【案情】

趙某與李某戀愛(ài)期間，趙某于2004年8月以其本人的名義購(gòu)買位于山東日照某A小區(qū)樓房一處，該房屋總房款10萬(wàn)元，首付3萬(wàn)元(李某出資2萬(wàn)元)，按揭貸款7萬(wàn)元。同年12月兩人登記結(jié)婚，婚后共同償還貸款至2012年11月雙方離婚。兩人婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因經(jīng)營(yíng)需要共同向銀行貸款35萬(wàn)元，由趙某的朋友張某提供擔(dān)保，后張某代趙某夫婦償還貸款。2012年9月趙某與張某簽訂房產(chǎn)買賣合同，以將其購(gòu)買的A小區(qū)樓房出賣給張某的方式償還借款35萬(wàn)元，后雙方辦理房產(chǎn)變更及土地使用登記手續(xù)，趙某隨即搬離該樓房，李某繼續(xù)在此居住。2012年12月趙某與李某經(jīng)法院調(diào)解離婚，趙某支付李某20萬(wàn)元，李某認(rèn)可該筆款項(xiàng)系出售涉案樓房的分割款。2013年9月張某要求李某返還房屋搬離A小區(qū)樓房，李某則以趙某與張某簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)其不知情為由否認(rèn)合同的效力并拒絕搬離，張某遂訴至法院請(qǐng)求物權(quán)保護(hù)。

【分歧】

本案中，關(guān)于趙某與張某簽訂房產(chǎn)買賣合同是否有效，張某能否主張物權(quán)保護(hù)存在以下兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)《物權(quán)法》第九十七條對(duì)共同共有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分的原則性規(guī)定，處分共同共有的財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)全體共有人同意，否則該處分行為即為無(wú)效。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條也規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。”這些規(guī)定均系法律的強(qiáng)制性規(guī)定，李某作為涉案房產(chǎn)的共有人，在其不知情的情況下，其夫趙某擅自將房屋賣給第三人，擅自處分房屋的行為應(yīng)當(dāng)無(wú)效。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)夫妻雙方同意一方擅自賣房并非絕對(duì)無(wú)效，因保護(hù)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)以購(gòu)房人是否系善意、有償作為判斷未經(jīng)夫妻雙方同意一方擅自賣房合同效力的條件，只要購(gòu)房人有證據(jù)證明夫妻雙方同意，該合同有效。買受人可以主張物權(quán)保護(hù)。

【評(píng)析】

筆者傾向于第二種觀點(diǎn)，理由如下：

其一，涉案房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《婚姻法解釋(三)》第十條的規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。(《婚姻法》第三十九條規(guī)定，離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理;協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。夫或妻在家庭土地承包經(jīng)營(yíng)中享有的權(quán)益等，應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)。)本案中，趙某與李某共同支付首付款，且婚后兩人共同償還貸款，因此，房產(chǎn)雖然登記在趙某名下，但應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

其二，離婚時(shí)，李某與趙某分割售樓款視為對(duì)趙某售房的追認(rèn)。從性質(zhì)上說(shuō)，追認(rèn)行為是一種單方法律行為，并具有溯及力。從法律后果上說(shuō)，追認(rèn)權(quán)的行使結(jié)果是使效力待定的民事法律行為變成有效的民事法律行為，一經(jīng)追認(rèn)，其效力待定的行為自始有效，也從而使本人承擔(dān)民事責(zé)任。就具體方式而言，追認(rèn)在運(yùn)用默示方式時(shí)應(yīng)當(dāng)以積極的、肯定的行為，即可以通過(guò)本人“作為”推定其真實(shí)意思。本案中，趙某與李某夫妻關(guān)系存續(xù)期間，趙某處置價(jià)值較高的房產(chǎn)，并辦理過(guò)戶手續(xù)。即便當(dāng)時(shí)李某不知情，該處置行為處于效力待定狀態(tài)，然而在雙方協(xié)議離婚時(shí)，趙某將20萬(wàn)的賣房款分割給李某，李某接受認(rèn)可，最終兩人協(xié)議離婚。因此，該種情形下應(yīng)推定為李某知情，其知情權(quán)未受到侵犯，同時(shí)李某分割房款的行為可推定為其對(duì)丈夫趙某處置房屋的追認(rèn)。

其三，張某善意取得房屋所有權(quán)，可以主張物權(quán)保護(hù)。根據(jù)《婚姻法解釋(三)》第十一條的規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十七條第一款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。本案中，房產(chǎn)證登記于趙某名下，張某與趙某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，支付了房屋對(duì)價(jià)，并辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，雙方之間的買賣關(guān)系系建立在平等自愿的基礎(chǔ)上，價(jià)格經(jīng)協(xié)商一致，不存在顯失公平或欺詐脅迫。由此可見(jiàn)，張某善意取得該套樓房的所有權(quán)，李某不能以不同意或不知道為由對(duì)抗善意買受人張某。張某作為該套樓房的所有權(quán)人，要求李某遷出該房屋應(yīng)予支持。