一、小產(chǎn)權(quán)房是什么

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。因此，它并不能獲得法律意義上的商品房產(chǎn)權(quán)。對于小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)楫a(chǎn)生原因不同，其表現(xiàn)形式也復(fù)雜多樣，有建在農(nóng)民宅基地上的，也有因舊村改造、拆遷安置而產(chǎn)生的;有因購房協(xié)議得到的，也有因贈與、繼承得到的，等等。根據(jù)我國土地管理法和有關(guān)政策規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。任何單位和個(gè)人不得租用、占用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。所以，現(xiàn)行法律及政策規(guī)定均禁止小產(chǎn)權(quán)房基于買賣、交易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動(所謂物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)力，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))，其基本的價(jià)值取向在于貫徹和落實(shí)嚴(yán)格的土地用途管制制度，以保護(hù)耕地。

第一類小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。

第二類小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。第三類小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

二、小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)如何處理

案例：A與B皆為城鎮(zhèn)戶口，二人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買某村村民C位于自家宅基地的小產(chǎn)權(quán)房一處，并與C簽訂了房屋買賣協(xié)議，后A與B夫妻感情破裂，對于小產(chǎn)權(quán)房的分割無法達(dá)成協(xié)議，遂訴至法院要求離婚。對于本案中小產(chǎn)權(quán)房如何分割的問題，主要有以下幾種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然案例中的夫妻并未取得房屋的所有權(quán)，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《婚姻法解釋二》)第21條規(guī)定：離婚時(shí)雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。為避免當(dāng)事人的權(quán)益處于不確定的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件實(shí)際情況，判決由一方當(dāng)事人使用，并由使用的一方給予另一方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)行法律及政策的精神禁止農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房基于買賣、互易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動，其基本的價(jià)值取向在于貫徹和落實(shí)嚴(yán)格的土地用途管制制度，以保護(hù)耕地。而在離婚糾紛中，對于共有財(cái)產(chǎn)的分割，并不會產(chǎn)生市場流通的后果，所以對于涉案房屋應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行分割。根據(jù)《物權(quán)法》第31條規(guī)定：依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。故即使法院對房屋進(jìn)行了分割，因無法進(jìn)行登記，涉案小產(chǎn)權(quán)房也無法進(jìn)入市場流通。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，因國家土地管理法和相關(guān)政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣，雖然案例中的夫妻與C簽訂了房屋買賣協(xié)議，但該協(xié)議因違反法律和國家政策的禁止性規(guī)定而無效，A與B并未取得房屋的所有權(quán)，故對案例中的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)不予處理。

筆者贊同第三種觀點(diǎn)。首先，雖然《婚姻法解釋二》第21條對于尚未取得所有權(quán)的房屋應(yīng)如何處理作出了規(guī)定，但該規(guī)定是建立在爭議房屋有合法來源基礎(chǔ)上的，案例中夫妻二人與C簽訂的房屋買賣協(xié)議因違反法律規(guī)定而無效，A與B并不具有房屋的所有權(quán)，故判決由夫妻一方使用顯然不當(dāng)。其次，如果法院對涉案小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分割，以裁判文書的形式確認(rèn)夫妻一方對于小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)，勢必會干擾國家對農(nóng)村土地的管理，引起新的糾紛甚至是新一輪離婚潮。正確的做法應(yīng)是應(yīng)宣告買賣協(xié)議無效，對小產(chǎn)權(quán)房不予分割。如此不僅能與法律規(guī)定以及國家政策保持一致，還能以案例的形式進(jìn)行法律宣傳，起到在一定程度上禁止小產(chǎn)房買賣的效果。

三、區(qū)別對待：以不予分割為原則

對于小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)楫a(chǎn)生原因不同，其表現(xiàn)形式也復(fù)雜多樣，有建在農(nóng)民宅基地上的，也有因舊村改造、拆遷安置而產(chǎn)生的;有因購房協(xié)議得到的，也有因贈與、繼承得到的等等。

有文章指出，因舊村改造、拆遷安置而建成的小產(chǎn)權(quán)樓房因不是建設(shè)在農(nóng)民個(gè)人宅基地上，而是建在村集體土地上的，所以此種類型的小產(chǎn)權(quán)樓房在當(dāng)事人雙方平等自愿簽訂房屋買賣協(xié)議且基層村組織同意的情況下，可以認(rèn)定為有效。筆者認(rèn)為，此觀點(diǎn)有待商榷。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)特征在于其所占用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓，小產(chǎn)權(quán)房不得進(jìn)入房屋買賣市場自由流通，而并非建設(shè)于宅基地還是集體用地上，況且宅基地本身就屬于農(nóng)民集體所有。如果認(rèn)定合法則有可能形成開發(fā)商先建設(shè)樓盤，再通過本村村民向外銷售小產(chǎn)權(quán)樓房的情形，擾亂國家對土地的管理秩序。

在國家尚未出臺關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房處理政策的前提下，法院在審理離婚糾紛中涉及小產(chǎn)權(quán)房分割時(shí)，應(yīng)根據(jù)案件的不同情況，以不予分割為原則，在有充分證據(jù)證明小產(chǎn)權(quán)房確為夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)再行分割。例如：對于因繼承而獲得的小產(chǎn)權(quán)房，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，因具有合法來源，法院應(yīng)依法予以分割;對于因受贈與而獲得的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)嚴(yán)格審查贈與合同的效力，如果表面為贈與實(shí)為買賣的贈與合同應(yīng)依法宣告無效。

四、離婚時(shí)小產(chǎn)權(quán)房屋能分割嗎

《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。所以，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓目前無法得到法律的認(rèn)可，但因各種原因小產(chǎn)權(quán)房漸成規(guī)模已成為不爭的事實(shí)。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在快速推進(jìn)，且正在進(jìn)行新一輪的土地確權(quán)登記，《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第28條賦予了法院法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動的效力，所以法院如何處理離婚糾紛中小產(chǎn)權(quán)房的分割問題不容忽視。

法院在審理離婚案件中，對于夫妻共同購置的小產(chǎn)權(quán)房屋不作為物權(quán)分割，但可以對房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)益予以分割，分割后的財(cái)產(chǎn)權(quán)益僅限于夫妻相對方，不具有絕對權(quán)(絕對權(quán)又稱對世權(quán)，是指其效力及于一切人，即義務(wù)人為不特定的任何人的權(quán)利。絕對權(quán)的主要特點(diǎn)在于，權(quán)利人可向任何人主張權(quán)利。各種人身權(quán)、所有權(quán)都屬于絕對權(quán))。這是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是“房”，具有房屋的一切物理屬性，它與大產(chǎn)權(quán)房屋在使用性質(zhì)上是一樣的。夫妻離婚時(shí)爭執(zhí)最大的就是房屋，對該財(cái)產(chǎn)法院不分割顯然不會消除紛爭。而盡管《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第21條規(guī)定:“離婚時(shí)雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用?！钡@一規(guī)定是建立在爭議房屋有國家合法產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的，而小產(chǎn)權(quán)房屋不可能取得商品房的產(chǎn)權(quán)，法院不會將其作為商品房進(jìn)行分割，但可以對房屋本身具有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行分割。因?yàn)橘徺I時(shí)不是按照有商品房產(chǎn)權(quán)的房屋價(jià)格購買的，所以分割時(shí)也不能按照有商品房產(chǎn)權(quán)房價(jià)格來對待。不過，房屋畢竟有一個(gè)增值因素，雙方對爭議小產(chǎn)權(quán)房屋的市場價(jià)可以進(jìn)行議價(jià)，議價(jià)不成時(shí)還可以進(jìn)行重置價(jià)評估，使用房屋的一方應(yīng)給對方適當(dāng)補(bǔ)償。

對于婚姻存續(xù)期間購置的小產(chǎn)權(quán)房屋，法院會根據(jù)該小產(chǎn)權(quán)房的具體情況以不同的方式處理：

1、對于已被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑的，不予處理;但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的，可以對其所有權(quán)歸屬做出處理。

2、對于雖未經(jīng)行政準(zhǔn)建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用權(quán)歸屬做出處理。

3、在僅能處理使用權(quán)時(shí)，法院會向當(dāng)事人釋明并允許當(dāng)事人變更相關(guān)訴訟請求。在處理相關(guān)房屋的使用權(quán)時(shí)，能分割的進(jìn)行分割，不能分割的進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，房屋折價(jià)時(shí)可采用競價(jià)方式確定價(jià)格。

小產(chǎn)權(quán)房這一稱謂并非法律術(shù)語，它并不能獲得法律意義上的商品房產(chǎn)權(quán)。在夫妻離婚的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)房不能分割，但是可以處分使用權(quán)。這些就是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房在夫妻離婚時(shí)是否可以進(jìn)行分割的解答了。律霸網(wǎng)小編總結(jié)的希望能對您有所幫助呢。