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如何規(guī)避房產(chǎn)所有權(quán)方面的風(fēng)險(xiǎn)

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2025-07-12 · 484人看過(guò)

房產(chǎn)證上有你的名字≠房子是你的

根據(jù)有關(guān)規(guī)定,房產(chǎn)所有權(quán)的最高效力來(lái)自于房產(chǎn)登記,房子作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),它的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,需要經(jīng)依法登記,才會(huì)發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生法律效力。房產(chǎn)證與不動(dòng)產(chǎn)登記簿兩者記載不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。因此你不要考慮是婚前還是婚后寫名字了,房產(chǎn)證沒(méi)有你的名字也無(wú)所謂,但是一定要在房產(chǎn)登記簿上有你的名字。

就算房產(chǎn)證上沒(méi)你的名,也有你的份

從公文的角度上看,房管局的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上有名字才算數(shù),而另一方面,結(jié)婚前買的房子,就算是寫了兩個(gè)人的名字,如果鬧上法庭,沒(méi)有證據(jù)能證明你出了錢,寫上名字也是白搭的。

但是,上述這種情況也僅僅是考慮到婚前買房。如果是領(lǐng)結(jié)婚證后買的房子,就算是只寫一個(gè)人的名字,也是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果婚后單方父母全資買下的房子,登記在自己兒女名下,確認(rèn)是只贈(zèng)予自己兒女一方,那么該房產(chǎn)屬于自己子女一方的財(cái)產(chǎn),而不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。所以,犯不著結(jié)了婚還爭(zhēng)署名。

不要把房子登記在孩子名下

如今,很多家長(zhǎng)在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí),因各種原因?qū)⒎慨a(chǎn)直接登記在未成年子女名下。在父母看來(lái),“娃娃房”的好處很多,可以規(guī)避稅費(fèi)、規(guī)避家庭破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、提前為孩子準(zhǔn)備婚前財(cái)產(chǎn)等等。但是,這樣做卻存在各種風(fēng)險(xiǎn)隱患!

一、買房不能貸款。

如果買賣合同約定房屋的購(gòu)買方是未成年人一人,則該房屋買賣不能申請(qǐng)銀行貸款,只能一次性付清房款。

二、孩子獨(dú)立買房時(shí)可能多付首付。

如果孩子和父母沒(méi)有共有房產(chǎn),即父母房產(chǎn)證上沒(méi)有孩子的名字,那么孩子成年后購(gòu)買首套房時(shí),按照政策首付三成,并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購(gòu)政策出臺(tái)前,在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過(guò)2套,根據(jù)政策,成年后可獨(dú)立購(gòu)買1套住房。

三、父母不能隨意處置房屋,確需處置時(shí)手續(xù)麻煩。

父母不能隨意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必須是有利于未成年人的利益,若其出現(xiàn)重大疾病需要錢來(lái)治療或生活學(xué)習(xí)需要等。必須提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格和出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書(shū),保證書(shū)須經(jīng)公證處公證

另外,父母出售房產(chǎn)所得款項(xiàng)應(yīng)全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則,日后孩子一旦提出異議,認(rèn)為父母侵犯其合法權(quán)益,父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、父母離婚時(shí)易出糾紛。

如果夫妻離婚,以未成年孩子名義購(gòu)置的房產(chǎn)歸屬往往會(huì)引起法律糾紛。如果房產(chǎn)不作為共同財(cái)產(chǎn)來(lái)分割,那么該房產(chǎn)應(yīng)屬承擔(dān)撫養(yǎng)孩子義務(wù)的一方與孩子共同居住,可能會(huì)由此引發(fā)撫養(yǎng)權(quán)爭(zhēng)奪局面。

五、父母想再收回房屋困難,且無(wú)法控制子女成年后擅自處分房產(chǎn)。

如果子女成年后不履行贍養(yǎng)父母的義務(wù),父母想收回房屋將會(huì)有很大的法律障礙。實(shí)踐中已有子女成年后將房屋出賣,不讓其父母居住的情況發(fā)生。

之前在一起離婚案件中:張先生未成年時(shí),其父母即以其名義購(gòu)置了房產(chǎn),張先生成年成家后瞞著父母將房產(chǎn)加上了妻子的名字,當(dāng)其婚姻觸礁離婚時(shí),妻子根據(jù)約定分得了50%的產(chǎn)權(quán),張先生的父母為此深受打擊,悔不當(dāng)初。

六、孩子如婚后發(fā)生意外,配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)。

如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn),包括婚前財(cái)產(chǎn)。這意味著,如果孩子在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn),孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。

如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?

1、可以作公證

約定子女未成年時(shí)和父母共有財(cái)產(chǎn),在父母生前,權(quán)益屬于父母所有。這種辦法可以同時(shí)讓孩子擁有財(cái)產(chǎn),又不至于遇到意外情況時(shí)被作為遺產(chǎn)分割。

2、進(jìn)行房產(chǎn)份額變更

直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更,減少子女名下房產(chǎn)份額,最少可變更為1%。這種方法主要是應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅,即使女子成年后以自己名義所購(gòu)房產(chǎn)超標(biāo),需要征收房產(chǎn)稅時(shí),至少和父母共有的房產(chǎn)部分,計(jì)稅量將極其有限。

3、從房產(chǎn)證上去名

這個(gè)辦法比較簡(jiǎn)單粗暴,但是可以說(shuō)也是最實(shí)用的方法。增減產(chǎn)權(quán)共有人,等同于買賣,即等于把一半的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給你,繳納稅費(fèi)按這個(gè)份額來(lái)交就可以。

房產(chǎn)證上減子女名字,視為買賣,要收取契稅。去掉名字類似于份額轉(zhuǎn)讓,流程和正常的房屋交易類似,只需繳納所占份額的契稅。

當(dāng)然,你也可以以贈(zèng)與的方式去名,但同樣要交手續(xù)費(fèi)/登記費(fèi)/契稅等一系列費(fèi)用。

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