1、婚前，夫妻一方個(gè)人出資購(gòu)房，支付了全部房款，并在結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)。

《婚姻法》第十八條規(guī)定的夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍，是首次在法律中確立夫妻特有制。夫妻特有制，就是在婚后在實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的同時(shí)，依法律規(guī)定或者夫妻約定，夫妻各自保留一定范圍的個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)，夫妻對(duì)該財(cái)產(chǎn)的管理、使用、收益及處分權(quán)，以及相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)責(zé)任，特有財(cái)產(chǎn)的效力等相關(guān)規(guī)定組成的法律制度。(6)夫妻特有制是我國(guó)借鑒外國(guó)立法經(jīng)驗(yàn)的結(jié)果，符合世界夫妻財(cái)產(chǎn)法的發(fā)展趨勢(shì)。日本民法典第762條規(guī)定：“夫妻一方的婚前財(cái)產(chǎn)及在婚姻關(guān)系中以自己的名義所得的財(cái)產(chǎn)，為其特有財(cái)產(chǎn)。”1995年12月頒布的《俄羅斯聯(lián)邦家庭法》第36條規(guī)定：“夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)包括：(1)屬于夫妻一方婚前的財(cái)產(chǎn)以及在婚姻期間按照繼承方式或按其它無(wú)償法律行為，由一方獲得的遺產(chǎn)或贈(zèng)與物為其個(gè)人所有。”

根據(jù)《婚姻法》司法解釋(一)第十九條“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻雙方另有約定的除外。”的明確規(guī)定，筆者認(rèn)為夫妻一方在婚前個(gè)人出資購(gòu)房，在婚前支付了全部房款，并在婚前取得以個(gè)人名義登記的房屋產(chǎn)權(quán)證，離婚時(shí)該房屋屬一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

2、婚前一方已交清全部房款，但是在婚后才取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋如何認(rèn)定?

我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。依法登記的房屋所有權(quán)受法律保護(hù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》中有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定以及我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)房屋買賣的法律規(guī)定(3)和所有權(quán)保留的原則，房屋買賣的所有權(quán)是以向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)并辦理完畢房屋權(quán)屬登記手續(xù)之后，才取得房屋所有權(quán)。根據(jù)此不動(dòng)產(chǎn)登記理論，此房屋應(yīng)該歸屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。筆者認(rèn)為，這樣，未支付房款的一方“不勞而獲”，對(duì)支付全部房款的一方，非常不公平，不平等，違背了公平和權(quán)利義務(wù)相一致的基本原則。這種情況根據(jù)法律規(guī)定完全可以辦理房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)而只是沒(méi)有及時(shí)辦理或者正在辦理過(guò)程中，在這個(gè)問(wèn)題上，由于購(gòu)買房產(chǎn)的全部款項(xiàng)都是夫妻一方在婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付，以該個(gè)人財(cái)產(chǎn)的對(duì)價(jià)存在的房產(chǎn)所有權(quán)理應(yīng)規(guī)夫妻一方個(gè)人所有。(4)房屋所有權(quán)法律關(guān)系比較清晰，只是尚需完善權(quán)屬登記手續(xù)，人民法院完全可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)該類房屋的所有權(quán)歸屬和分割、補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題予以處理。

3、一方在婚前按揭購(gòu)買房屋(支付首付款)，并取得房屋所有權(quán)證，婚后雙方按揭支付了部分房款，該按揭房屋如何確定歸屬及分割?

這種情況現(xiàn)在出現(xiàn)較多，雖然目前法律法規(guī)沒(méi)有予以直接規(guī)定，但因取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間在結(jié)婚前，按《中華人民共和國(guó)民法通則》中有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定和《婚姻法》中有關(guān)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，不論結(jié)婚后雙方支付按揭房款情況如何，不論在離婚時(shí)，按揭款是否支付完畢，都不影響房屋權(quán)屬，筆者認(rèn)為該按揭房屋的所有權(quán)應(yīng)該歸支付首付一方。婚后夫妻另一方參與共同還貸，不改變房屋所有權(quán)的性質(zhì)。婚后夫妻共同支付的貸款總額應(yīng)作為共同財(cái)產(chǎn)之一加以分割，由享有所有權(quán)的一方予以返還;離婚后未償還的貸款是個(gè)人債務(wù)，由享有所有權(quán)的一方來(lái)償還。

4、雙方在結(jié)婚前共同出資以一方名義購(gòu)買房屋或者結(jié)婚后以一方名義購(gòu)買房屋，以按揭方式支付房款，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋產(chǎn)權(quán)，如何確定該房屋的歸屬。

這兩種情況，在實(shí)際中比較普遍。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格高歌猛進(jìn)，雖然國(guó)家有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻采取措施，但一般老百姓還是買不起房。雙方當(dāng)事人以結(jié)婚為目的，考慮到比如戀愛(ài)時(shí)關(guān)系很好或另一方辦理按揭方便，甚至可以享有政策優(yōu)惠等多種因素，往往在婚前雙方達(dá)成口頭協(xié)議，共同出資購(gòu)買房屋，以當(dāng)事人一方的名義簽訂購(gòu)房合同，房屋貸款手續(xù)，婚后共同歸還貸款。之后，雙方當(dāng)事人辦理結(jié)婚登記手續(xù)。離婚時(shí)，夫妻雙方往往因?yàn)楦星椴缓停ゲ怀姓J(rèn)。夫妻一方往往認(rèn)為另一方的出資是借款或贈(zèng)與，或者干脆不承認(rèn)有這回事。在實(shí)際中，對(duì)該房屋的歸屬如何確定沒(méi)有統(tǒng)一的操作方式，法律也沒(méi)有予以規(guī)定。

筆者認(rèn)為，只要夫妻一方舉證證明結(jié)婚前雙方均認(rèn)可所購(gòu)房屋為共同所有，且與另一方共同出資，并且證明以結(jié)婚為目的，即使在房屋產(chǎn)權(quán)證上只登記了夫妻一方名字，雙方共同出資購(gòu)買的按揭房屋，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。不應(yīng)該單純的片面的判斷夫妻一方出資的款項(xiàng)為借款，更多的要考慮夫妻雙方出資購(gòu)房的目的性和出資的客觀性。這樣，才符合民法的權(quán)利和義務(wù)一致性，符合民法的平等和公平原則。

結(jié)婚后以一方名義購(gòu)買的房屋，房屋產(chǎn)權(quán)證上只登記了夫妻一方名字，筆者認(rèn)為無(wú)論雙方結(jié)婚后實(shí)際為按揭房屋出資多少，我國(guó)《婚姻法》第17條實(shí)行的法定財(cái)產(chǎn)制，是婚后所得共同制。夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是指夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的，除個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)以外的共有財(cái)產(chǎn)。如果雙方依法辦理了結(jié)婚登記等手續(xù)，不管當(dāng)事人是否同居生活，其后所得的財(cái)產(chǎn)一般均認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

5、夫妻一方在婚前已支付部分款項(xiàng)(包括首付款)，婚后雙方共同支付剩余的貸款，房屋所有權(quán)在婚后取得，該房屋如何定性及分割?

部分學(xué)者認(rèn)為，對(duì)一方婚前按揭貸款購(gòu)買的房產(chǎn)，離婚時(shí)的房產(chǎn)判歸支付首付款的一方比較合理，婚姻關(guān)系存續(xù)期間用共同財(cái)產(chǎn)支付的貸款，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由獲得房產(chǎn)的一方給對(duì)方一半的補(bǔ)償，這樣處理也比較好執(zhí)行，其可以在離婚后繼續(xù)歸還銀行貸款。(8)無(wú)論以一方的收入或者雙方收入支付，婚后的支付均應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。那么，婚后支付轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)的相應(yīng)價(jià)值部分則屬于共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，應(yīng)按比例進(jìn)行分割。(9)筆者認(rèn)為，婚前個(gè)人購(gòu)置的房產(chǎn)，因沒(méi)有取得房產(chǎn)證而不具有所有權(quán)，依法只能占有、使用、收益，但沒(méi)有處分的權(quán)利。婚后夫妻雙方共同支付貸款，取得房產(chǎn)證，證明該房產(chǎn)是在婚后取得了所有權(quán)。該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，婚前夫妻一方支付的部分款項(xiàng)(包括首付款)，由夫妻另一方承擔(dān)一半款項(xiàng)。

6、夫妻一方在婚前以其個(gè)人名義購(gòu)買的按揭房屋(支付首付款)，婚后雙方共同支付按揭款，到離婚訴訟時(shí)尚未取得所有權(quán)證的，該按揭房屋如何定性及分割?

上述情況在司法實(shí)踐中常見(jiàn)的糾紛，夫妻雙方對(duì)離婚沒(méi)有異議，其矛盾的焦點(diǎn)之一是對(duì)該房屋的歸屬問(wèn)題發(fā)生了爭(zhēng)議。尚未取得所有權(quán)證，主要是離婚時(shí)夫妻雙方?jīng)]有繳清全部購(gòu)房款而沒(méi)有取得房屋所有權(quán)的情況。根據(jù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)房屋買賣的法律規(guī)定和所有權(quán)保留的原則，買受人只有在將房屋的全部房款支付給出賣人后，出賣人才履行交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買受人的義務(wù)，而且買受人必須經(jīng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)并辦理完畢房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之后，才取得房屋所有權(quán)。所以，筆者認(rèn)為尚未取得所有權(quán)的房屋，無(wú)論是在結(jié)婚之前，還是結(jié)婚之后，都不屬于夫妻個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)，也不屬于夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)。(10)根據(jù)《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第二十一條：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的可另行向人民法院提起訴訟。”之規(guī)定，離婚時(shí)對(duì)按揭房屋的權(quán)屬有爭(zhēng)議但能協(xié)商好的，可按雙方的協(xié)議處理房屋權(quán)屬;若協(xié)商不成的，法院應(yīng)按照照顧子女和女方利益的原則，可判決按揭房屋歸一方使用。待房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)放下來(lái)后，由爭(zhēng)議方另行提起所有權(quán)之訴再作處理。