婚前個人按揭買房離婚時歸個人嗎

最高人民法院對外公布了《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》，這一司法解釋共有19個條文，于今天起施行。這部司法解釋重點對親子關系訴訟中當事人拒絕鑒定的法律后果、夫妻一方個人財產婚后產生收益的認定等問題作出了解釋。

解釋明確：夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。此外，夫以妻擅自中止妊娠侵犯其生育權為由請求損害賠償的，人民法院不予支持。

■焦點：婚前貸款買房

婚后夫妻雙方共同還貸

離婚時該房屋如何分割

■摘要：

《婚姻法解釋三》第十條：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

■案例：

2002年5月15日，馬先生簽訂商品房買賣合同，購買房屋一套，房屋價款152202.9元，該房由馬父母交付首付款，剩余部分由馬先生以個人名義向銀行貸款10萬元交付。2003年1月25日，該房屋獲得產權登記，登記的所有權人為馬先生。2003年10月1日，馬先生與馬女士登記結婚，雙方婚后償還部分銀行貸款。2010年4月19日，馬女士在馬先生不知情的情況下提前償還涉訴房屋銀行貸款10638元。2010年12月18日，馬先生與馬女士被判離婚。現馬女士訴至法院，要求獲得涉訴房屋的分割房款。

最終，法院考慮到涉訴房屋的現價值與購買價相比有了較大幅度的增加，馬女士以夫妻共同財產的還貸對涉訴房屋市場價格的提高亦有一定貢獻，且雙方之女馬*欣隨馬女士生活，而目前馬女士名下并無房產，從照顧子女權益及公平角度出發，馬先生應予馬女士一定補償，具體數額由法院酌定。

■解讀：

對此中央民族大學教授表示：本案與解釋三第十條相關：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。有了這條解釋，該案判決起來就會避免爭議。

對該條款婚姻法專家、北京市律師協會婚姻家庭專業委員會秘書長楊*林表示，夫妻一方婚前按揭以自己名義購買房屋，婚后夫妻雙方共同還貸，離婚時該房屋如何分割，是目前法院審理離婚析產糾紛中遇到最多的問題，也是目前爭議最多的問題。據楊律師了解，在《婚姻法解釋三》出臺之前，僅法院中就有兩種觀點。一種觀點是夫妻一方在婚前通過按揭貸款以個人名義購買的房屋，婚后夫妻共同償還貸款，在離婚時，房屋應屬于婚前貸款的一方所有，婚后夫妻共同還貸的部分，屬于借貸關系，在分割財產時，房屋應歸簽訂貸款合同的一方所有，房屋所有人，歸還對方幫助還貸的錢款即可。

而第二種觀點則是以房產證取得的時間為劃分，認為夫妻一方婚前按揭貸款以個人名義購買房屋，如果在結婚之前取得了房產證，該房屋就應該屬于夫妻一方個人財產，而如果在結婚之后取得的房產證，則應該屬于夫妻的共同財產。

楊*林表示，兩種觀點博弈多年，在司法實踐中造成地區不同，對此類案件的審理結果大相徑庭。此次《婚姻法解釋三》參考折中了上述兩種觀點和做法，總體上既保護個人財產，又不違背《婚姻法》保護婦女利益。

■焦點：父母贈與房產

父母給婚后子女買房

屬于出資人子女財產

■摘要：

《婚姻法解釋三》第七條：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

■案例：

白女士結婚時，其在大學當教授的父母出資，以自己女兒的名義購買了一套房屋，該房屋登記在白女士的名下。但是由于白女士父母的一筆定期存款在繳納房屋首付款時還不到期，所以向白女士未來的公公借款8萬元。2010年，由于白女士的丈夫賭博成性，一直不上班，白女士提出離婚。而白女士的丈夫陳先生以白女士名下的兩居室房屋應屬于夫妻共同財產要求分割。此案一審法院判決房屋歸白女士所有，但要求白女士補償其前夫陳先生90萬元。白女士和其前夫陳先生，都向市一中院提出了上訴。

■解讀：

楊*林秘書長表示，夫妻一方父母出資為自己購房結婚，在夫妻離婚時為此產生糾紛的現象在目前的司法實踐中非常普遍。這種案件中，比較好認定的是父母一次性出資并支付全款為子女買房，房屋也登記在自己子女的名下，這種情況出現糾紛時，無疑應該認定父母出全款以自己子女名義購買的住房，應該屬于父母對自己子女的贈與，應該屬于自己子女的個人財產。但是現實中父母一次性付清全款并以自己子女名義為自己子女買房結婚的情況很少，更多的情況是，父母出首付或部分房款，幫助子女購房，并且父母為子女出具首付或部分房款時，父母與子女之間沒有協議。這就使得目前在此類糾紛中，出具虛假借款合同的情況比比皆是，很多夫妻離婚時，一方突然拿出一份與自己父母的借款合同或銀行取款證明，聲稱買房時自己父母借給了自己多少多少錢或該房屋是自己父母出錢所買，應屬于父母贈與自己的財產。

目前房屋價值動輒上百萬，多則幾百萬，任何一方在離婚時都不愿意父母一輩子的積蓄，無辜落到他人之手，所以爭議非常激烈，一旦法院處理不當，就會造成矛盾激化。對此，南方某法院很早就嘗試按照《婚姻法解釋三》的相關條款來解決這類糾紛，取得了不錯的效果。此次《婚姻法解釋三》實際上是對南方某法院的做法加以總結并以司法解釋的方式推廣。

■焦點：一方私賣房產

一方擅自處分共有房產

離婚時另一方可以索賠

■摘要：

《婚姻法解釋三》第十一條一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

■案例：

2010年5月27日，宋某與付某簽訂房屋買賣合同，將自己名下的坐落在北京市某處的樓房一套賣與付某。5月29日，付某將全部購房款給付宋某，雙方到建委提出變更房屋所有權申請。

6月11日，宋某、付某在查看房屋時遇到宋某的妻子王某，王某知曉宋某賣房后發生爭執。次日，王某到建委查看房屋所有權的登記情況，發現該房屋所有權人仍為宋某，王某提出不能將房屋所有權變更為付某，并說明了理由。后王某發現該房屋產權已經變更為付某所有，故訴至法院,要求確認房屋買賣合同無效。

：司法解釋三明確，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方財產損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予以支持。

■解讀：

對此，表示，該條款現實中主要反映出兩類問題，一類是夫妻一方擅自將夫妻共有房屋出售，侵犯對方的利益;而另一種情況是，在房屋價值不斷攀升的情況下，夫妻雙方為了達到追求房屋最大價值的目的，在房屋升值后，夫妻一方以對方擅自賣房為由要求法院確認賣房合同無效，實際上是夫妻雙方唱“雙簧”，變相毀約。

認為，對此一方面是《婚姻法解釋三》此次作出了明確規定，另一方面應該呼吁房屋產權登記機關負起責任，在夫妻一方出售房屋時，應要求售房人出具對方的書面同意意見書，以減少此類糾紛的發生。

■焦點：親子鑒定問題

一方拒絕鑒定將使

另一方的主張成立

■摘要：

《婚姻法解釋(三)》明確規定，親子關系訴訟中一方當事人拒絕鑒定將導致法院推定另一方主張成立的法律后果。親子關系訴訟屬于身份關系訴訟，主要包括否認婚生子女和認領非婚生子女的訴訟，即否認法律上的親子關系或承認事實上的親子關系。

■現狀：

現代生物醫學技術的發展，使得DNA鑒定技術被廣泛用于子女與父母尤其是與父親的血緣關系的證明。親子鑒定技術簡便易行，準確率較高，在訴訟中起到了極為重要的作用，全世界已經有120多個國家和地區采用DNA技術直接作為判案的依據。在處理有關親子關系糾紛時，如果一方提供的證據能夠形成合理的證據鏈條證明當事人之間可能存在或不存在親子關系，另一方沒有相反的證據又堅決不同意做親子鑒定的，人民法院可以按照2002年4月1日開始施行的《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第七十五條的規定做出處理，即可以推定請求否認親子關系一方或者請求確認親子關系一方的主張成立，而不配合法院進行親子鑒定的一方要承擔敗訴的法律后果。《婚姻法解釋(三)》第二條對此予以了確認。從征求意見的情況看，多數意見認為，對親子關系推定認定的規定符合社會常理，且便于實際操作。

■解讀：

最高法新聞發言人孫*工說，由于現代生物醫學技術的發展，DNA鑒定技術被廣泛用于子女與父母尤其是與父親的血緣關系證明。這種親子鑒定技術簡便易行，準確率較高。在處理有關糾紛時，如果一方提供的證據能夠證明當事人之間可能存在或不存在親子關系，另一方沒有相反的證據又堅決不同意做親子鑒定的，人民法院可以按照相關規定推定請求否認親子關系一方或者請求確認親子關系一方的主張成立，而不配合法院進行親子鑒定的一方要承擔敗訴的法律后果。

婚姻財產糾紛

怎么判?

最高法有關負責人詳解婚姻法司法解釋

■為何出臺新司法解釋?

問：這次關于婚姻法的司法解釋已經是第三次了，為何在這個時候又出臺一個司法解釋?

答：2001年修訂的婚姻法施行后，針對審判實踐中遇到的法律適用疑難問題，最高人民法院于同年12月24日出臺了關于婚姻法的司法解釋(一)，針對婚姻法修改后的一些程序性和審判實踐中急需解決的問題作出解釋，包括無效婚姻和可撤銷婚姻的處理程序及法律后果、提出中止探望權的主體資格、子女撫養費、離婚損害賠償等問題。

2003年12月25日，最高人民法院又出臺了解釋(二)，主要針對彩禮應否返還、夫妻債務處理、住房公積金及知識產權收益等款項的認定、軍人的復員費及自主擇業費的處理等問題，提供了具有可操作性的裁判依據。

2008年以來，全國法院一審受理婚姻家庭糾紛案件共計1286437件，2009年為1341029件，2010年為1374136件，呈逐年上升趨勢。案件中相對集中反映出婚前貸款買房、夫妻之間贈與房產、親子鑒定等爭議較大的問題，亟須進一步明確法律適用標準。為此，最高人民法院于2008年1月啟動了關于婚姻法司法解釋(三)的起草工作。經過充分論證后，經審判委員會討論通過了司法解釋(三)。

■為何房子成婚姻糾紛重點?

問：這次司法解釋中直接涉及房產的就有好幾條，這些糾紛該怎么處理?

答：離婚案件中，按揭房屋的分割是焦點問題之一。司法解釋(三)首次明確了離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產應歸產權登記方所有。如果僅僅機械地按照房屋產權證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產或婚后夫妻共同財產的標準，則可能出現對一方顯失公平的情況。

司法解釋(三)第十條規定，一方在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢，即在婚前就取得了購房合同確認給購房者的全部債權，婚后獲得房產的物權只是財產權利的自然轉化，那么離婚分割財產時將按揭房屋認定為一方的個人財產相對比較公平。對按揭房屋在婚后的增值，應考慮配偶一方參與還貸的實際情況，對其作出公平合理的補償。在將按揭房屋認定為一方所有的基礎上，未還債務也應由其繼續承擔，這樣處理不僅易于操作，也符合合同相對性原理。

對于婚后參與還貸的一方來說，婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時根據婚姻法第三十九條第一款規定的照顧子女和女方權益的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

■婚姻關系、親子關系……哪個是真?

問：很多時候確定當事人是否具有婚姻關系、親子關系就決定了財產的分割，審判實踐中怎么判定這些關系呢?

答：首先談親子關系，并且司法解釋(三)對此予以了確認。在結婚登記程序存在瑕疵時，婚姻關系是否有效呢?現實生活中，常常有當事人以結婚登記程序中存在瑕疵為由申請宣告婚姻無效，如一方當事人未親自到場辦理婚姻登記、借用或冒用他人身份證明進行登記、婚姻登記機關越權管轄、當事人提交的婚姻登記材料有瑕疵等。在結婚登記程序存在瑕疵時，如果同時欠缺了結婚的實質要件，在法律規定的情形內，可以被人民法院宣告無效，但對僅有程序瑕疵的結婚登記的法律效力缺乏明確的法律規定。這次解釋就第一次明確了以結婚登記程序存在瑕疵為由主張撤銷結婚登記的，應提起行政復議或行政訴訟。

■文/新*社記者

**新楊維漢王雪瑋

相關

取消婚外同居

約定補償條款

昨日發布的解釋中刪去了此前征求意見稿中有關婚外同居關系解除后財產問題如何處理的條款。對此，最高法有關負責人昨日進行了解釋。

據了解，征求意見稿中第二條內容是，有配偶者與他人同居，為解除同居關系約定財產性補償，一方要求支付該補償或支付補償后反悔主張返還的，法院不予支持;但合法婚姻當事人以侵犯夫妻共同財產權為由起訴主張返還的，法院應受理并根據具體情況作出處理。

最高人民法院民事審判第一庭庭長杜*華對刪除這一條規定解釋說，婚外同居的情況十分復雜。有些是明知對方有配偶而與之同居的，有些是不知道對方有配偶而與之同居的。結束同居的財產協議中，有些人以個人財產解決償還問題，有些企圖以夫妻共同財產解決問題。同居的時間也不能一概而論。此外，婚外同居還涉及傳統道德、善良風俗等問題，簡單的條文難以涵蓋復雜的情況，對于該類問題的解決需要進一步研究和認證。

■據新*社

觀點

夫妻財產約定

情況可能增多

婚姻法專家、北京市律師協會婚姻家庭專業委員會秘書長表示，按照《婚姻法解釋三》今日開始實施的規定，8月13日之前已經審結的此類案件，將不再適用《婚姻法解釋三》的相關條款，而目前正在審理的此類案件，應該適用《婚姻法解釋三》的條款來處理。

預測，隨著《婚姻法解釋三》的頒布實施，今后夫妻之間進行財產約定的情況可能會增多，比如女方在結婚之前會要求男方將結婚用房寫在自己名下或寫在兩人名下。認為，《婚姻法解釋三》雖然對解決夫妻離婚時的財產分割將起到重要作用，但是該司法解釋也將使夫妻的婚姻關系更多地蒙上物質的影子而使夫妻感情埋下隱患。