目錄一、了解離婚房產分割的特殊性1、房產是人類生存的基本需求2、房產不能進行實物分割3、房產類型的多樣化二、離婚房產分割的具體方法1、折價2、變賣3、拍賣4、贈與5、放棄【常見問題1】離婚訴訟中可以只起訴離婚而不要求法院分割房產嗎？【常見問題2】夫妻只有一套房產，離婚訴訟中可以按房間進行分割嗎？【常見問題3】夫妻雙方都沒有能力支付對方房屋折價款，夫妻離婚房產分割可以直接確認按份共有而不進行折價補償嗎？【常見問題4】夫妻雙方只有一套房屋，一方既不同意分割也不愿支付房屋折價款，可以申請法院拍賣分割拍賣款？【常見問題5】我放棄所擁有的房產份額，法院就會判決離婚嗎？三、離婚房產性質的確定1、一方的婚前房產2、遺囑繼承或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的房產3、夫妻婚內財產協議約定只歸夫妻一方所有的房產4、父母全額出資為自己子女一方購買的房產且該房產登記在自己子女一人名下5、婚后用個人財產購買的房產【常見問題1】婚前買的房子就是婚前個人財產，婚后買的房子就是夫妻共同財產嗎？判斷房產性質是按照房產證頒發的時間界定嗎？【常見問題2】夫妻一方婚前按揭購房婚后用夫妻共同財產還貸，離婚時房屋婚后的增值部分是夫妻共同財產嗎？【常見問題3】父母出資買的房子，房產證登記在夫妻一方或雙方名下，如何判斷是夫妻共同財產還是個人財產？【常見問題4】父母全額出資，單獨登記在子女名下的房產，父母離婚時可以作為夫妻共同財產分割嗎？【常見問題5】婚后夫妻一方用婚前個人存款單獨出資買的房子，且房產亦登記在出資者自己名下，該套房產應為夫妻共同財產還是個人財產?【常見問題6】婚前一方承租的公房，婚后購買為產權房，產權證登記在夫妻一方名下，是夫妻共同財產嗎？【常見問題7】如何確定農村宅基地上建造的房屋是否是夫妻共同財產？【常見問題8】婚前個人房產結婚滿8年會成為夫妻共同財產嗎？【常見問題9】婚后將婚前個人房產賣了又買的房子是夫妻共同財產嗎？【常見問題10】結婚前簽定購房合同付首付婚后拿到房產證是夫妻共同財產嗎？【常見問題11】夫妻婚前共同出資購房，房產證登記在一方名下，是夫妻共同財產嗎？【常見問題12】婚前一方出資購房一方出錢裝修或婚后對婚前一方所有的房產進行過修繕、裝修，是夫妻共同財產嗎？四、離婚房產價值的確定1、協商確定2、評估確定【常見問題1】離婚房產價值的確定是以當初購買房產時的合同價為準？【常見問題2】離婚房產價值的確定一定要申請評估公司評估嗎？五、離婚房產的分割原則1、尊重當事人共同意愿2、男女平等3、照顧子女和女方權益4、照顧無過錯方5、有利于生產、方便生活【常見問題1】出資多少會不會影響離婚房產分割的比例？【常見問題2】離婚后的居住問題離婚房產分割時法院會考慮嗎？【常見問題3】期房、二手房、動遷房房產證還沒有辦出來離婚時可以分割嗎？【常見問題4】按揭房貸尚未還清離婚時房產如何分割？一般會判給主貸人嗎？【常見問題5】離婚房產分割是按出資比例分嗎？【常見問題6】離婚房產分割可以在法庭上競價誰出價高判給誰嗎？【常見問題7】夫妻只有一套住房離婚時怎么分割？【常見問題8】父母可以參與夫妻離婚房產分割訴訟嗎？六、離婚房產分割法律匯編正文房產是每一個家庭必須的生活資料，幾乎每個婚姻的裂變都會涉及到離婚房產分割問題。在離婚訴訟中房產經常是夫妻分割的最有價值財產，它濃縮了夫妻在婚姻關系存續期間大部分財富的積累，凝結著當事人幾年、甚至幾十年的辛苦和汗水。當夫妻關系融洽時，它是雙方的“愛巢”；一旦夫妻感情突變，它又是雙方爭奪的“主戰場”。一、了解離婚房產分割的特殊性夫妻離婚房產分割有著區別于夫妻其他共同財產分割的特殊性，了解這些特殊性將有助于我們判斷法院在審理離婚房產分割案件時的基本思路。1、房產是人類生存的基本需求。解決并保障人民群眾的居住問題是政府的基本職能之一。“吃、穿、住、行、用”是人的五大需求，“住”排第三，可見人類對“住”的需求程度。唐代大詩人杜-甫曾賦詩許愿：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！嗚呼！何時眼前突兀見此屋，吾廬獨破受凍死亦足！”所以，無論現在房價有多貴，人們還是爭相購房，這也是原因所在。一個人如果不能解決居住問題，就有可能露宿街頭，更有可能被凍死，這在當今社會是誰也不愿看到的；一群人如果不能解決居住問題，就有可能引起社會的動蕩，政局的不穩。因此，能否解決好人民群眾的居住問題也是考驗一個政府執政能力的標準之一。2、房產不能進行實物分割。房產是不動產，房產是附著于土地上的定著物，具有不可移動性，不能像冰箱、空調一樣被搬來搬去。我國對不動產的管理實行的是登記制度，房產的轉讓、抵押都要依法進行登記，沒有進行登記就不產生轉讓、抵押的效力。因此，夫妻分割一套房產，不可能按照房產的間數分割所有權，否則就破壞了房產設計功能的完整性，更沒有辦法進行物權登記。3、房產類型的多樣化。隨著近年來房產政策的不斷變化，歷史遺留下來的房產類型比較復雜，有承租、使用的公房、廉租房、福利房、商品房、自建私房、經濟適用房等等，這些類型的房產和當地政府的政策具有很大關系，具有很強的地域性特征。因此，本文并不試圖研究全國各地已經出現的房產類型及這些類型的房產在離婚訴訟中如何分割，本律師僅就夫妻共有產權房的分割方法，結合自己多年的司法實踐加以分析、研究。產權房一般指的商品房，也包括售后公房，是指當事人擁有上海市房地產登記管理部門頒發的《上海市房地產權證》，能夠獨立上市交易，不受政府政策限制的各類所有權房產。二、離婚房產分割的具體方法關于共有物的分割，《物權法》第一百條規定：“共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”鑒于前文講到的房產分割的特殊性，故不可能對訴爭房產進行實物分割。《婚姻法》第三十九條規定：“離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決”。由此，只要夫妻雙方協商一致，夫妻離婚房產分割可以有以下幾種方法：1、折價。夫妻只有一套房產的，離婚后房產歸夫妻一方所有，獲得所有權的一方支付另一方房屋折價款；夫妻有多套房屋的，也可以對多套房屋按照折價補償的方式進行分割。折價補償的分割方法，在司法實踐中較為常見，也是上海法院最常采用的離婚房產分割方法。2、變賣。在離婚訴訟期間，夫妻雙方共同將訴爭房產在市場上出售，然后依法分割賣房款。變賣在夫妻離婚訴訟中很少遇到，其主要原因在于變賣需要夫妻雙方均同意出售為前提，然而房產的買賣一般需要幾個月的時間，而法院審理離婚案件的審限最長也就6個月。3、拍賣。拍賣和變賣的方式基本相似，都是在訴訟期間將訴爭房產出售，然后依法分割賣房款。但拍賣和變賣的不同之處在于：變賣是夫妻雙方按照市場價出售，而拍賣則是法院委托拍賣行按照拍賣規則進行出售。由于實踐中拍賣的價格往往會低于市場價，所以很少有夫妻在離婚訴訟階段就委托法院對訴爭房產進行拍賣分割的。4、贈與。離婚訴訟案件中將訴爭房產進行贈與處理，可以是夫妻雙方共同贈與，也可以是夫妻一方贈與所擁有的房產份額。總之，只要當事人同意贈與，法院并不排斥。如夫妻雙方或一方將所擁有的房產份額贈與自己的未成年子女等等。5、放棄。離婚房產分割訴訟中，當事人的財產權利如何行使均為當事人的自由，夫妻一方放棄分割夫妻共有房產，只要意思表示真實，法院一般都會確認。【常見問題1】離婚訴訟中可以只起訴離婚而不要求法院分割房產嗎？楊-欣律師解答：從法律上講，“不告不理”是法院審理案件的基本司法原則。如果原告單獨起訴離婚并不要求法院對財產分割進行處理，那么法院斷無理由在原告訴訟請求之外處理財產問題。但是，我國法院在審理夫妻離婚案件時，為了避免出現“訴累”，常常在判決夫妻離婚的同時就夫妻共同財產的分割及子女撫養問題一并進行解決。即便原告起訴離婚時并不要求對財產進行處理，如果被告要求分割財產，那么法院還是有權處理雙方的財產問題的。【常見問題2】夫妻只有一套房產，離婚訴訟中可以按房間進行分割嗎？楊-欣律師解答：不行。離婚房屋按房間分割違反了一物一權（所有權）的物權原則。物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。權利人要實現其對物的直接支配和排他的權利，須以國家公權力的保護為后盾。而國家公權力要實現對物權的保護，必須以確定物的范圍和界域為前提。《物權法》并沒有以具體條文的形式明確規定一物一權原則，而是以一種隱而不顯的方式肯定了這一原則，這在物權的概念、物權法定原則、不動產統一登記制度等條款中均有體現。一物一權原則，是指一物之上不能同時存在兩個以上的所有權。廣義上的一物一權原則，還包括一物之上不能同時存在兩個以上種類一致、效力相同的用益物權或者擔保物權。建筑物區分所有權是針對現代社會的新情況，對一物一權原則所作的發展，比如一棟住宅樓，以一套房屋為單位，可以設立多個區分所有權。這一發展是將“客觀上的一物”劃分為多個“法律上的一物”，“法律上的一物”的最小單位由法律規定，不能任意劃分。住宅樓中“一物”的最小單位是“套”，一套房屋的范圍和界域內只能確定一個所有權，一套房屋內的不同房間，不能單獨設立所有權。國家對不動產實行的統一登記制度中，不允許對同一套房屋登記兩個以上的所有權。故不動產雖然可以由兩個以上個人共有，但成套建造的單元樓房不得由兩個以上個人分別所有該套房屋內的不同房間。夫妻兩人離婚時，一套房屋不能由兩人分別所有不同的房間，但這并不妨礙離婚時或離婚后，取得房屋所有權的一方，將某個房間甚至整套房屋提供給另一方居住使用。【常見問題3】夫妻雙方都沒有能力支付對方房屋折價款，夫妻離婚房產分割可以直接確認按份共有，而不進行折價補償嗎？楊-欣律師解答：夫妻離婚房產分割一般應在法院判決離婚的同時處理，上海法院分割夫妻共有房產的方式一般是一人得房一人得房子的折價款，這是由前文講到的房產特殊屬性決定的，也是因為夫妻雙方房產共有的基礎不再存在為避免離婚后繼續可能發生糾紛的有效處理措施。但是，對于明顯由一方得房而得房的一方離婚后無法支付房產折價款的情況下，另一方可以請求法院不判決支付房產折價款，而直接判決房產離婚后仍由雙方按份共有，由離婚判決書明確訴訟雙方對離婚后房產的持有比例？上海高院在2007年由高院民一庭、執行局、立案庭、行政庭等部門，就如何貫徹審執兼顧原則多次磋商研究，形成了《關于貫徹審執兼顧原則的若干意見》，該意見明確：如雙方經濟狀況不佳，且感情破裂、確無共同生活可能的，可判決房屋產權歸雙方共有并確認各自份額，但可明確由一方使用，使用方須支付使用費，以解決對方的居住問題(使用權房參照上述辦法解決)。楊-欣律師在此提醒：上海法院在《關于貫徹審執兼顧原則的若干意見》明確夫妻離婚房產分割可以判決離婚后房產按份共有的案例顯屬特例，如果法院仍有別的選擇，一般不會照此意見判決按份共有。【常見問題4】夫妻雙方只有一套房屋，一方既不同意分割也不愿支付房屋折價款，可以申請法院拍賣分割拍賣款？楊-欣律師解答：在法院作出判決前申請法院拍賣訴爭房屋，需要夫妻雙方共同申請，單方申請是不行的。【常見問題5】我放棄所擁有的房產份額，法院就會判決離婚嗎？楊-欣律師解答：法院判決離婚的標準是夫妻感情破裂，這和當事人是不是放棄財產份額沒有關系。雖然在離婚訴訟中承諾放棄所擁有的房產份額可以作為離婚談判的籌碼，但離婚談判是有許多技巧的，楊-欣律師建議不要輕言放棄房產。否則，如果放棄分割房產后對方仍不同意離婚，你便無論可退。三、離婚房產性質的確定如果夫妻雙方在離婚訴訟中無法就離婚房產分割問題達成一致，法院勢必要做出判決。上海法院在審理離婚房產分割案件時，首先應判斷該房產的法律性質，是夫妻共同財產，還是個人財產。我國婚姻法第十七條、第十八條對那些財產屬于夫妻共同財產那些財產屬夫妻一方個人財產進行了界定，但是由于現實生活財產來源的復雜性，當使用這些法律條文套用到具體的案例中時，經常出現模棱兩可無法辨明的情況。其實，實踐中最簡單判斷房產是夫妻共同財產還是個人財產的方法就是“排除法”。所謂“排除法”，即排除房產是夫妻一方個人財產，就可推定為夫妻共同財產。運用“排除法”進行法律推理的法律基礎在于“誰主張、誰舉證”的訴訟規則。那么，在離婚訴訟中哪些財產可以認定為夫妻一方的個人財產呢？楊-欣律師總結了以下幾種：1、一方的婚前房產所謂婚前房產，有兩種情況：其一，婚前即取得房屋產權證，而且產證只登記在夫妻一方名下的房產；其二，房屋產權證登記在一方名下，產證的取得時間是在婚后，但房屋買賣合同簽訂于結婚之前，而且購房款全部由一方出資，配偶始終沒有參與購房的。新婚姻法第十八條規定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（一）一方的婚前財產；……而很據物權法規定，公民取得房產的時間以記載于房產登記簿頒發產權證的時間為準。由此，我們對婚前即取得房屋產權證，而且產證只登記在夫妻一方名下的房產系夫妻一方婚前房產的性質沒有異議。然而對于婚后取得房產證的這種情形，司法實踐中爭議較大。根據目前上海市法院的司法審判實踐，第二種情形下的房產一般也被認定為婚前房產。畢竟在這種情況下，配偶沒有參與出資購房，更沒有共同購房的意思表示，如果僅僅因為房產登記部門沒有在結婚之前登記房產就改變了房產的性質，將有悖于民事法學基本理論。但是，此類情況下，婚前財產的證明往往難度較大，如果沒有充足的證據證明為一方婚前財產，法院都會推定為夫妻共同財產。但在有些情況下，即使是婚前取得房屋產權證且產證也僅登記在夫妻一方名下，房產也有可能會認定為夫妻共同財產。如婚前購房時買房款是雙方共同支付的，區分此種情況下房產是夫妻共同財產還是婚前個人財產的不容忽視的因素是雙方辦理房產登記時的真實意思表示。根據上海高院的司法指導意見，若另一方有證據證明其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在一方名下，宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理，其按揭貸款債務為共同債務。2、遺囑繼承或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的房產我國婚姻法第十八條規定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：……（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；……3、夫妻婚內財產協議約定只歸夫妻一方所有的房產我國婚姻法第十九條規定，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。由此，夫妻雙方簽訂婚內財產協議，只要協議合法有效，那么該協議確定只歸夫妻一方所有的房產為其個人房產。楊-欣律師提醒夫妻簽訂婚內財產協議需注意以下幾個方面：一是妻簽訂婚內財產協議對婚內財產約定的時間，法律沒有作出任何限制性規定，夫妻雙方可以在婚前，也可以在婚姻關系存續期間進行約定。二是夫妻簽訂婚內財產協議對婚內財產約定的范圍：夫妻雙方既可以對婚姻關系存續期間的財產作出約定，也可以對雙方的婚前財產作出約定。但不得對國家、集體、他人的財產所有權進行約定，婚內財產約定侵犯國家、集體、他人的財產所有權的條款無效。三是夫妻簽訂婚內財產協議對婚內財產約定的內容既可以約定雙方的財產歸共同所有，也可以約定各自的收入歸各自所有；既可以約定雙方財產中的一部分為雙方共同所有，一部分歸各自所有，也可以約定一方財產的一部分歸另一方所有。四是夫妻簽訂婚內財產協議對婚內財產約定的形式一般應當采用書面形式。但采用口頭形式約定，雙方均無爭議的，應認定有效。五是夫妻簽訂婚內財產協議對婚內財產約定的法律效力。婚姻法第19條規定：沒有約定或約定不明確的，適用本法第17條、第18條的規定。這表明夫妻婚內財產約定具有判斷夫妻婚內財產性質優先效力，法院在處理離婚財產糾紛時首先尊重當事人婚內對財產性質的約定，這也是民法中意思自治原則在婚姻法中的具體體現。六是夫妻針對房產簽訂婚內財產協議，房產登記情況應當與婚內財產協議的約定相一致，否則可能存在較大的法律風險。因為房產是不動產，不動產權利的變更一般以登記為準。七是夫妻簽訂婚內財產協議對婚內財產約定對夫妻雙方具有約束力。第三人知道約定的內容時，對第三人有約束力。4、父母全額出資為自己子女一方購買的房產且該房產登記在自己子女一人名下？最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十二條規定：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”對此上海高院曾出臺司法指導意見認為：實踐中，對于夫妻婚后，父母出資購買房屋，產證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有；若產證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能提供父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般以認定為向雙方贈與為妥，該部分出資宜認定為夫妻共同所有。5、婚后用個人財產購買的房產上海市高級人民法院在關于適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問題的解答（一）中明確：夫妻一方個人財產在婚姻關系存續期間所取得的收益，如當事人以個人財產購買了房產、股票、債券、基金、黃金或古董等財產，在婚姻關系存續期間，因市場行情變化拋售后產生的增值部分，由于這些財產本身僅是個人財產的形態變化，性質上仍為個人所有之財產，拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所導致，仍應依原物所有權歸屬為個人所有。具體實踐中，判斷個人財產在婚姻關系存續期間所取得的收益是否屬于夫妻共同所有時，人民法院可根據案件實際情況，對各種形式的個人財產的婚后收益，從是基于原個人財產的自然增值還是基于夫妻共同經營行為所產生來判斷，前者原則為個人所有，后者原則為共同所有。此外，若收益是基于個人財產與共同財產混同后進行投資行為所產生，無證據證明具體比例的，推定為共同財產投資收益，歸夫妻共同所有。司法實踐中，認定婚后用個人財產購買的房產是個人財產的難點在于證據，因為只要主張個人財產的一方不能完全證明其房產的全部出資來源于個人財產，那么法院一般都會推定房產為夫妻共同財產。【常見問題1】婚前買的房子就是婚前個人財產，婚后買的房子就是夫妻共同財產嗎？判斷房產性質是按照房產證頒發的時間界定嗎？楊-欣律師解答：目前確有許多觀點認為，只要房產證頒發的時間在結婚之前就是婚前個人財產，如果房產證頒發的時間在結婚之后就為夫妻共同財產。這種觀點的法律淵源在于我國物權法規定的物權登記制度，一般情況下，房產權屬登記是房產所有權取得的必經程序。只有辦理了房產產權登記或者過戶手續，才能真正取得房產所有權。因此，有人認為房產證只要是婚后辦出來的，那么房產就是婚后取得的，是為夫妻共同財產；反之，房產證只要是婚前辦出來的，該房產就為婚前個人財產。但在實踐中，存在房產為婚前簽訂合同購買、但由于房地產管理部門辦理產權證需要一段時間，有時候婚前購房但產權證在結婚后取得，對于該類房產是否為共同財產，上海法院以購買房產、簽訂合同的時間點作為確定產權性質的標準，并沒有以房產證取得的時間點作為判斷房產是否共有的標志。另外，許多婚后取得房子，如遺囑繼承或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的房產、夫妻婚內財產協議約定只歸夫妻一方所有的房產、父母全額出資為自己子女一方購買的房產且該房產登記在自己子女一人名下、婚后用個人財產購買的房產也都是夫妻一方的個人財產。對此前文已有所分析，在此不做贅述。【常見問題2】夫妻一方婚前按揭購房婚后用夫妻共同財產還貸，離婚時房屋婚后的增值部分是夫妻共同財產嗎？楊-欣律師解答：物權法主張物的孳息屬于物的所有權人，房產因市場價格波動造成的增值屬于房屋的自然孳息，因此夫妻婚前按揭購房婚后共同還貸離婚時房屋增值部分屬于房屋的所有權人。如果婚前按揭購買的房屋登記在出資者一人名下，那么該房屋及房屋婚后的增值部分歸出資者一人所有；如果婚前按揭購買的房屋登記在夫妻雙方名下，那么該房屋及房屋婚后的增值部分在離婚時均可以要求分割。但是，最高人民法院最近公布的新婚姻法司法解釋三征求意見稿明確：夫妻一方的個人財產在婚后產生的孳息或增值收益，應認定為一方的個人財產；但另一方對孳息或增值收益有貢獻的，可以認定為夫妻共同財產。夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產認定為不動產權利人的個人財產，尚未歸還的部分貸款為不動產權利人的個人債務。婚姻關系存續期間由夫妻共同財產還貸部分，應考慮離婚時不動產的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素，由不動產權利人對另一方進行合理補償。但新婚姻法司法解釋三征求意見稿至今尚未出臺。【常見問題3】父母出資買的房子，房產證登記在夫妻一方或雙方名下，如何判斷是夫妻共同財產還是個人財產？楊-欣律師解答：現實生活中，經常會遇到夫妻離婚分割的房產有父母參與出資買房的問題。這也是我國民間的傳統習慣，年輕夫妻購置新房遇到資金不足，有一定積蓄的父母定然出資相助。房產證辦下來后，有的寫上了父母的名字，有的沒有寫。司法實踐中，關于父母出資買房的法律性質應當如何認定，在夫妻離婚訴訟中往往爭議較大。楊-欣律師認為，如果父母出資買房，但房產證上沒有登記父母的名字，父母出資買的房子房產證登記在夫妻一方或雙方名下，那么父母對該房產就不享有權利，不能主張分割房屋。但除非父母有相反證據證明其也是房屋的所有權人。2004年4月1日，最高人民法院頒布《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》，其中第二十二條明確：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”司法解釋（二）公布后，對指導司法實踐發揮了重大作用，但仍有不甚明確的地方，為此，上海市高級人民法院于同一年向全市法院下發了司法指導意見：根據司法解釋（二）第二十二條的規定，父母為子女結婚購房的出資，“應當認定為……贈與”。我們認為，條文中的“應當認定”是在父母實際出資時，其具體意思表示不明的情形下，從社會常理出發推定為贈與。若當事人有證據證明其與出資人之間形成的是借貸關系的，則不能適用該條規定。當然，該證據應當是在當事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈與的推定。實踐中，對于夫妻婚后，父母出資購買房屋，產證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有；若產證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能提供父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般以認定為向雙方贈與為妥，該部分出資宜認定為夫妻共同所有。【常見問題4】父母全額出資，單獨登記在子女名下的房產，父母離婚時可以作為夫妻共同財產分割嗎？楊-欣律師解答：根據我國婚姻法相關規定，夫妻婚后共同出資購買的房子，無論登記為夫妻一方名下還是雙方名下，如果沒有相反證據，均應認定為夫妻共同財產。但若房屋產權證上也登記有小孩的名字，則為夫妻雙方與子女共同所有。此時的房子不僅僅是夫妻共有財產，而是家庭共同共有財產。現實生活中，很多的夫妻在婚姻關系存續期間，可能考慮到婚姻關系的不穩定，或對子女的疼愛，或擔心將來可能出現的遺產稅等各方面的原因，使得他們在購房登記時把房屋的產權僅登記在自己子女的名下。此時，夫妻雙方一旦發生離婚訴訟，如有一方堅持要求對登記在子女名下的房產進行分割，那么，該房產的性質應如何定性？上海市高級人民法院《民事法律適用問答》2005年第3期(總第16期)對此做了解答：物權公示原則是指物權的享有和變動需有可取信于社會公眾的外觀表現形式，通常不動產物權享有和變動的公示方式為登記。但不動產物權的登記應區分外部效力和內部效力。對外效力是指基于物權公示公信原則，一旦不動產物權經登記，善意第三人基于對登記的信賴與登記權利人發生的不動產交易行為受法律保護；對內效力則應探究當事人的真實意思表示來確定真正權利人。實踐中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，出于各種因素的考慮，有時將房屋產權只登記為未成年子女一人。但這并不意味著房屋的真實產權人即為該未成年子女，而應考量夫妻雙方在購買房屋時的真實意思。因此，除非有相反的證據，否則通常仍然將該房屋視為夫妻及未成年子女共有財產。但是，對于因房屋產生的債務，應由夫妻負責償還。2007年，上海高院對此問題做了進一步解釋：至于產權人只登記為子女一人的房屋所有權問題，上海高院《民事法律適用問答》2005年第3期(總第16期)問題六巳有答復。但鑒于未成年子女未出資，也不承擔還貸義務，在處理房產權利時可適當調整子女所得的比例。由此可見，如果夫妻購房時將房產僅僅登記在未成年子女的名下，仍然可以認做為夫妻和子女共有，夫妻離婚時有權對該房產進行分割。但是，如果夫妻購房時，將所購買的房產登記在成年子女的名下，夫妻離婚時能否主張對該房產進行分割？我國法律及相關司法解釋對此均未作出規定。楊-欣律師認為，鑒于成年子女已為獨立的民事主體，并不像未成年人一樣在父母即監護人的控制之下，因此，此時若父母仍將房產登記在子女名下，除非有相反的證據證明，否則就視為對子女的贈與。贈與完成時，父母即喪失對財產的所有權。父母在離婚時對該房產自然無權分割。【常見問題5】婚后夫妻一方用婚前個人存款單獨出資買的房子，且房產亦登記在出資者自己名下，該套房產應為夫妻共同財產還是個人財產?楊-欣律師解答：我國婚姻法第十八條規定，夫妻一方的婚前財產為一方的個人財產。因此，夫妻一方婚前的個人存款歸一方個人所有，離婚時另一方無權分割。最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）第十九條明確規定：婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。上海市高級人民法院在民事法律適用問答中進一步解釋：婚前財產在婚后的形式轉化，不影響該財產的性質。因此，夫妻一方以婚前存款在婚后購置的房屋，仍然屬于購置方的婚前財產，如果對方沒有出資，則不能主張享有房屋的份額。同樣，婚前其他財產的形式轉化，也不影響其作為婚前財產的性質。另外，婚前財產產生的孳息，如婚前存款的利息等財產，也屬于婚前財產。楊-欣律師在此提醒：如果當事人因以婚前存款購置的房屋發生糾紛，一方訴訟至法院要求分割，法院對房產性質的認定，關鍵要看雙方的舉證情況。如果購買的一方不能舉證證明該房產是用其婚前存款購買的，那么法院認定房屋系夫妻共同財產的可能性極大。為此，當事人如果希望適用《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十九條的規定認定房產的性質，至少要舉證證明以下兩個事實：其一，當事人擁有足夠的婚前個人財產；其二，系爭房屋的購房款都是當事人用婚前財產支付的。從筆者多年的離婚訴訟經驗來看，當事人要想證明上述兩點很難，因為存款的流動性很強，加上當事人缺乏足夠的法律意識，一旦糾紛發生就很難證明“購房用的人民幣就是婚前存的那些人民幣”。針對這種情況，當事人最好的辦法也就是委托專業離婚律師協助處理了。【常見問題6】婚前一方承租的公房，婚后購買為產權房，產權證登記在夫妻一方名下，是夫妻共同財產嗎？楊-欣律師解答：承租公房，即人們常說的福利分房或公有住房，一般是指政府或單位按照國家政策分配給職工居住，職工按照政府規定的租金標準按期交付租金的房屋，房屋的所有權人為政府或單位，職工僅享有承租權及居住權。自1994年起，上海市政府出臺了《關于出售公有住房的暫行辦法》等一系列規定，開始允許公有住房的承租人(包括同住人)，以優惠價格購買公有住房，使之成為產權房，承租人和同住人就變成了產權人。在離婚訴訟中，如果公房是婚前由夫妻一方承租或由其父母承租，婚后以夫妻共同財產購買使之成為產權房（即售后公房），如何確定該售后公房的法律性質？根據最高人民法院在2004年4月1日公布施行的《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第十九條中明確規定：由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。毫無疑問，如果登記在雙方名下更是夫妻共同財產。從《婚姻法》司法解釋（二）可以看出，最高人民法院否定了夫妻一方婚前所承租的公房使用權所包含的財產價值。但從上海的實際情況出發，由于公房使用權可通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，因此，在婚姻關系存續期間，以共同財產出資將原有公房的使用權轉為產權后，在離婚分割該房屋時，如果一概不考慮原一方承租時的使用權價值，將顯失公允。那么，夫妻一方婚前所承租公房使用權本身所蘊涵的價值該如何歸屬和處理？為此，上海市高級人民法院司法指導意見認為，針對這種情況，可區分下列情形處理：一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產購買為產權的，由于在婚姻關系存續期間內無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時可不考慮原公房使用權的交換價值單獨歸屬問題；一方婚前承租的公房使用權是其以個人財產支付對價取得的，婚后又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩余部分價值按共同財產分割；對于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財產購買為產權的公房，原公房使用權的交換價值可參照司法解釋（二）第二十二條的規定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理。【常見問題7】如何確定農村宅基地上建造的房屋是否是夫妻共同財產？楊-欣律師解答：根據上海法院的意見，農村宅基地上房產的權利歸屬一般以建房申請書上核準的申請人數為準。如果夫妻雙方均屬建房申請書的核準人員，那么有權在離婚時要求房產分割；否則一方便不能主張分割農村離婚房產，即便其戶口可能在該農村房產內。【常見問題8】婚前個人房產結婚滿8年會成為夫妻共同財產嗎？楊-欣律師解答：《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》系最高人民法院針對1980年9月10日第五屆全國人民代表大會通過的《婚姻法》所作的司法解釋，該司法解釋至今尚未被廢止，即仍現行有效。該《意見》第6條明確規定“一方婚前個人所有的財產，婚后由雙方共同使用、經營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經過8年，貴重的生活資料經過4年，可視為夫妻共同財產。”由此可見，婚前個人房產如果在婚后由雙方共同使用、經營、管理，那么經過8年是可以轉化為夫妻共同財產的。但是，全國人民代表大會常務委員會于2001年4月28日對1980年《婚姻法》進行了修正。新修正的《婚姻法》進一步明確了夫妻共同財產及個人財產的范圍，廢止了個人財產自動轉化為夫妻共同財產的情形。對此，最高人民法院于2001年12月25日針對新修正的《婚姻法》頒布了第一部司法解釋，即《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》，其中第十九條明確規定“婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。”從這此修改傳遞出這樣一個信號：國家加強了對公民個人所有財產的保護。原因就在于1980年《婚姻法》產生于改革開放初期，那時的夫妻財產較少，財產關系比較簡單，法律規定比較原則。隨著社會主義市場經濟的發展，人的思想、生活方式都發生了深刻的變化，夫妻財產日益多樣，人們的價值觀念也發生了巨大的變化，個人自由和權利觀念不斷增強，對個人價值的追求日益迫切，這使得原有的有關夫妻財產制的規定愈來愈顯示出其局限性，不盡適應社會經濟發展的需要。同時，1980年《婚姻法》關于夫妻財產制的規定存在一個重要缺陷，就是夫妻共同財產的范圍過寬，根據該法第十三條的規定，除非夫妻雙方對婚后財產作出約定，否則，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產基本上都歸夫妻共同所有。這也就是最高人民法院1993年11月《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第六條出臺的背景。雖然當時該條款關于個人婚前財產轉化為夫妻共同財產的規定是適宜的，也曾在司法實踐中發揮過重要的作用，但隨著社會的發展，夫妻婚前財產越來越多，如果籠統地將上述規定作為法律規定會產生一些問題，并且會與物權制度發生沖突。因此，必須明確一方的婚前財產屬于夫妻個人財產，不能轉化為夫妻共同財產，即使在離婚時，也不能作為共同財產進行分割，除非當事人另有約定。由此可見，夫妻一方的婚前個人房產婚后無論經過多少年都不會自動轉化為夫妻共同財產，但法律并不排斥婚前個人房產婚后通過贈與、買賣等方式轉化為夫妻共同財產。【常見問題9】婚后將婚前個人房產賣了又買的房子是夫妻共同財產嗎？楊-欣律師解答：婚前財產在婚后的形式轉化，不影響該財產的性質。如果婚后買房子的出資全部來源于婚前房產的賣房款，那么婚后又買的房子僅是“婚前財產在婚后的形式轉化”，仍屬于個人財產。但如果婚后買的房子登記在夫妻雙方名下或對方名下，或婚后買房子的時候用了一部分夫妻共同財產，那么婚后購買的房子就是夫妻共同財產。針對此種糾紛，如果訴訟至法院，法院對房產性質的認定，關鍵要看雙方的舉證情況。如果購買的一方不能舉證證明該婚后房產購房款全部是用其婚前房產賣房款購買的，那么法院認定婚后這套房子系夫妻共同財產的可能性極大。當事人如果想證明婚后買的房子也是個人財產，至少要舉證證明以下兩個事實：其一，當事人婚后有一套婚前房產與配偶無關，賣掉后所有的賣房款都有證據證明；其二，婚后買房子的購房款都是用婚前房產賣房款支付的，沒有得到配偶的任何幫助。從楊-欣律師多年的離婚訴訟經驗來看，當事人要想證明上述兩點很難，因為存款的流動性很強，加上當事人缺乏足夠的法律意識，一旦發生糾紛就很難證明“購房用的人民幣就是婚前房產賣房款的那些人民幣”，之間沒有任何賬目差錯。針對這些證據的梳理，想形成一個無懈可擊的證據鏈，當事人最好的辦法也只有委托上海專業離婚律師協助處理了。【常見問題10】結婚前簽定購房合同付首付婚后拿到房產證是夫妻共同財產嗎？楊-欣律師解答：關于這個問題在法學理論界存有兩種觀點，各地法院在司法審判實踐中具體做法也差異較大。有人認為：如果房產證是在婚后取得的，根據《物權法》物權登記原則，應當認定該房產是婚后取得的所有權。根據《婚姻法》第十七條的規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：工資、獎金；生產、經營的收益；知識產權的收益；繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；其他應當歸共同所有的財產。由此可以得出結論：在婚姻關系存續期間取得的房產應當認定為夫妻共同財產。還有人認為：如果是在結婚之前簽訂的購房合同、付清首付款、辦理房屋貸款手續，甚至房屋過戶手續也是在婚前申請的，申辦過戶的收件收據也是婚前拿到的，因此，購房者在婚前基本完成了房屋買賣所有的相關手續，并無對方的參與，該房產應當認定為婚前個人財產，離婚時配偶無權主張分割。至于婚后夫妻用共同財產償還的部分貸款，應當適當返還，但不影響房子物權歸購房者個人所有的法律性質。楊-欣律師比較贊同第二種觀點。至于第一種觀點有沒有道理？是有一定道理的。物權的取得以登記為準，登記之前存在的僅僅是債權。但對于婚前購房的一方來說，這種理論顯失公平。申請辦理房產證是在婚前申請，房地產登記部門需要多長時間能辦出房產證那不是其能控制的，不能因為登記機關的拖拉而直接影響到購買房屋的定性。楊-欣律師認為，《婚姻法》第十七條規定的立法原意應當理解為：夫妻婚后共同勞動、共同經營、共同管理所取得的財產才能作為夫妻共同財產，夫妻共同財產的取得是建立在作為的基礎上的。如果夫妻一方結婚前簽訂購房合同、付清首付……所有的作為都是在婚前完成的，婚后的房產登記行為僅是婚前所有作為的必然延續。因此，即便房產證是在婚后作出的，該房產亦應認定為婚前個人財產。對此，最高人民法院公布的《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（征求意見稿）第十一條規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產認定為不動產權利人的個人財產，尚未歸還的部分貸款為不動產權利人的個人債務。婚姻關系存續期間由夫妻共同財產還貸部分，應考慮離婚時不動產的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素，由不動產權利人對另一方進行合理補償。但是，婚姻法司法解釋三征求意見稿還僅僅停留在征求意見階段，目前司法界對新婚姻法司法解釋三征求意見稿中具體條款的分歧還是很大。新婚姻法司法解釋三征求意見稿能否出臺、什么時間出臺、其中條款會有什么修改等等問題，還都是未知數。在新婚姻法司法解釋三征求意見稿尚未出臺之際，上海法院審理此類離婚訴訟案件的司法指導意見認為：夫妻一方婚前以個人財產購買房屋并按揭貸款，產證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產，同樣的，按揭貸款為其個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產、剩余未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。上海法院并未把房產證的辦出時間是婚前還是婚后作為認定房產性質的關鍵條件。我們從上海法院的司法指導意見可以看出，其和新婚姻法司法解釋三征求意見稿的規定相差不大。唯一不同之處在于共同歸還貸款部分的返還要不要考慮房產婚后的增值部分。一般而言，法律有模糊的地方，就需要法官根據公平正義的思想去解釋法律。這樣以來，離婚房產分割案件就給了訴訟雙方當事人許多活動的余地。也就是說當事人如果想離婚房產分割訴訟中多分房產，就必須搜集提供證據，依據有證據證明的事實去說服法官，響應法官心中公平正義的天平，始開能達到自己的訴訟目的。【常見問題11】夫妻婚前共同出資購房，房產證登記在一方名下，是夫妻共同財產嗎？楊-欣律師解答：如果婚前共同出資購房，房屋產權證登記在夫妻一方名下，該房屋在婚后能否認定為夫妻共同財產，可以說存在較大變數。一般情況下，婚前購房房屋登記在夫妻一方名下，由于購房時男女雙方尚未存在夫妻之間的身份關系，我國法律推定為夫妻一方婚前個人財產。但是，上海法院曾出臺司法指導意見認為：若配偶方同時有證據證明其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理，同樣的，其按揭貸款債務為共同債務。但在分割共同所有的房產時，對于存在當事人出資數額比例懸殊、且婚后確未共同生活或婚姻關系存續期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時的出資比例對房產進行分割，而不宜拘泥于各半分割。由此可見，我國法律對婚前共同出資購房房屋性質的認定還是比較復雜的，其復雜的主要原因在于兩點：一是我國法律制度的不健全，現行婚姻法的法律條文對于離婚房產分割的規定過于模糊，尚未建立完善的法律框架規則；二是現實生活的復雜性，再完善的法律制度也永遠無法囊括規范所有的社會現象，并公平合理的加以條文規范，這是條文法的滯后性。鑒于此，我們多年在上海執業的上海離婚律師在給客戶做法律分析時，經常要根據經驗、根據上海法院的審判實踐，結合客戶敘述的詳盡的、具體的案情做出判斷，告知風險。【常見問題12】婚前一方出資購房一方出錢裝修或婚后對婚前一方所有的房產進行過修繕、裝修，是夫妻共同財產嗎？楊-欣律師解答：婚前一方出資購房一方出錢裝修或婚后雙方對婚前一方所有的房屋進行過修繕、裝修、原拆原建，離婚時未變更產權的，房屋仍歸產權人所有，增值部分中屬于另一方應得的份額，由房屋所有人折價補償另一方；進行過擴建的，擴建部分的房屋應按夫妻共同財產處理。三、離婚房產價值的確定在離婚訴訟中，法院計算房屋折價補償款對夫妻共有房產分割之前，首先應確定訴爭房屋的價值。確定房屋價值是確保公平分割的前提條件，是確定得房一方支付房屋補償款計算依據。司法實踐中，確定離婚房屋價值一般有兩種方式：1、協商確定。這是最節省、最便捷的一種方式，只要渉案雙方對房屋的價值協商一致，法院就可以按照該價值進行判決；2、評估確定。委托第三方對房屋的價值進行評估，是當事人對房屋的價值無法協商一致、爭議較大時，法院經常采用的處理方式。如果當事人各方對共有房屋價值意見不一，但又不申請評估，法院應當如何處理？上海市高級人民法院司法指導意見認為，當事人對分割共有房屋價值意見不一，但又不申請評估的，法院不能簡單駁回原告訴請，應進行必要的釋明，促使當事人提出委托評估的深情。經釋明，當事人仍不提出申請的，法官可通過咨詢房產中介公司或評估公司（至少兩家）的意見，綜合分析后予以酌定，并須在裁判文書中闡明理由。【常見問題1】離婚房產價值的確定是以當初購買房產時的合同價為準？楊-欣律師解答：離婚房產價值的確定應以法院分割房產時房產的市場價為準，而非購房時的合同價。購房時的合同價和離婚房產分割時的市場價的價差亦即房產增值部分，離婚時同樣應當予以分割。很多當事人在面臨離婚房產分割時有一個誤區，認為房產分割是以當初購買房產時的合同價為準，其實不然。離婚案件中，法院分割房產，一般是以房產現值作為分割的依據，而非購房時的價值。在離婚房產分割時，那種習慣以購買時的價格計算及分割的做法是錯誤的。我國法律之所有規定離婚房產分割時按房產的現有市場價值計算，這是由物權法的基本原理確定的。即在當事人出資購買房產時，出資款完成了由“債權”向“物權”的轉化，簡言之，出資之前出資人對出資款擁有所有權，出資之后該出資款就轉化為出資人對房產擁有部分產權。即便一方購房時用的是婚前財產，也或一方購房時未出資，未出資一方對該房產也擁有的部分所有權完全是基于出資人的贈與取得的。因此，夫妻離婚時，出資方就不能基于出資的事實要求對方歸還出資款，而只能基于雙方共有房產的事實要求分割房產。此時房產的價值自然也不能以購買時的價值確定，因為房價有漲有跌，既然一開始就確定了雙方對房產共有的性質，那么雙方就應對房產的價值共享風險，即離婚時只能按照該房產的現有價值計算。【常見問題2】離婚房產價值的確定一定要申請評估公司評估嗎？楊-欣律師解答：離婚房產價值的確定，評估不是必經程序。司法實踐中，離婚訴訟確定房產價值，首先由訴訟雙方協商確定，協商不成，方才會委托專業房產估價公司進行評估。雖然采用評估的方式確定房產的價值在司法程序上較顯公正，但也存在兩個較為突出的問題：第一，拖延訴訟的進程。通過法院委托房地產評估機構對房產的價值進行評估，一般需要一、二個月的時間，根據我國訴訟法的規定，評估期間不計入法定審限，因此，如果中介結構拖延的時間過長，可能導致離婚訴訟久拖不決，給雙方當事人的心里、生活都帶來負擔；第二，通過法院委托房地產評估機構對房產的價值進行評估，需要交納一定的評估費，評估費的數額一般根據房產的價值按比例收取，這對當事人來說也是一筆不小的開支。鑒于上述原因，最高人民法院民一庭曾明確表示：“雙方對財產價值有爭議的，可通過協商、競價、作價、評估、拍賣等形式確定和處理財產，處理財產時應慣徹照顧子女和女方權益的原則以及照顧無過錯方的原則，不是必須委托中介機構評估。”附：上海市高級人民法院公布的房地產評估機構（10所公司）**信衡房地產估價有限公司（電話：63301925）**富申房地產估價有限公司（電話：64317161）上海城市房地產估價有限公司（電話：63589988）上海國城房地產估價有限公司（電話：63830000）上海八達房地產估價有限公司（電話：53858009）**百盛房地產估價有限責任公司（電話：68552126）上海光華房地產估價有限公司（電話：63291026）上海國衡房地產估價有限公司（電話：58755972）上海房地產估價師事務所有限公司（電話：58881688）**大雄房地產估價有限公司（電話：51383326）五、離婚房產的分割原則離婚時夫妻共有房產如何分割，我國婚姻法沒有明確規定具體的分割比例，僅做了一些原則性的規定，上海法院有一些審判實踐中的做法，下面做一簡單介紹。1、尊重當事人共同意愿。我國《婚姻法》第三十九條規定，對夫妻共同財產的分割首先由夫妻雙方進行協商，協商不成時才依法進行判決。這一方面體現了法院對當事人財產處分權的充分尊重，另一方面法院也顧忌到如果強行判決可能給將來的執行帶來麻煩。因此，法院會力主推動當事人之間達成一致意見，尤其是在當事人雙方僅有一套住房的情況下。2、男女平等。即夫妻雙方對于其共同財產享有平等的共有權，不受雙方收人狀況、對家庭貢獻的影響，雙方均有平等分割共同財產的權利。3、照顧子女和女方權益。首先，應優先考慮未成年子女的利益，根據未成年子女的需要給予必要的照顧。其次，應照顧女方的權益。考慮到相當一部分女性的經濟能力相對較弱，在日常家務中的付出很難物化為財產收益，故在分割財產時，有必要照顧她們的權益，使其離婚后的基本生活更有保障。《婦女權益保障法》第四十八條“夫妻共有的房產，離婚時，分割住房由雙方協議解決；協議不成的，由人民法院根據雙方的具體情況，按照照顧子女和女方權益的原則判決。夫妻雙方另有約定的除外。夫妻共同租用的房產，離婚時，女方的住房應當按照照顧子女和女方權益的原則解決。”《婚姻法》第三十九條也作了類似規定。因此，在夫妻房產分割中尤其要充分體現對婦女兒童權益的保護，盡量將房產分割和子女撫養結合起來，這是法律的強制性規定。4、照顧無過錯方。對于因一方過錯導致離婚的，可在分割財產時適當照顧無過錯方，以體現法律的公平與正義。但這種照顧不是民事責任，其性質不同于離婚損害賠償責任，因此，這里的過錯并不限于重婚、姘居、實施家庭暴力、虐待、遺棄等重大過錯行為，還包括其他違反婚姻義務或故意以悖于善良風俗的方法損害婚姻關系的過錯行為。5、有利于生產、方便生活。分割夫妻共同財產時，應從充分發揮共同財產的效用和不損害財產的經濟價值出發。這一點對法院確定房子所有權歸屬，解決雙方居住問題尤為重要。總之，對不宜分割使用的夫妻共有房產，應當根據婚姻法、司法解釋確定的上述原則，綜合考慮房屋的性質、來源、婚姻關系存續時間長短、雙方住房情況以及照顧子女和女方原則等因素，分給一方所有。分得房屋的一方應給予另一方相應價值的補償。【常見問題1】出資多少會不會影響離婚房產分割的比例？楊-欣律師解答：司法實踐中，上海法院對離婚房產如何分割經常會考慮雙方對房產的貢獻，這也是基于公平公正的司法理念決定的。夫妻雙方各自對購房的出資比例經常會對離婚房產的歸屬及分割比例造成影響。由于夫妻婚后購房，無論是哪一方的出資，一般均為夫妻共同財產出資，為此，購房時的出資情況對于此種情況下的房產分割影響較小。出資情況對離婚房產分割的影響主要體現在夫妻雙方婚前共同購房的案例中。根據上海高院的規定，如果戀愛期間共同購房，一方未出資但產權登記為兩人共有，析產分割的處理應當考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜。【常見問題2】離婚后的居住問題離婚房產分割時法院會考慮嗎？楊-欣律師解答：我國婚姻法第四十二條規定，離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。上海法院認為，住房為一方所有，離婚時住房一般仍歸該所有人。如另一方離婚后確實無房，法院可根據具體情況判決允許其暫住；也可判決無房一方另外租房居住，若經濟確有困難，享有房屋產權的一方可給予一次性經濟幫助。為此，離婚后居住情況不僅會對夫妻一方個人房產造成影響，基于婚姻法第四十二條的立法理念，夫妻一方離婚后居住困難甚至會對夫妻共同房產分割的分割造成影響。【常見問題3】期房、二手房、動遷房房產證還沒有辦出來離婚時可以分割嗎？楊-欣律師解答：根據我國《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十一條規定，離婚時雙方當事人對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。為此，如果夫妻婚后購買的房屋尚未過戶到夫妻名下，其房屋權利歸屬根據物權法規定尚不能認定為夫妻共同所有，為此法院不能處分房屋的所有權，只能判決房屋的使用權。但根據上海法院的司法審判實踐，有時法院為避免當事人的訴累，對夫妻離婚時尚未取得房屋所有權的房產分割，一般會依據已經簽訂的購房合同，判決由夫妻一方來履行；判決履行購房合同的一方支付另一方一定數額的購房折價款作為補償。【常見問題4】按揭房貸尚未還清離婚時房產如何分割？一般會判給主貸人嗎？楊-欣律師解答：房產是夫妻共同財產，夫妻婚后共同購房的按揭房貸亦是夫妻共同債務，未付清的按揭款應由雙方共同償還。夫妻離婚時，法院通常在判決房產歸一方所有的同時，按揭未還清的房貸離婚后亦由得房者負責清償。由于法院對房產歸屬的處理可能涉及貸款人和銀行簽訂的住房按揭貸款合同的變更，所以上海法院的常用的分割方法是：誰是按揭貸款合同的主貸人，在雙方條件相同的情況下，法院更傾向于把房屋判給誰所有。但也有例外，例外的情況就要參照離婚房產分割的其他原則了。貸款買的房子離婚時房子判給貸款人所有僅僅是審執兼顧原則的派生情形。由于夫妻婚后買的房子一般只有一個主貸人，配偶是共同抵押擔保人，為此將貸款買的房子離婚時房子判給貸款人所有可以避