從按揭購房的法律關(guān)系來看,在按揭購房過程中存在三方兩個法律關(guān)系,即購房方與出賣方(一般都是開發(fā)商)之間的關(guān)系、購買方與貸款銀行之間的關(guān)系。當(dāng)購房方與開發(fā)商簽訂了購房,付清了首付款并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃入了開發(fā)商賬戶后,開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)為購房方辦理房產(chǎn)證,在辦理了房產(chǎn)證以后,購房方與開發(fā)商之間已經(jīng)履行完了合同義務(wù),結(jié)束了購房合同的關(guān)系。
接下來,購房者要履行的是另一個合同,即購買方與貸款銀行之間的借款合同。此時,購房者已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán),只不過由于購房者基于他與銀行之間的借款合同在該房屋上設(shè)定了抵押權(quán),使得購房者行使房屋的所有權(quán)受到了限制。購房者向銀行償還借款的行為,屬于購房者與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的行為,并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬。
根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定除夫妻雙方另有約定外,婚前個人財產(chǎn)屬于夫妻一方所有,并且婚前個人財產(chǎn)并不因夫妻雙方婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。如果婚前按揭房產(chǎn)由一方在婚前進行了產(chǎn)權(quán)登記,按照不動產(chǎn)登記的原則,該房產(chǎn)應(yīng)為一方的婚前財產(chǎn)。
然而如果在婚后夫妻共同償還了購房貸款,在離婚時該房屋能否作為共同財產(chǎn)進行分割或部分作為共同財產(chǎn)進行分割呢?回答是否定的,既然房屋是一方的婚前財產(chǎn),離婚時就應(yīng)該判歸一方所有。筆者認(rèn)為,如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款,可以理解為是用婚后夫妻共有的財產(chǎn)償還了一方的婚前個人債務(wù),因此,離婚時應(yīng)將一方婚前購買的按揭房判歸買房者所有,同時應(yīng)當(dāng)將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方。
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