離婚與房屋財(cái)產(chǎn)的分割處理

一、離婚時(shí)可以列入財(cái)產(chǎn)分割或處理的房屋

（一）一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)

夫妻在離婚時(shí)僅能對共同財(cái)產(chǎn)主張分割或處理，而對于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方不能主張權(quán)利。根據(jù)我國《婚姻法》相關(guān)規(guī)定，對于以下情況取得的房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)另一方無權(quán)主張分割房產(chǎn)。

（1）一方在婚前購買的房屋，在付清了全款并取得房屋產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻一方婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

（2）一方婚前或在夫妻關(guān)系存續(xù)期間因繼承或接受贈(zèng)與取得的房產(chǎn)，并且被繼承人或贈(zèng)與人在遺囑或贈(zèng)與合同中明確約定遺囑繼承人或受贈(zèng)與人只為夫妻一方的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

（二）夫妻共同財(cái)產(chǎn)

對于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋，不管是通過繼承、接受贈(zèng)與還是購買所得；不管購買的是公房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、二手房、商鋪還是別墅；不管是一次性付清全款購買還是通過銀行貸款按揭購買；均應(yīng)當(dāng)歸為夫妻共同所有，在離婚時(shí)列入財(cái)產(chǎn)分割范圍。

二、離婚時(shí)房屋財(cái)產(chǎn)的分割

（一）房屋財(cái)產(chǎn)分割的一般原則

1、協(xié)議原則

按照我國《婚姻法》對于離婚財(cái)產(chǎn)分割的當(dāng)事人意思自治原則，夫妻在離婚時(shí)可以對共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理，夫妻雙方可以通過簽署《離婚協(xié)議書》等書面約定對婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋財(cái)產(chǎn)約定歸某一方所有，或者約定房屋財(cái)產(chǎn)歸某一方所有，由所有方對另一方予以適當(dāng)補(bǔ)償。

2、財(cái)產(chǎn)均分原則

對于在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，一般予以平均分配，涉及到房屋財(cái)產(chǎn)的情況，如果房屋歸一方所有的，應(yīng)當(dāng)對另一方予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

另外，在處理房屋財(cái)產(chǎn)的過程中，人民法院在作出判決時(shí)還會(huì)根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，適用照顧子女和女方權(quán)益的原則、照顧無過錯(cuò)方原則、照顧生活困難方等原則進(jìn)行處理。

3、競價(jià)、評估及拍賣

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第20條規(guī)定，雙方對夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：

（1）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；

（2）一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機(jī)構(gòu)按市場價(jià)格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；

（3）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

（二）幾種特殊情況的房屋財(cái)產(chǎn)分割

1、父母在子女購房中有出資的情況

根據(jù)《婚姻法》解釋的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)婚前購買還是婚后購買，以及父母有無贈(zèng)與的明確表示等具體情況按以下原則認(rèn)定：

（1）當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。

這種情況下該房屋屬于子或女一方的婚前財(cái)產(chǎn)，不參與離婚時(shí)的財(cái)產(chǎn)分割。如果父母在子或女結(jié)婚之前為其購置房屋出資并明確表示該房屋是給子女及其配偶雙方的，那么視為父母對子女及其配偶雙方的贈(zèng)與，該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)參與分配。

（2）當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。

這種情況下父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為父母對子女及其配偶雙方的贈(zèng)與，在離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。如果父母在子女結(jié)婚之后為其雙方出資購置房屋，同時(shí)父母明確表示贈(zèng)與自己的子或女，那么該房屋屬于一方的財(cái)產(chǎn)，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)不參與分割。

2、存在按揭貸款的房屋財(cái)產(chǎn)分割

這種情況在實(shí)踐中大量存在，由于購買房屋的房屋款是通過銀行貸款取得，在尚未還清銀行按揭貸款時(shí)，房產(chǎn)證上登記的房屋產(chǎn)權(quán)人尚不是完全的房屋所有權(quán)人，銀行作為借款人對房屋同時(shí)享有抵押權(quán)。

根據(jù)購買房屋與申請貸款的時(shí)間以及貸款購得房屋的還款情況，對于夫妻離婚時(shí)存在按揭貸款的房屋一般適用以下原則進(jìn)行處理：

（1）一方婚前申請按揭貸款購買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但婚后由夫妻共同還貸。

這種情況下，根據(jù)《婚姻法》第17條規(guī)定，只有在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)，才能認(rèn)定為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有（另有約定的除外）。因此，一方婚前取得的房屋財(cái)產(chǎn)不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；但由于婚后用于還貸的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由房屋所有一方對另一方就夫妻關(guān)系存續(xù)期間所還的貸款進(jìn)行補(bǔ)償。

（2）婚后申請按揭貸款購買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但由夫妻共同還貸的情況。

這種情況下，房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在對房屋財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，法院一般會(huì)判決房產(chǎn)歸一方所有，另一方獲得房屋首付款及已還按揭款的一半；如果是夫妻共同還按揭，但所付的金額不同，比如一方支付大部分，另一方支付小部分按揭款，并且有證據(jù)能夠證明這一情況，按揭款的這部分財(cái)產(chǎn)被視為按份共有，房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)證上的所有人所有，另一方根據(jù)所付按揭款的比例來獲得已付按揭款的部分；如果是夫妻雙方其中一方付的按揭款，另一方不支付按揭還款，但在實(shí)際操作中，由于很難取得證據(jù)證明是其中一方出的按揭款，所以如果沒有明確的約定，基本上會(huì)被視為按揭款部分為雙方共同承擔(dān)。

再有一種處理方式就是采用拍賣的方法，將房屋評估拍賣所得價(jià)款，扣除評估、拍賣所需費(fèi)用后，由銀行作為抵押權(quán)人優(yōu)先受償，余款再作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

3、已購公房的分割

單位職工購買本單位的公房，根據(jù)情況可分為購得完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)兩種情況。職工在購買房改房時(shí)取得全部產(chǎn)權(quán)的，根據(jù)財(cái)產(chǎn)取得的時(shí)間列為個(gè)人財(cái)產(chǎn)或列入夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

另外還有一種情況，就是購得房改房的職工，僅取得房屋的部分所有權(quán)，而售房單位仍享有該房屋的部分所有權(quán)，這種情況下職工取得的房屋稱為“限制產(chǎn)權(quán)房屋”。

對于職工購買的限制產(chǎn)權(quán)房屋，一般在離婚分割房屋財(cái)產(chǎn)時(shí)，對夫妻雙方共同出資而取得“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋，分得房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，給予對方一半房屋價(jià)值的補(bǔ)償。

4、房屋增值價(jià)值的主張

在物價(jià)尤其是房價(jià)飛漲的今天，這個(gè)問題在實(shí)踐中非常普遍，夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋，到雙方離婚時(shí)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是購買時(shí)的價(jià)格，這時(shí)取得房屋所有權(quán)的一方對另一方給予補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值，究竟是按照房屋合同上的購買價(jià)格，是按照房屋首付款加已還按揭款一半的價(jià)格計(jì)算，還是加上房屋的增值價(jià)值，這個(gè)問題目前還多有爭論，筆者認(rèn)為，根據(jù)《婚姻法》解釋（二）中第20條已經(jīng)給出了操作模式：“一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機(jī)構(gòu)按市場價(jià)格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。”也即，通過價(jià)格評估來確定房屋的現(xiàn)有價(jià)值。

三、離婚時(shí)承租公房使用權(quán)的處理

依據(jù)最高人民法院1996年的司法解釋《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》，對于離婚時(shí)對夫妻承租公房的處理，給出了明確的指導(dǎo)意見：

1、夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：（1）婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)５年以上的；（2）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的；（3）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；（4）婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的；（5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；（6）夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的；

（7）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；（8）婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的；（9）其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。

2、對夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)依照下列原則予以處理：（1）照顧撫養(yǎng)子女的一方；（2）男女雙方在同等條件下，照顧女方；（3）照顧殘疾或生活困難的一方；（4）照顧無過錯(cuò)一方。

四、通過婚前財(cái)產(chǎn)公證與簽署書面協(xié)議避免糾紛

因此說，由于離婚后房屋財(cái)產(chǎn)分割涉及的法法律問題紛繁復(fù)雜，當(dāng)事人為避免出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)分割糾紛，在結(jié)婚前對房屋做個(gè)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)公證，明確房屋歸某一方所有對于避免糾紛和維護(hù)自身權(quán)益很有必要。或者雙方通過簽署書面財(cái)產(chǎn)協(xié)議的方式約定財(cái)產(chǎn)歸屬，也能夠避免大量的財(cái)產(chǎn)分割糾紛。