按揭購(gòu)房一般要經(jīng)過(guò)簽訂房屋買賣合同，交付首付款、取得房屋所有權(quán)證書(shū)、償還按揭貸款等幾個(gè)環(huán)節(jié)。當(dāng)事人有可能在上述各個(gè)階段提出離婚訴訟，并且出資形式的不同(雙方出資、單方出資、混同出資、第三人參與出資等)均會(huì)導(dǎo)致不同的法律后果，因此，本文按照出資方式、離婚訴訟提起時(shí)間的不同，作出相應(yīng)的分析。

一、夫妻雙方婚后一次性出資，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后離婚的

此種方式最便于處理。根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有”。只要夫妻間沒(méi)有事先對(duì)于房產(chǎn)明確約定產(chǎn)權(quán)歸屬于其中一方，不論購(gòu)房合同或者房屋所有權(quán)證書(shū)上面的購(gòu)房人或者房屋所有權(quán)人是哪一方，不論購(gòu)房合同或者房屋所有權(quán)證書(shū)上面是否載明共有人，不論夫妻雙房的出資份額多少，該房產(chǎn)均屬于夫妻雙方共同共有。該房產(chǎn)作為共同財(cái)產(chǎn)由夫妻雙方分配。

分配房產(chǎn)價(jià)值。根據(jù)目前鄭州市以及全省的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，在可以預(yù)見(jiàn)的時(shí)期內(nèi)，房屋價(jià)格將一致上漲。離婚時(shí)候房屋的價(jià)值一般都會(huì)高于購(gòu)房時(shí)候的合同價(jià)值，有的甚至?xí)_(dá)到合同價(jià)值的數(shù)倍。如果按照房屋的合同價(jià)值進(jìn)行分割，勢(shì)必會(huì)損害其中沒(méi)有實(shí)際得到房子乙方的利益。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照房屋的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行分割，才能更好的保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。

房屋分配。當(dāng)事人之間如果能夠?qū)ι姘阜慨a(chǎn)的價(jià)值及由哪一方實(shí)際取得房產(chǎn)形成共識(shí)的，則應(yīng)當(dāng)按照雙方所認(rèn)可的價(jià)值，由其中一方取得房屋產(chǎn)權(quán)，支付其中另一方房屋價(jià)值的一半。如果雙方不能形第成共識(shí)，或者雖然能夠達(dá)成共識(shí)但是雙方均不愿意取得房屋的，或者雙方均要求取得房屋的，則應(yīng)當(dāng)按照2003年12月27日，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋(二)第二十條，“(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割”執(zhí)行。

二、夫妻雙方婚后共同出資，以按揭貸款方式取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后離婚的

在房屋價(jià)格飛漲的今天，夫妻雙方具備一次性全額繳納購(gòu)房款實(shí)力的畢竟還是少數(shù)，大多數(shù)都是采取商業(yè)按揭貸款的方式購(gòu)買房屋。商業(yè)按揭貸款大都要經(jīng)歷繳納首付，銀行支付開(kāi)發(fā)商剩余房款，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，業(yè)主償還全部貸款之后從銀行手里取得產(chǎn)權(quán)證等步驟。如果當(dāng)事人是在全部?jī)斶€銀行的貸款之后提起離婚訴訟，此種法律關(guān)系筆較簡(jiǎn)單，可以直接使用第一種方式分割房產(chǎn)。

實(shí)踐中大多數(shù)案例出現(xiàn)在繳納首付款，按揭貸款之后，尚未全部?jī)斶€貸款之后的環(huán)節(jié)。因?yàn)闃I(yè)主還應(yīng)當(dāng)償還銀行的貸款，在償還貸款之前，盡管已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)證書(shū)，但是業(yè)主并不實(shí)際掌握房產(chǎn)證，該房產(chǎn)證被抵押在銀行手里。也就是說(shuō)，該房產(chǎn)還存在抵押權(quán)。分割按揭財(cái)產(chǎn)時(shí)候存在首付款、已經(jīng)償還貸款、尚未償還貸款、房屋實(shí)際升值等四個(gè)組成部分。實(shí)際上房屋的合同價(jià)值就是已經(jīng)支付房款與剩余貸款本息的總和。

對(duì)于分割按揭房產(chǎn)，因?yàn)檫€存在繼續(xù)償還銀行銀行貸款的問(wèn)題，因此不能簡(jiǎn)單的分割房屋合同價(jià)值。房屋的實(shí)際價(jià)值(合同價(jià)值與房屋升值之和)減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價(jià)值才是雙方的分配對(duì)象。由其中的一方取得房產(chǎn)，繼續(xù)向銀行償還貸款本金、利息，同時(shí)向另一方支付房屋價(jià)值的一半。

如果房屋的實(shí)際價(jià)值低于首付款、已經(jīng)償還貸款、還應(yīng)繼續(xù)償還貸款之總和的(實(shí)踐中極少出現(xiàn))，則應(yīng)當(dāng)由其中一方取得房產(chǎn)，繼續(xù)向銀行償還貸款本金、利息，同時(shí)另一方向其支付房屋價(jià)值差額部分的一半。

三、一方婚前付清房款并取得房產(chǎn)證書(shū)后離婚的

此種情況下的法律關(guān)系最簡(jiǎn)單。既然是雙方在辦理結(jié)婚登記之前就已經(jīng)取得房產(chǎn)證，并且是一方單獨(dú)出資，該房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)作為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)直接歸屬于一方所有。該房產(chǎn)并不隨著夫妻關(guān)系的成立、延續(xù)而自動(dòng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，除非是夫妻雙方由明確的書(shū)面約定，否則對(duì)方不得提出分割。

四、一方婚前按揭購(gòu)房并取得房產(chǎn)證，婚后償還貸款期間離婚的

婚前取得房產(chǎn)證書(shū)，就意味著取得了房屋的所有權(quán)。離婚時(shí)房產(chǎn)直接歸屬于其中一方，但是這并不影響夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)增長(zhǎng)部分作為共同財(cái)產(chǎn)分割。房屋所有權(quán)與房屋價(jià)值并不完等同。由于婚后償還貸款因素以及房屋升值因素的介入，就房屋的價(jià)值而言，離婚時(shí)候的房產(chǎn)價(jià)格(房屋實(shí)際價(jià)值減去尚未償還貸款后的差額)絕對(duì)大于結(jié)婚時(shí)候的價(jià)格(房屋的實(shí)際價(jià)值減去結(jié)婚時(shí)候尚未償還的貸款差額)。此種情況下，兩種價(jià)格之間的差額部分是否構(gòu)成夫妻雙方該南通共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況來(lái)選擇。

如果能夠證明償還貸款的資金全部是由購(gòu)房一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的，那么該房產(chǎn)屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，直接歸屬其本人，除非是雙方書(shū)面約定該房產(chǎn)作為雙方的共同財(cái)產(chǎn)。

如果不能證明償還貸款的資金全部是由購(gòu)房一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的，則應(yīng)當(dāng)視為夫妻雙方共同償還的按揭貸款。不論是雙方償還貸款的資金來(lái)源、或者是雙方償還貸款的份額，均不影響夫妻雙方共同償還貸款的性質(zhì)。此種情況下房產(chǎn)歸簽訂購(gòu)房合同的一方所有，但是房屋兩種價(jià)格差額部分作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)分配。

五、一方婚前購(gòu)房，婚后共同償還貸款并取得房產(chǎn)證書(shū)的

此種情況下筆者認(rèn)為房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于婚前購(gòu)房的一方，但是婚前財(cái)產(chǎn)部分、婚后共同財(cái)產(chǎn)部分應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。婚前一方支付的房產(chǎn)價(jià)款應(yīng)當(dāng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，分割房產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候應(yīng)當(dāng)首先予以扣除。婚后償還的貸款、房屋的升值部分作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。夫妻雙方分割的共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是房屋實(shí)際價(jià)值減去婚前支付部分、尚未償還貸款后的差額部分。

六、離婚時(shí)尚未取得房產(chǎn)證書(shū)的

由于《商品房買賣合同》規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商代為辦理房屋所有權(quán)證書(shū)，同時(shí)房產(chǎn)證的辦理并不是短時(shí)間內(nèi)能夠順利完成的。因此有一部分房屋在夫妻雙方離婚時(shí)還沒(méi)有及時(shí)辦理。對(duì)于此種情況，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋(二)第二十一條明確規(guī)定，“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。”所以本文不做進(jìn)一步探討。

七、父母參與出資并取得房產(chǎn)證書(shū)后離婚的

如果是夫妻雙方結(jié)婚前父母出資購(gòu)買房產(chǎn)的，一般視為對(duì)自己子女個(gè)人的贈(zèng)與，父母不得索回。同時(shí)該部分資產(chǎn)作為一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在分割房產(chǎn)價(jià)值重應(yīng)當(dāng)予以扣除。但是父母在婚前明確聲明是對(duì)夫妻雙方的共同贈(zèng)與的除外。

如果是夫妻雙方婚后出資購(gòu)買房產(chǎn)的，一般視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，父母不得索回。該部分資產(chǎn)作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)予以分割。但是父母在贈(zèng)與時(shí)候明確聲明是對(duì)夫妻其中一方的贈(zèng)予的除外。

如果是父母對(duì)子女的出資為借款，婚前借款的作為一方的個(gè)人債務(wù)，婚后共同借款的，作為婚后共同債務(wù)。當(dāng)對(duì)于父母出資不能證明是贈(zèng)與還是借款的，推定為贈(zèng)與。