一、離婚時(shí)住房要怎么處理才好

住房是家庭的重要財(cái)產(chǎn)，是家庭生活中心。住房可以分為公有房屋和私有房屋，實(shí)踐中的問(wèn)題主要出現(xiàn)在公有房屋的處理上。當(dāng)前我國(guó)住房制度改革不斷深入發(fā)展，公有房屋權(quán)屬狀況千差萬(wàn)別，尤其是房改房屋在離婚時(shí)的處理，成為審判實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。具體方法如下所述：

我們認(rèn)為，當(dāng)前，國(guó)家對(duì)房改房屋引起的社會(huì)關(guān)系的調(diào)整尚沒有明確的法律規(guī)定，多數(shù)是依據(jù)國(guó)家關(guān)于住房制度改革的政策，由此而引發(fā)的案件，在具體處理中，政策性強(qiáng)，法律依據(jù)不足，存在較大的難度。因此在審理涉及房改房的離婚案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序和我國(guó)住房制度改革成果的原則，堅(jiān)持維護(hù)婚姻當(dāng)事人合法權(quán)益的原則，既要講究社會(huì)效果，也要講究法律效果。在審判實(shí)踐中，應(yīng)準(zhǔn)確理解和認(rèn)真把握國(guó)家有關(guān)住房制度改革的政策規(guī)定和精神，堅(jiān)持《》的基本原則，妥善處理好涉及房改房的各類離婚案件。

（一）要認(rèn)真分析各方當(dāng)事人的購(gòu)房資格和房屋的權(quán)屬性質(zhì)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)則辦事，尊重當(dāng)事人的合法約定，保護(hù)當(dāng)事人享有的房改福利。

對(duì)婚前一方當(dāng)事人出資購(gòu)買的全部產(chǎn)權(quán)房屋，應(yīng)屬于購(gòu)房方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)歸購(gòu)房方個(gè)人所有。對(duì)婚前一方當(dāng)事人借款購(gòu)買的全部產(chǎn)權(quán)房屋，婚后夫妻共同出資償還的，應(yīng)屬。

對(duì)婚前一方當(dāng)事人出資取得部分產(chǎn)權(quán)的房屋，屬于出資方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)仍應(yīng)歸出資人所有。婚前個(gè)人借款出資購(gòu)買的部分產(chǎn)權(quán)房屋，婚后由夫妻共同償還的，應(yīng)認(rèn)定夫妻共同享有該房屋的部分產(chǎn)權(quán)。

對(duì)夫妻關(guān)系存續(xù)期間夫或妻以一方名義購(gòu)買的房改房屋，屬于另一方按照房改政策規(guī)定的不在本單位購(gòu)房，但將本人購(gòu)房的福利待遇合并于購(gòu)房的一方取得的，購(gòu)買的房改房屋的價(jià)格實(shí)際上反映了夫妻雙方共同的房改福利，因此存續(xù)期間購(gòu)買的房改房屋應(yīng)當(dāng)按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)區(qū)分不同情況予以處理。

對(duì)夫妻雙方均認(rèn)為參加了房改并已繳納了購(gòu)房款，有關(guān)部門也認(rèn)定確已參加了房改，只是由于房改部門的原因沒有發(fā)放房產(chǎn)證的，根據(jù)當(dāng)前房改的政策規(guī)定，確認(rèn)房改產(chǎn)權(quán)不能以是否持有房產(chǎn)證作為確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬的惟一條件。因此，只要有證據(jù)證明已經(jīng)繳納了購(gòu)房款，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定夫妻雙方共同擁有房改房屋的全部或部分產(chǎn)權(quán)。

對(duì)于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間由家庭成員共同出資，以夫妻一方名義購(gòu)買的房改房屋，原則上應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)其他家庭成員的出資應(yīng)作為夫妻共同債務(wù)處理，不宜將房屋認(rèn)定為家庭共同財(cái)產(chǎn)。

（二）房改房屋的價(jià)值確定與分割方法

房改房屋的價(jià)值應(yīng)當(dāng)由房管部門按照同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估以后確定。

部分產(chǎn)權(quán)的房改房應(yīng)當(dāng)在扣除了房改房屋的土地價(jià)格、單位享有的產(chǎn)權(quán)份額和各種稅費(fèi)以后再在當(dāng)事人之間進(jìn)行分割。另外，部分產(chǎn)權(quán)房屋體現(xiàn)了售房單位與職工之間的特定關(guān)系，其所有權(quán)并未完全轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者手中。因此部分產(chǎn)權(quán)房屋主體的變更需要經(jīng)過(guò)單位的同意。

對(duì)不宜分割的較小房屋，可以采取競(jìng)價(jià)的辦法判歸出價(jià)高的一方，再由獲得房屋的一方給對(duì)方以相應(yīng)的補(bǔ)償。房改房屋較大的，在不損壞房屋結(jié)構(gòu)，不降低房屋價(jià)值的情況下可以分割，或者調(diào)一換二。

對(duì)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)且能夠上市交易的房改房屋，判給一方所有的，取得房屋的一方，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，給予對(duì)方一半的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。對(duì)于某些不能上市交易的房改房，如校園內(nèi)不能分割的和封閉管理的住房、教師公寓等周轉(zhuǎn)房屋，由于此類房屋的市場(chǎng)價(jià)格不能實(shí)現(xiàn)，如果以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予一方，分得房屋的一方當(dāng)事人給予對(duì)方一半價(jià)格的補(bǔ)償，等于

損害了分得房屋的一方的利益;如果以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)給予另一方一半價(jià)值的補(bǔ)償，因受償?shù)囊环讲荒芤酝葍r(jià)格再次購(gòu)買同類房屋，實(shí)際上等于間接地剝奪了受償?shù)囊环较硎芊扛恼叩臋?quán)利。因此在這種情況下可以在房屋的購(gòu)買價(jià)與評(píng)估價(jià)之間確定均價(jià)。

二、審判實(shí)踐中還有一類特殊的住房形式

婚后夫妻共同承租的公房。婚后夫妻雙方共同承租的公房，在實(shí)踐中主要有單位自管房和國(guó)家直管房?jī)煞N類型，由于上述房屋的所有權(quán)并不屬于離婚的夫妻，對(duì)其應(yīng)如何處理，在實(shí)踐中主要有三種意見：一是由于公房的所有權(quán)性質(zhì)決定，對(duì)夫妻共同承租的公房，人民法院一般不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理，而由公房產(chǎn)權(quán)人決定夫妻離婚后由誰(shuí)繼續(xù)承租該公房;二是作為夫妻權(quán)益的一種形式進(jìn)行分割，分割時(shí)形式可以多樣化，如競(jìng)價(jià)方式、協(xié)商方式，或按拆遷部門規(guī)定的公房拆遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償;三是在征得房屋產(chǎn)權(quán)人同意的基礎(chǔ)上，合理分割房屋，不能分割的，采取折價(jià)補(bǔ)償?shù)霓k法對(duì)使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分割。

我們認(rèn)為，公房的租賃權(quán)實(shí)際上就是公房的使用權(quán)，屬于債權(quán)的范疇，但由于其中隱含了價(jià)值，這種債權(quán)實(shí)際上已經(jīng)被物化了。夫妻雙方共同承租公房后，其不但可以占有、使用該房屋，而且可以享有收益的權(quán)利，這種占有、使用、收益的權(quán)利不僅期限較長(zhǎng)，而且可以繼承。職工租賃的公房一旦房改，其根據(jù)房改政策得到的優(yōu)惠無(wú)疑與其隱含的價(jià)值是相等的。

由其福利性質(zhì)所決定，這種隱含的價(jià)值與該房的實(shí)際價(jià)值相差甚大，而這種差價(jià)已不屬于房屋所有人，而屬于承租該房屋的夫妻雙方。但是，無(wú)論如何夫妻共同承租的公房的所有權(quán)不可能屬于夫妻，而只能屬于國(guó)家(或單位)。因而，承租人需要變更與所有權(quán)人已經(jīng)形成的租賃關(guān)系的，應(yīng)得到所有人的同意或認(rèn)可。實(shí)踐中就這一點(diǎn)如何執(zhí)行，有不同的做法：一是法院事先聽取房屋所有權(quán)人的意見后，根據(jù)房屋所有權(quán)人的意見，結(jié)合案件當(dāng)事人的實(shí)際情況，綜合考慮后作出判決;二是法院根據(jù)房屋所有權(quán)人的意見直接作出判決，而不考慮承租人的情況;三是事先不聽取房屋所有人的意見，而是將公房使用權(quán)作為夫妻雙方權(quán)利的一種物化形式，直接作出判決。我們認(rèn)為，從尊重當(dāng)事人的意愿、保證判決的公正性和便于判決執(zhí)行的角度講，第一種意見是可取的。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，夫妻離婚時(shí)公房分割應(yīng)堅(jiān)持男女平等和保護(hù)婦女兒童合法權(quán)益的原則，同時(shí)考慮雙方的經(jīng)濟(jì)收入，實(shí)事求是，合情合理地予以解決，并注意照顧撫養(yǎng)子女的一方、無(wú)過(guò)錯(cuò)的一方以及殘疾或生活困難的一方，男女同等條件下，應(yīng)照顧女方。具體的分割方法可以按照最高人民法院的上述《解答>中規(guī)定的方法進(jìn)行。

綜合上述，小編整理有關(guān)離婚時(shí)住房的分割的相關(guān)內(nèi)容。由此可見，離婚住房處理涉及到的情況比較多，而不同家庭遇到的實(shí)際情況也不是完全一樣。因此，在實(shí)際進(jìn)行處理時(shí)，則要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，結(jié)合實(shí)際情況來(lái)分割。如果你在這方面遇到了什么問(wèn)題的話，律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。