房產登記在未成年子女名下的風險
1、買房不能貸款
如果買賣合同約定房屋的購買方是未成年人一人,則該房屋買賣不能申請銀行貸款,只能一次性付清房款。
2、孩子獨立買房時可能多付首付
如果孩子和父母沒有共有房產,即父母房產證上沒有孩子的名字,那么孩子成年后購買首套房時,按照政策首付三成,并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。
如果孩子在限購政策出臺前,在未成年時和父母共有房產不超過2套,根據政策,成年后可獨立購買1套住房。
3、父母不能隨意處置房屋,確需處置時手續(xù)麻煩
父母不能隨意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必須是有利于未成年人的利益,若其出現重大疾病需要錢來治療或生活學習需要等。必須提供監(jiān)護人簽名保證其具有監(jiān)護人資格和出售房產是為了未成年人利益的保證書,保證書須經公證處公證。
另外,父母出售房產所得款項應全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則,日后孩子一旦提出異議,認為父母侵犯其合法權益,父母還要承擔賠償責任。
4、父母離婚時易出糾紛
如果夫妻離婚,以未成年孩子名義購置的房產歸屬往往會引起法律糾紛。
如果房產不作為共同財產來分割,那么該房產應屬承擔撫養(yǎng)孩子義務的一方與孩子共同居住,可能會由此引發(fā)撫養(yǎng)權爭奪局面。
5、父母想再收回房屋困難且無法控制子女成年后擅自處分房產
如果子女成年后不履行贍養(yǎng)父母的義務,父母想收回房屋將會有很大的法律障礙。實踐中已有子女成年后將房屋出賣,不讓其父母居住的情況發(fā)生。
之前在一起離婚案件中:張先生未成年時,其父母即以其名義購置了房產,張先生成年成家后瞞著父母將房產加上了妻子的名字,當其婚姻觸礁離婚時,妻子根據約定分得了50%的產權,張先生的父母為此深受打擊,悔不當初。
6、孩子如婚后發(fā)生意外,配偶有權繼承婚前財產
如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,有權繼承逝者的所有財產,包括婚前財產。
這意味著,如果孩子在未成年時和父母共有房產,孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。
房產登記在孩子名下如何規(guī)避風險?
1、可以作公證
約定子女未成年時和父母共有財產,在父母生前,權益屬于父母所有。這種辦法可以同時讓孩子擁有財產,又不至于遇到意外情況時被作為遺產分割。
2、進行房產份額變更
直接到房產交易中心做房產份額變更,減少子女名下房產份額,最少可變更為1%。這種方法主要是應對房產稅,即使女子成年后以自己名義所購房產超標,需要征收房產稅時,至少和父母共有的房產部分,計稅量將極其有限。
3、從房產證上去名
這個辦法比較簡單粗暴,但是可以說也是最實用的方法。增減產權共有人,等同于買賣,即等于把一半的產權份額轉讓給你,繳納稅費按這個份額來交就可以。
房產證上減子女名字,視為買賣,要收取契稅。去掉名字類似于份額轉讓,流程和正常的房屋交易類似,只需繳納所占份額的契稅,從1%--3%不等。去當地交易中心過戶,產證上面所有的共有人都帶好身份證件辦理即可。
當然你也可以以贈與的方式去名
但同樣要交手續(xù)費/登記費/契稅等一系列費用。
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