明，否則就視為對(duì)子女的贈(zèng)與。贈(zèng)與完成時(shí)，父母即喪失對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。父母在離婚時(shí)對(duì)該房產(chǎn)自然無(wú)權(quán)分割。【常見(jiàn)問(wèn)題5】婚后夫妻一方用婚前個(gè)人存款單獨(dú)出資買(mǎi)的房子，且房產(chǎn)亦登記在出資者自己名下，該套房產(chǎn)應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)?楊-欣律師解答：我國(guó)婚姻法第十八條規(guī)定，夫妻一方的婚前財(cái)產(chǎn)為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因此，夫妻一方婚前的個(gè)人存款歸一方個(gè)人所有，離婚時(shí)另一方無(wú)權(quán)分割。最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋（一）第十九條明確規(guī)定：婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。上海市高級(jí)人民法院在民事法律適用問(wèn)答中進(jìn)一步解釋：婚前財(cái)產(chǎn)在婚后的形式轉(zhuǎn)化，不影響該財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。因此，夫妻一方以婚前存款在婚后購(gòu)置的房屋，仍然屬于購(gòu)置方的婚前財(cái)產(chǎn)，如果對(duì)方?jīng)]有出資，則不能主張享有房屋的份額。同樣，婚前其他財(cái)產(chǎn)的形式轉(zhuǎn)化，也不影響其作為婚前財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。另外，婚前財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的孳息，如婚前存款的利息等財(cái)產(chǎn)，也屬于婚前財(cái)產(chǎn)。楊-欣律師在此提醒：如果當(dāng)事人因以婚前存款購(gòu)置的房屋發(fā)生糾紛，一方訴訟至法院要求分割，法院對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)定，關(guān)鍵要看雙方的舉證情況。如果購(gòu)買(mǎi)的一方不能舉證證明該房產(chǎn)是用其婚前存款購(gòu)買(mǎi)的，那么法院認(rèn)定房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)的可能性極大。為此，當(dāng)事人如果希望適用《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第十九條的規(guī)定認(rèn)定房產(chǎn)的性質(zhì)，至少要舉證證明以下兩個(gè)事實(shí)：其一，當(dāng)事人擁有足夠的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)；其二，系爭(zhēng)房屋的購(gòu)房款都是當(dāng)事人用婚前財(cái)產(chǎn)支付的。從筆者多年的離婚訴訟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)事人要想證明上述兩點(diǎn)很難，因?yàn)榇婵畹牧鲃?dòng)性很強(qiáng)，加上當(dāng)事人缺乏足夠的法律意識(shí)，一旦糾紛發(fā)生就很難證明“購(gòu)房用的人民幣就是婚前存的那些人民幣”。針對(duì)這種情況，當(dāng)事人最好的辦法也就是委托專業(yè)離婚律師協(xié)助處理了。【常見(jiàn)問(wèn)題6】婚前一方承租的公房，婚后購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)證登記在夫妻一方名下，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：承租公房，即人們常說(shuō)的福利分房或公有住房，一般是指政府或單位按照國(guó)家政策分配給職工居住，職工按照政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)按期交付租金的房屋，房屋的所有權(quán)人為政府或單位，職工僅享有承租權(quán)及居住權(quán)。自1994年起，上海市政府出臺(tái)了《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》等一系列規(guī)定，開(kāi)始允許公有住房的承租人(包括同住人)，以優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買(mǎi)公有住房，使之成為產(chǎn)權(quán)房，承租人和同住人就變成了產(chǎn)權(quán)人。在離婚訴訟中，如果公房是婚前由夫妻一方承租或由其父母承租，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)使之成為產(chǎn)權(quán)房（即售后公房），如何確定該售后公房的法律性質(zhì)？根據(jù)最高人民法院在2004年4月1日公布施行的《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第十九條中明確規(guī)定：由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。毫無(wú)疑問(wèn)，如果登記在雙方名下更是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。從《婚姻法》司法解釋（二）可以看出，最高人民法院否定了夫妻一方婚前所承租的公房使用權(quán)所包含的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。但從上海的實(shí)際情況出發(fā)，由于公房使用權(quán)可通過(guò)承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價(jià)值，因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以共同財(cái)產(chǎn)出資將原有公房的使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后，在離婚分割該房屋時(shí)，如果一概不考慮原一方承租時(shí)的使用權(quán)價(jià)值，將顯失公允。那么，夫妻一方婚前所承租公房使用權(quán)本身所蘊(yùn)涵的價(jià)值該如何歸屬和處理？為此，上海市高級(jí)人民法院司法指導(dǎo)意見(jiàn)認(rèn)為，針對(duì)這種情況，可區(qū)分下列情形處理：一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無(wú)法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價(jià)值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)可不考慮原公房使用權(quán)的交換價(jià)值單獨(dú)歸屬問(wèn)題；一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對(duì)價(jià)取得的，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對(duì)價(jià)部分確定為當(dāng)時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割；對(duì)于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價(jià)值可參照司法解釋（二）第二十二條的規(guī)定，推定為父母對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財(cái)產(chǎn)分割處理。【常見(jiàn)問(wèn)題7】如何確定農(nóng)村宅基地上建造的房屋是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)？楊-欣律師解答：根據(jù)上海法院的意見(jiàn)，農(nóng)村宅基地上房產(chǎn)的權(quán)利歸屬一般以建房申請(qǐng)書(shū)上核準(zhǔn)的申請(qǐng)人數(shù)為準(zhǔn)。如果夫妻雙方均屬建房申請(qǐng)書(shū)的核準(zhǔn)人員，那么有權(quán)在離婚時(shí)要求房產(chǎn)分割；否則一方便不能主張分割農(nóng)村離婚房產(chǎn)，即便其戶口可能在該農(nóng)村房產(chǎn)內(nèi)。【常見(jiàn)問(wèn)題8】婚前個(gè)人房產(chǎn)結(jié)婚滿8年會(huì)成為夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》系最高人民法院針對(duì)1980年9月10日第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)通過(guò)的《婚姻法》所作的司法解釋，該司法解釋至今尚未被廢止，即仍現(xiàn)行有效。該《意見(jiàn)》第6條明確規(guī)定“一方婚前個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營(yíng)、管理的，房屋和其他價(jià)值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過(guò)8年，貴重的生活資料經(jīng)過(guò)4年，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”由此可見(jiàn)，婚前個(gè)人房產(chǎn)如果在婚后由雙方共同使用、經(jīng)營(yíng)、管理，那么經(jīng)過(guò)8年是可以轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的。但是，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)于2001年4月28日對(duì)1980年《婚姻法》進(jìn)行了修正。新修正的《婚姻法》進(jìn)一步明確了夫妻共同財(cái)產(chǎn)及個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍，廢止了個(gè)人財(cái)產(chǎn)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情形。對(duì)此，最高人民法院于2001年12月25日針對(duì)新修正的《婚姻法》頒布了第一部司法解釋，即《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋（一）》，其中第十九條明確規(guī)定“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。”從這此修改傳遞出這樣一個(gè)信號(hào)：國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)公民個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。原因就在于1980年《婚姻法》產(chǎn)生于改革開(kāi)放初期，那時(shí)的夫妻財(cái)產(chǎn)較少，財(cái)產(chǎn)關(guān)系比較簡(jiǎn)單，法律規(guī)定比較原則。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人的思想、生活方式都發(fā)生了深刻的變化，夫妻財(cái)產(chǎn)日益多樣，人們的價(jià)值觀念也發(fā)生了巨大的變化，個(gè)人自由和權(quán)利觀念不斷增強(qiáng)，對(duì)個(gè)人價(jià)值的追求日益迫切，這使得原有的有關(guān)夫妻財(cái)產(chǎn)制的規(guī)定愈來(lái)愈顯示出其局限性，不盡適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。同時(shí)，1980年《婚姻法》關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)制的規(guī)定存在一個(gè)重要缺陷，就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的范圍過(guò)寬，根據(jù)該法第十三條的規(guī)定，除非夫妻雙方對(duì)婚后財(cái)產(chǎn)作出約定，否則，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)基本上都?xì)w夫妻共同所有。這也就是最高人民法院1993年11月《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》第六條出臺(tái)的背景。雖然當(dāng)時(shí)該條款關(guān)于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定是適宜的，也曾在司法實(shí)踐中發(fā)揮過(guò)重要的作用，但隨著社會(huì)的發(fā)展，夫妻婚前財(cái)產(chǎn)越來(lái)越多，如果籠統(tǒng)地將上述規(guī)定作為法律規(guī)定會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題，并且會(huì)與物權(quán)制度發(fā)生沖突。因此，必須明確一方的婚前財(cái)產(chǎn)屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，即使在離婚時(shí)，也不能作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，除非當(dāng)事人另有約定。由此可見(jiàn)，夫妻一方的婚前個(gè)人房產(chǎn)婚后無(wú)論經(jīng)過(guò)多少年都不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但法律并不排斥婚前個(gè)人房產(chǎn)婚后通過(guò)贈(zèng)與、買(mǎi)賣等方式轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。【常見(jiàn)問(wèn)題9】婚后將婚前個(gè)人房產(chǎn)賣了又買(mǎi)的房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：婚前財(cái)產(chǎn)在婚后的形式轉(zhuǎn)化，不影響該財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。如果婚后買(mǎi)房子的出資全部來(lái)源于婚前房產(chǎn)的賣房款，那么婚后又買(mǎi)的房子僅是“婚前財(cái)產(chǎn)在婚后的形式轉(zhuǎn)化”，仍屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但如果婚后買(mǎi)的房子登記在夫妻雙方名下或?qū)Ψ矫拢蚧楹筚I(mǎi)房子的時(shí)候用了一部分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么婚后購(gòu)買(mǎi)的房子就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。針對(duì)此種糾紛，如果訴訟至法院，法院對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)定，關(guān)鍵要看雙方的舉證情況。如果購(gòu)買(mǎi)的一方不能舉證證明該婚后房產(chǎn)購(gòu)房款全部是用其婚前房產(chǎn)賣房款購(gòu)買(mǎi)的，那么法院認(rèn)定婚后這套房子系夫妻共同財(cái)產(chǎn)的可能性極大。當(dāng)事人如果想證明婚后買(mǎi)的房子也是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，至少要舉證證明以下兩個(gè)事實(shí)：其一，當(dāng)事人婚后有一套婚前房產(chǎn)與配偶無(wú)關(guān)，賣掉后所有的賣房款都有證據(jù)證明；其二，婚后買(mǎi)房子的購(gòu)房款都是用婚前房產(chǎn)賣房款支付的，沒(méi)有得到配偶的任何幫助。從楊-欣律師多年的離婚訴訟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)事人要想證明上述兩點(diǎn)很難，因?yàn)榇婵畹牧鲃?dòng)性很強(qiáng)，加上當(dāng)事人缺乏足夠的法律意識(shí)，一旦發(fā)生糾紛就很難證明“購(gòu)房用的人民幣就是婚前房產(chǎn)賣房款的那些人民幣”，之間沒(méi)有任何賬目差錯(cuò)。針對(duì)這些證據(jù)的梳理，想形成一個(gè)無(wú)懈可擊的證據(jù)鏈，當(dāng)事人最好的辦法也只有委托上海專業(yè)離婚律師協(xié)助處理了。【常見(jiàn)問(wèn)題10】結(jié)婚前簽定購(gòu)房合同付首付婚后拿到房產(chǎn)證是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：關(guān)于這個(gè)問(wèn)題在法學(xué)理論界存有兩種觀點(diǎn)，各地法院在司法審判實(shí)踐中具體做法也差異較大。有人認(rèn)為：如果房產(chǎn)證是在婚后取得的，根據(jù)《物權(quán)法》物權(quán)登記原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房產(chǎn)是婚后取得的所有權(quán)。根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：工資、獎(jiǎng)金；生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。由此可以得出結(jié)論：在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。還有人認(rèn)為：如果是在結(jié)婚之前簽訂的購(gòu)房合同、付清首付款、辦理房屋貸款手續(xù)，甚至房屋過(guò)戶手續(xù)也是在婚前申請(qǐng)的，申辦過(guò)戶的收件收據(jù)也是婚前拿到的，因此，購(gòu)房者在婚前基本完成了房屋買(mǎi)賣所有的相關(guān)手續(xù)，并無(wú)對(duì)方的參與，該房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)配偶無(wú)權(quán)主張分割。至于婚后夫妻用共同財(cái)產(chǎn)償還的部分貸款，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)返還，但不影響房子物權(quán)歸購(gòu)房者個(gè)人所有的法律性質(zhì)。楊-欣律師比較贊同第二種觀點(diǎn)。至于第一種觀點(diǎn)有沒(méi)有道理？是有一定道理的。物權(quán)的取得以登記為準(zhǔn)，登記之前存在的僅僅是債權(quán)。但對(duì)于婚前購(gòu)房的一方來(lái)說(shuō)，這種理論顯失公平。申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證是在婚前申請(qǐng)，房地產(chǎn)登記部門(mén)需要多長(zhǎng)時(shí)間能辦出房產(chǎn)證那不是其能控制的，不能因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的拖拉而直接影響到購(gòu)買(mǎi)房屋的定性。楊-欣律師認(rèn)為，《婚姻法》第十七條規(guī)定的立法原意應(yīng)當(dāng)理解為：夫妻婚后共同勞動(dòng)、共同經(jīng)營(yíng)、共同管理所取得的財(cái)產(chǎn)才能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻共同財(cái)產(chǎn)的取得是建立在作為的基礎(chǔ)上的。如果夫妻一方結(jié)婚前簽訂購(gòu)房合同、付清首付……所有的作為都是在婚前完成的，婚后的房產(chǎn)登記行為僅是婚前所有作為的必然延續(xù)。因此，即便房產(chǎn)證是在婚后作出的，該房產(chǎn)亦應(yīng)認(rèn)定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。對(duì)此，最高人民法院公布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（三）》（征求意見(jiàn)稿）第十一條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)可將該不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人債務(wù)。婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素，由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償。但是，婚姻法司法解釋三征求意見(jiàn)稿還僅僅停留在征求意見(jiàn)階段，目前司法界對(duì)新婚姻法司法解釋三征求意見(jiàn)稿中具體條款的分歧還是很大。新婚姻法司法解釋三征求意見(jiàn)稿能否出臺(tái)、什么時(shí)間出臺(tái)、其中條款會(huì)有什么修改等等問(wèn)題，還都是未知數(shù)。在新婚姻法司法解釋三征求意見(jiàn)稿尚未出臺(tái)之際，上海法院審理此類離婚訴訟案件的司法指導(dǎo)意見(jiàn)認(rèn)為：夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)房屋并按揭貸款，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)、剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)，對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。上海法院并未把房產(chǎn)證的辦出時(shí)間是婚前還是婚后作為認(rèn)定房產(chǎn)性質(zhì)的關(guān)鍵條件。我們從上海法院的司法指導(dǎo)意見(jiàn)可以看出，其和新婚姻法司法解釋三征求意見(jiàn)稿的規(guī)定相差不大。唯一不同之處在于共同歸還貸款部分的返還要不要考慮房產(chǎn)婚后的增值部分。一般而言，法律有模糊的地方，就需要法官根據(jù)公平正義的思想去解釋法律。這樣以來(lái)，離婚房產(chǎn)分割案件就給了訴訟雙方當(dāng)事人許多活動(dòng)的余地。也就是說(shuō)當(dāng)事人如果想離婚房產(chǎn)分割訴訟中多分房產(chǎn)，就必須搜集提供證據(jù)，依據(jù)有證據(jù)證明的事實(shí)去說(shuō)服法官，響應(yīng)法官心中公平正義的天平，始開(kāi)能達(dá)到自己的訴訟目的。【常見(jiàn)問(wèn)題11】夫妻婚前共同出資購(gòu)房，房產(chǎn)證登記在一方名下，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：如果婚前共同出資購(gòu)房，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在夫妻一方名下，該房屋在婚后能否認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，可以說(shuō)存在較大變數(shù)。一般情況下，婚前購(gòu)房房屋登記在夫妻一方名下，由于購(gòu)房時(shí)男女雙方尚未存在夫妻之間的身份關(guān)系，我國(guó)法律推定為夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但是，上海法院曾出臺(tái)司法指導(dǎo)意見(jiàn)認(rèn)為：若配偶方同時(shí)有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購(gòu)房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，同樣的，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時(shí)，對(duì)于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊、且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時(shí)的出資比例對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不宜拘泥于各半分割。由此可見(jiàn)，我國(guó)法律對(duì)婚前共同出資購(gòu)房房屋性質(zhì)的認(rèn)定還是比較復(fù)雜的，其復(fù)雜的主要原因在于兩點(diǎn)：一是我國(guó)法律制度的不健全，現(xiàn)行婚姻法的法律條文對(duì)于離婚房產(chǎn)分割的規(guī)定過(guò)于模糊，尚未建立完善的法律框架規(guī)則；二是現(xiàn)實(shí)生活的復(fù)雜性，再完善的法律制度也永遠(yuǎn)無(wú)法囊括規(guī)范所有的社會(huì)現(xiàn)象，并公平合理的加以條文規(guī)范，這是條文法的滯后性。鑒于此，我們多年在上海執(zhí)業(yè)的上海離婚律師在給客戶做法律分析時(shí)，經(jīng)常要根據(jù)經(jīng)驗(yàn)、根據(jù)上海法院的審判實(shí)踐，結(jié)合客戶敘述的詳盡的、具體的案情做出判斷，告知風(fēng)險(xiǎn)。【常見(jiàn)問(wèn)題12】婚前一方出資購(gòu)房一方出錢(qián)裝修或婚后對(duì)婚前一方所有的房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)修繕、裝修，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：婚前一方出資購(gòu)房一方出錢(qián)裝修或婚后雙方對(duì)婚前一方所有的房屋進(jìn)行過(guò)修繕、裝修、原拆原建，離婚時(shí)未變更產(chǎn)權(quán)的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有，增值部分中屬于另一方應(yīng)得的份額，由房屋所有人折價(jià)補(bǔ)償另一方；進(jìn)行過(guò)擴(kuò)建的，擴(kuò)建部分的房屋應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。三、離婚房產(chǎn)價(jià)值的確定在離婚訴訟中，法院計(jì)算房屋折價(jià)補(bǔ)償款對(duì)夫妻共有房產(chǎn)分割之前，首先應(yīng)確定訴爭(zhēng)房屋的價(jià)值。確定房屋價(jià)值是確保公平分割的前提條件，是確定得房一方支付房屋補(bǔ)償款計(jì)算依據(jù)。司法實(shí)踐中，確定離婚房屋價(jià)值一般有兩種方式：1、協(xié)商確定。這是最節(jié)省、最便捷的一種方式，只要渉案雙方對(duì)房屋的價(jià)值協(xié)商一致，法院就可以按照該價(jià)值進(jìn)行判決；2、評(píng)估確定。委托第三方對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，是當(dāng)事人對(duì)房屋的價(jià)值無(wú)法協(xié)商一致、爭(zhēng)議較大時(shí)，法院經(jīng)常采用的處理方式。如果當(dāng)事人各方對(duì)共有房屋價(jià)值意見(jiàn)不一，但又不申請(qǐng)?jiān)u估，法院應(yīng)當(dāng)如何處理？上海市高級(jí)人民法院司法指導(dǎo)意見(jiàn)認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)分割共有房屋價(jià)值意見(jiàn)不一，但又不申請(qǐng)?jiān)u估的，法院不能簡(jiǎn)單駁回原告訴請(qǐng)，應(yīng)進(jìn)行必要的釋明，促使當(dāng)事人提出委托評(píng)估的深情。經(jīng)釋明，當(dāng)事人仍不提出申請(qǐng)的，法官可通過(guò)咨詢房產(chǎn)中介公司或評(píng)估公司（至少兩家）的意見(jiàn)，綜合分析后予以酌定，并須在裁判文書(shū)中闡明理由。【常見(jiàn)問(wèn)題1】離婚房產(chǎn)價(jià)值的確定是以當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)的合同價(jià)為準(zhǔn)？楊-欣律師解答：離婚房產(chǎn)價(jià)值的確定應(yīng)以法院分割房產(chǎn)時(shí)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)為準(zhǔn)，而非購(gòu)房時(shí)的合同價(jià)。購(gòu)房時(shí)的合同價(jià)和離婚房產(chǎn)分割時(shí)的市場(chǎng)價(jià)的價(jià)差亦即房產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)同樣應(yīng)當(dāng)予以分割。很多當(dāng)事人在面臨離婚房產(chǎn)分割時(shí)有一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為房產(chǎn)分割是以當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)的合同價(jià)為準(zhǔn)，其實(shí)不然。離婚案件中，法院分割房產(chǎn)，一般是以房產(chǎn)現(xiàn)值作為分割的依據(jù)，而非購(gòu)房時(shí)的價(jià)值。在離婚房產(chǎn)分割時(shí)，那種習(xí)慣以購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格計(jì)算及分割的做法是錯(cuò)誤的。我國(guó)法律之所有規(guī)定離婚房產(chǎn)分割時(shí)按房產(chǎn)的現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，這是由物權(quán)法的基本原理確定的。即在當(dāng)事人出資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，出資款完成了由“債權(quán)”向“物權(quán)”的轉(zhuǎn)化，簡(jiǎn)言之，出資之前出資人對(duì)出資款擁有所有權(quán)，出資之后該出資款就轉(zhuǎn)化為出資人對(duì)房產(chǎn)擁有部分產(chǎn)權(quán)。即便一方購(gòu)房時(shí)用的是婚前財(cái)產(chǎn)，也或一方購(gòu)房時(shí)未出資，未出資一方對(duì)該房產(chǎn)也擁有的部分所有權(quán)完全是基于出資人的贈(zèng)與取得的。因此，夫妻離婚時(shí)，出資方就不能基于出資的事實(shí)要求對(duì)方歸還出資款，而只能基于雙方共有房產(chǎn)的事實(shí)要求分割房產(chǎn)。此時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值自然也不能以購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)值確定，因?yàn)榉績(jī)r(jià)有漲有跌，既然一開(kāi)始就確定了雙方對(duì)房產(chǎn)共有的性質(zhì)，那么雙方就應(yīng)對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值共享風(fēng)險(xiǎn)，即離婚時(shí)只能按照該房產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值計(jì)算。【常見(jiàn)問(wèn)題2】離婚房產(chǎn)價(jià)值的確定一定要申請(qǐng)?jiān)u估公司評(píng)估嗎？楊-欣律師解答：離婚房產(chǎn)價(jià)值的確定，評(píng)估不是必經(jīng)程序。司法實(shí)踐中，離婚訴訟確定房產(chǎn)價(jià)值，首先由訴訟雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成，方才會(huì)委托專業(yè)房產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行評(píng)估。雖然采用評(píng)估的方式確定房產(chǎn)的價(jià)值在司法程序上較顯公正，但也存在兩個(gè)較為突出的問(wèn)題：第一，拖延訴訟的進(jìn)程。通過(guò)法院委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般需要一、二個(gè)月的時(shí)間，根據(jù)我國(guó)訴訟法的規(guī)定，評(píng)估期間不計(jì)入法定審限，因此，如果中介結(jié)構(gòu)拖延的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，可能導(dǎo)致離婚訴訟久拖不決，給雙方當(dāng)事人的心里、生活都帶來(lái)負(fù)擔(dān)；第二，通過(guò)法院委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，需要交納一定的評(píng)估費(fèi)，評(píng)估費(fèi)的數(shù)額一般根據(jù)房產(chǎn)的價(jià)值按比例收取，這對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)也是一筆不小的開(kāi)支。鑒于上述原因，最高人民法院民一庭曾明確表示：“雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值有爭(zhēng)議的，可通過(guò)協(xié)商、競(jìng)價(jià)、作價(jià)、評(píng)估、拍賣等形式確定和處理財(cái)產(chǎn)，處理財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)慣徹照顧子女和女方權(quán)益的原則以及照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方的原則，不是必須委托中介機(jī)構(gòu)評(píng)估。”附：上海市高級(jí)人民法院公布的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)（10所公司）**信衡房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（電話：63301925）**富申房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（電話：64317161）上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（電話：63589988）上海國(guó)城房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（電話：63830000）上海八達(dá)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（電話：53858009）**百盛房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司（電話：68552126）上海光華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（電話：63291026）上海國(guó)衡房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（電話：58755972）上海房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所有限公司（電話：58881688）**大雄房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（電話：51383326）五、離婚房產(chǎn)的分割原則離婚時(shí)夫妻共有房產(chǎn)如何分割，我國(guó)婚姻法沒(méi)有明確規(guī)定具體的分割比例，僅做了一些原則性的規(guī)定，上海法院有一些審判實(shí)踐中的做法，下面做一簡(jiǎn)單介紹。1、尊重當(dāng)事人共同意愿。我國(guó)《婚姻法》第三十九條規(guī)定，對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割首先由夫妻雙方進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成時(shí)才依法進(jìn)行判決。這一方面體現(xiàn)了法院對(duì)當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的充分尊重，另一方面法院也顧忌到如果強(qiáng)行判決可能給將來(lái)的執(zhí)行帶來(lái)麻煩。因此，法院會(huì)力主推動(dòng)當(dāng)事人之間達(dá)成一致意見(jiàn)，尤其是在當(dāng)事人雙方僅有一套住房的情況下。2、男女平等。即夫妻雙方對(duì)于其共同財(cái)產(chǎn)享有平等的共有權(quán)，不受雙方收人狀況、對(duì)家庭貢獻(xiàn)的影響，雙方均有平等分割共同財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。3、照顧子女和女方權(quán)益。首先，應(yīng)優(yōu)先考慮未成年子女的利益，根據(jù)未成年子女的需要給予必要的照顧。其次，應(yīng)照顧女方的權(quán)益。考慮到相當(dāng)一部分女性的經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)較弱，在日常家務(wù)中的付出很難物化為財(cái)產(chǎn)收益，故在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，有必要照顧她們的權(quán)益，使其離婚后的基本生活更有保障。《婦女權(quán)益保障法》第四十八條“夫妻共有的房產(chǎn)，離婚時(shí)，分割住房由雙方協(xié)議解決；協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)雙方的具體情況，按照照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。夫妻雙方另有約定的除外。夫妻共同租用的房產(chǎn)，離婚時(shí)，女方的住房應(yīng)當(dāng)按照照顧子女和女方權(quán)益的原則解決。”《婚姻法》第三十九條也作了類似規(guī)定。因此，在夫妻房產(chǎn)分割中尤其要充分體現(xiàn)對(duì)婦女兒童權(quán)益的保護(hù)，盡量將房產(chǎn)分割和子女撫養(yǎng)結(jié)合起來(lái)，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。4、照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方。對(duì)于因一方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致離婚的，可在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)適當(dāng)照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方，以體現(xiàn)法律的公平與正義。但這種照顧不是民事責(zé)任，其性質(zhì)不同于離婚損害賠償責(zé)任，因此，這里的過(guò)錯(cuò)并不限于重婚、姘居、實(shí)施家庭暴力、虐待、遺棄等重大過(guò)錯(cuò)行為，還包括其他違反婚姻義務(wù)或故意以悖于善良風(fēng)俗的方法損害婚姻關(guān)系的過(guò)錯(cuò)行為。5、有利于生產(chǎn)、方便生活。分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)從充分發(fā)揮共同財(cái)產(chǎn)的效用和不損害財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值出發(fā)。這一點(diǎn)對(duì)法院確定房子所有權(quán)歸屬，解決雙方居住問(wèn)題尤為重要。總之，對(duì)不宜分割使用的夫妻共有房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法、司法解釋確定的上述原則，綜合考慮房屋的性質(zhì)、來(lái)源、婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短、雙方住房情況以及照顧子女和女方原則等因素，分給一方所有。分得房屋的一方應(yīng)給予另一方相應(yīng)價(jià)值的補(bǔ)償。【常見(jiàn)問(wèn)題1】出資多少會(huì)不會(huì)影響離婚房產(chǎn)分割的比例？楊-欣律師解答：司法實(shí)踐中，上海法院對(duì)離婚房產(chǎn)如何分割經(jīng)常會(huì)考慮雙方對(duì)房產(chǎn)的貢獻(xiàn)，這也是基于公平公正的司法理念決定的。夫妻雙方各自對(duì)購(gòu)房的出資比例經(jīng)常會(huì)對(duì)離婚房產(chǎn)的歸屬及分割比例造成影響。由于夫妻婚后購(gòu)房，無(wú)論是哪一方的出資，一般均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資，為此，購(gòu)房時(shí)的出資情況對(duì)于此種情況下的房產(chǎn)分割影響較小。出資情況對(duì)離婚房產(chǎn)分割的影響主要體現(xiàn)在夫妻雙方婚前共同購(gòu)房的案例中。根據(jù)上海高院的規(guī)定，如果戀愛(ài)期間共同購(gòu)房，一方未出資但產(chǎn)權(quán)登記為兩人共有，析產(chǎn)分割的處理應(yīng)當(dāng)考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜。【常見(jiàn)問(wèn)題2】離婚后的居住問(wèn)題離婚房產(chǎn)分割時(shí)法院會(huì)考慮嗎？楊-欣律師解答：我國(guó)婚姻法第四十二條規(guī)定，離婚時(shí)，如一方生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個(gè)人財(cái)產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。上海法院認(rèn)為，住房為一方所有，離婚時(shí)住房一般仍歸該所有人。如另一方離婚后確實(shí)無(wú)房，法院可根據(jù)具體情況判決允許其暫住；也可判決無(wú)房一方另外租房居住，若經(jīng)濟(jì)確有困難，享有房屋產(chǎn)權(quán)的一方可給予一次性經(jīng)濟(jì)幫助。為此，離婚后居住情況不僅會(huì)對(duì)夫妻一方個(gè)人房產(chǎn)造成影響，基于婚姻法第四十二條的立法理念，夫妻一方離婚后居住困難甚至?xí)?duì)夫妻共同房產(chǎn)分割的分割造成影響。【常見(jiàn)問(wèn)題3】期房、二手房、動(dòng)遷房房產(chǎn)證還沒(méi)有辦出來(lái)離婚時(shí)可以分割嗎？楊-欣律師解答：根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（二）第二十一條規(guī)定，離婚時(shí)雙方當(dāng)事人對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。為此，如果夫妻婚后購(gòu)買(mǎi)的房屋尚未過(guò)戶到夫妻名下，其房屋權(quán)利歸屬根據(jù)物權(quán)法規(guī)定尚不能認(rèn)定為夫妻共同所有，為此法院不能處分房屋的所有權(quán)，只能判決房屋的使用權(quán)。但根據(jù)上海法院的司法審判實(shí)踐，有時(shí)法院為避免當(dāng)事人的訴累，對(duì)夫妻離婚時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)的房產(chǎn)分割，一般會(huì)依據(jù)已經(jīng)簽訂的購(gòu)房合同，判決由夫妻一方來(lái)履行；判決履行購(gòu)房合同的一方支付另一方一定數(shù)額的購(gòu)房折價(jià)款作為補(bǔ)償。【常見(jiàn)問(wèn)題4】按揭房貸尚未還清離婚時(shí)房產(chǎn)如何分割？一般會(huì)判給主貸人嗎？楊-欣律師解答：房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻婚后共同購(gòu)房的按揭房貸亦是夫妻共同債務(wù)，未付清的按揭款應(yīng)由雙方共同償還。夫妻離婚時(shí)，法院通常在判決房產(chǎn)歸一方所有的同時(shí)，按揭未還清的房貸離婚后亦由得房者負(fù)責(zé)清償。由于法院對(duì)房產(chǎn)歸屬的處理可能涉及貸款人和銀行簽訂的住房按揭貸款合同的變更，所以上海法院的常用的分割方法是：誰(shuí)是按揭貸款合同的主貸人，在雙方條件相同的情況下，法院更傾向于把房屋判給誰(shuí)所有。但也有例外，例外的情況就要參照離婚房產(chǎn)分割的其他原則了。貸款買(mǎi)的房子離婚時(shí)房子判給貸款人所有僅僅是審執(zhí)兼顧原則的派生情形。由于夫妻婚后買(mǎi)的房子一般只有一個(gè)主貸人，配偶是共同抵押擔(dān)保人，為此將貸款買(mǎi)的房子離婚時(shí)房子判給貸款人所有可以避