商品房分割

一方婚前付清了全部房款，并取得房產(chǎn)證的，就是，婚前財(cái)產(chǎn)屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割。一方婚前付了全部房款，婚后取得房產(chǎn)證的這和第一種情況本質(zhì)上是相同的，唯一的不同就是房產(chǎn)證取得的時(shí)間不同。這種情況下，也是婚前財(cái)產(chǎn)，屬于一方所有的財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割。

夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購買房屋，產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下的，離婚時(shí)，房屋的歸屬及分割，以前不同省市的司法實(shí)踐對(duì)此有不同的規(guī)定，而現(xiàn)在《婚姻法》解釋三對(duì)此進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)定，其第十條這樣規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

該條首次明確離婚案件中一方婚前貸款購買的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有，也就是說夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，該房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為個(gè)人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)，對(duì)婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的照顧子女和女方權(quán)益的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

從現(xiàn)實(shí)生活中反映的情況看，在子女雙方當(dāng)事人辦理登記手續(xù)之前或者辦理結(jié)婚登記手續(xù)之后，存在大量的父母為子女存購買房屋而出資。當(dāng)子女雙方當(dāng)事人因感情不和等原因?qū)е码x婚，父母出資的房屋歸屬問題，就成了雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

原來根據(jù)《婚姻法》第十七條和第十八條及《婚姻法》解釋二有關(guān)解釋來解決，解釋二第22條這樣規(guī)定規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。”

這就存在一個(gè)問題，如果父母為婚后的子女購買房屋，并且登記在一方子女名下，這個(gè)房產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn)，一直有爭(zhēng)議，現(xiàn)在《婚姻法》解釋三出來后，問題已經(jīng)迎刃而解。《婚姻法》解釋三第七條規(guī)定：婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

之所以這樣規(guī)定的原因是，在實(shí)際生活中，父母出資為子女結(jié)婚購房往往傾注全部積蓄，一般也不會(huì)與子女簽署書面協(xié)議，如果離婚時(shí)一概將房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，勢(shì)必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，實(shí)際上也侵害了出資購房父母的利益。所以，房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資購房父母子女名下的，視為父母明確只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與比較合情合理，多數(shù)人在反饋的意見中對(duì)此表示贊同，認(rèn)為這樣處理兼顧了中國(guó)國(guó)情與社會(huì)常理，有助于糾紛的解決。由雙方父母出資購買不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，按照雙方父母的出資份額按份共有，更為符合實(shí)際情況。《婚姻法解釋(三)》第七條規(guī)定從我國(guó)的實(shí)際出發(fā)，將產(chǎn)權(quán)登記主體與明確表示贈(zèng)與一方聯(lián)系起來，可以使父母出資購房真實(shí)意圖的判斷依據(jù)更為客觀，便于司法認(rèn)定及統(tǒng)一裁量尺度，也有利于均衡保護(hù)婚姻雙方及其父母的權(quán)益。

房改房分割

房改房是根據(jù)職工的職務(wù)、工齡等多種因素綜合考慮而給職工的福利，按房改政策出售，是國(guó)家多年實(shí)行低工資制后的福利性補(bǔ)償，按成本價(jià)售房給職工等于將多年積累的工資差額一次性地補(bǔ)發(fā)給職工，因此，對(duì)購房前結(jié)婚不久的人來說，此房實(shí)際上是用購房一方婚前工資取得購買的婚前財(cái)產(chǎn)，如果另一方對(duì)購得的房改房?jī)H憑交款時(shí)間在婚姻關(guān)系存續(xù)期間即主張是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是不公平的。

婚后購買婚前由一方承租公有房屋過程中，可能存在以共同財(cái)產(chǎn)購買和以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買兩種情況，對(duì)此應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況予以處理：對(duì)婚前由一方承租的公有房屋婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的，房屋權(quán)屬處理意見表現(xiàn)為公民取得房屋居住權(quán)是基于與國(guó)家、單位之間的關(guān)系，是一種債務(wù)關(guān)系，其對(duì)承租的房屋只享有占有使用的權(quán)利，對(duì)婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的婚前承租房屋是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定屬于共同財(cái)產(chǎn)法律上沒有規(guī)定，實(shí)踐中也不能簡(jiǎn)單作出一個(gè)明確的結(jié)論，司法實(shí)務(wù)中對(duì)婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買由一方婚前承租房屋的權(quán)屬認(rèn)定和處理須非常謹(jǐn)慎，如果產(chǎn)權(quán)登記在個(gè)人名下、系婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的，應(yīng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

最高人民法院關(guān)于民事審判實(shí)務(wù)問答指導(dǎo)意見：在離婚案件中以男方名義購買的房改房能否判歸女方所有?答復(fù)稱：我國(guó)城鎮(zhèn)居民按照國(guó)務(wù)院房改政策從本單位購買的公有住房即房改房，在出售前基本上是由單位職工以低租金承租的房屋，根據(jù)房改政策職工購買公有房屋實(shí)行市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，公有住房出售的有關(guān)規(guī)定，確定房改房權(quán)屬即夫妻共有財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)是分割的前提，對(duì)夫妻婚后以共同財(cái)產(chǎn)或個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買婚前由一方承租的房改房，并將房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的房屋權(quán)屬的確定：對(duì)婚前由一方承租婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的房改房的權(quán)屬由于情況復(fù)雜，政策性強(qiáng)，婚姻法及現(xiàn)行司法解釋未對(duì)此問題作出規(guī)定。

這里還存在一個(gè)問題，房改房按成本價(jià)出售時(shí)，享受夫妻雙方的工齡優(yōu)惠是否按共同財(cái)產(chǎn)對(duì)待，對(duì)此，最高人民法院司法解釋意見[(2000)法民字第4號(hào)]：關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函：用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，購買公有住房時(shí)享受的配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益，應(yīng)予查明購房款是夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)積蓄，還是配偶一方的個(gè)人所得，以此確認(rèn)所購房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如果購房款是夫妻共同的積蓄，所購房屋應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果購房款是個(gè)人積蓄，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定所購房屋是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。《婚姻法司法解釋(二)》第19條規(guī)定：由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。這里需要特別指出的是，售后公房的產(chǎn)權(quán)在婚前購買還是在婚后購買，是婚后個(gè)人積蓄購買還是共同財(cái)產(chǎn)購買，是有本質(zhì)區(qū)別的。

《婚姻法》解釋三第十二條規(guī)定：婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。房改房又可以叫做已購公房。已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房。按照成本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)。

購買房改出售的公有住房有一定的優(yōu)惠政策，公有住房的價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠折扣。離婚時(shí)這類房屋當(dāng)然不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理了，否則就是對(duì)房改房一方父母的不公平，當(dāng)然，對(duì)于另一方在購買房改房的出資給予補(bǔ)償?shù)囊彩菓?yīng)該的。

公房承租權(quán)的分割

公房是指當(dāng)事人只享有使用權(quán)或者說承租權(quán)而沒有所有權(quán)的房屋，它是在特定的歷史條件下出現(xiàn)的一種產(chǎn)物。隨著這些年房改的實(shí)施，從數(shù)量上看已經(jīng)少了，但是由于種種原因，還是有相當(dāng)數(shù)量的此類房屋還沒有房改或者是正在房改，因此，在為數(shù)眾多的離婚案件中，不可避免地涉及到這類公房權(quán)益的分割。由于公房承租人僅有房屋的使用權(quán)，不享有房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，在離婚時(shí)，法院只會(huì)判決使用權(quán)的歸屬，不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問題。最高人民法院在1996年2月5日發(fā)布了《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，對(duì)法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定。該司法解釋認(rèn)為，九種情況中夫妻雙方均有權(quán)承租：婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的;婚前一方承租的本單位公房，離婚時(shí)雙方均為本單位職工的;一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻雙方共同償還借款的;婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的;婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的;夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的;一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的;婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的;其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻均可承租的情形。但自從2001年新修訂的《婚姻法》實(shí)施后，最高人民法院下發(fā)了關(guān)于適用《婚姻法》的司法解釋，對(duì)于婚前財(cái)產(chǎn)婚后轉(zhuǎn)化進(jìn)行了廢除，因此，最高人民法院原《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中的部分條款與新法相抵觸，應(yīng)當(dāng)歸于無效。

根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋的精神，可以結(jié)婚的時(shí)間為節(jié)點(diǎn)將以上情況分為三類，一是一方婚前取得承租權(quán)的，離婚時(shí)如何分割;二是雙方婚前取得承租權(quán)婚后合并調(diào)換房屋的，離婚是如何分割;三是婚后一方或雙方取得承租權(quán)的，離婚時(shí)如何分割。對(duì)于上述雙方均有權(quán)承租公房的，權(quán)利人雖然只有使用權(quán)而無所有權(quán)，但是在處置公房使用權(quán)是時(shí)，可以參照適用《婚姻法》解釋(二)對(duì)于產(chǎn)權(quán)房的處理方式。具體方法是：雙方均主張公房承租權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)采用競(jìng)價(jià)方式由出價(jià)高者得。一方主張公房承租權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補(bǔ)償款作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。雙方均不主張公房承租權(quán)的，經(jīng)得產(chǎn)權(quán)單位同意，且雙方均提出申請(qǐng)的，則可以拍賣公房的承租權(quán)，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，則可按照實(shí)際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用，由該一方按照評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)向另一方作出補(bǔ)償。

尚未取得房產(chǎn)證的房屋財(cái)產(chǎn)分割

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。如果離婚時(shí)，爭(zhēng)議的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證還沒有發(fā)放，人民法院要么告之當(dāng)事人申請(qǐng)中止審理，待產(chǎn)權(quán)證發(fā)放下來再作處理;要么先判使用權(quán)歸屬，而后產(chǎn)證下來，再由爭(zhēng)議方另行起訴要法院處理。