情況一婚前男方買房，婚后共同還貸

案例：馬先生與劉小姐2004年結(jié)婚。2003年時(shí)，馬先生貸款買了一套房子并辦理了產(chǎn)權(quán)證，婚后二人共同償還貸款。2007年，雙方離婚，劉小姐問能否將房屋作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割?婚前買的房屋，一方婚前付的房屋首付款(產(chǎn)權(quán)證婚前辦下來的)，婚后夫妻二人共同償還銀行貸款，對(duì)于婚后的產(chǎn)權(quán)，另一方是否擁有?如果離婚后，對(duì)此貸款購買的房屋將如果分配?對(duì)婚后還貸部分增值財(cái)產(chǎn)該如何劃分?

解答：首先，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。因此，房屋的所有權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)以房產(chǎn)證上所記載的權(quán)利人為準(zhǔn)，本案中，馬先生婚前以自己的名義簽訂了購房合同和貸款合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)證，那么房屋的所有權(quán)自然歸馬先生一人所有。

其次，婚前一方以自己的名義貸款購買的房屋屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不會(huì)因?yàn)榛楹笠苑蚱薰餐?cái)產(chǎn)償還貸款而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。購房人向銀行償還借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)行為，如果婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還貸款，則可以認(rèn)定為用夫妻共有財(cái)產(chǎn)償還一方的個(gè)人債務(wù)，并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬。

最后，房屋價(jià)格升值應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋的自然孳息，歸房屋產(chǎn)權(quán)所有人享有。根據(jù)《合同法》第一百六十三條規(guī)定，標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。所以，房屋價(jià)格升值的收益應(yīng)該歸房屋產(chǎn)權(quán)所有人享有。

通過以上的分析，可以得出這樣的結(jié)論：馬先生的房產(chǎn)不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。房屋的升值部分也只是馬先生的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。對(duì)于本案中用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還一方個(gè)人債務(wù)的情況，可以在離婚時(shí)，由欠款的一方將夫妻所共同償還貸款的一半補(bǔ)償給另外一方。當(dāng)然在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，也可以雙方約定如何補(bǔ)償。

情況二男方婚前買房，產(chǎn)權(quán)婚后才辦

案例：孟先生與沈女士2003年結(jié)婚，2002年時(shí)，孟先生貸款買了一套房子，婚后二人共同償還貸款，2004年辦理了房產(chǎn)證，2007年雙方離婚，沈女士問能否分得房產(chǎn)?

解答：如果一方婚前買房，婚后共同償還貸款，產(chǎn)權(quán)證是婚后辦下來的，該房產(chǎn)可以認(rèn)定為夫妻婚姻期間所得，則可以認(rèn)定房屋為夫妻共同所有，增值部分自然歸夫妻雙方共有，而一方支付的首付，應(yīng)當(dāng)從總房款中扣除，作為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

情況三夫妻共同買房，產(chǎn)權(quán)落給孩子

案例：赫先生與曾女士2002年結(jié)婚，2003年兒子小亮(化名)出生。2004年時(shí)，夫妻借款40萬買了一套房子并辦理了產(chǎn)權(quán)證，把產(chǎn)權(quán)證落在了兒子小亮的名下，二人共同償還了借款10萬元，還有債務(wù)30萬元。現(xiàn)雙方離婚，雙方約定孩子由曾女士撫養(yǎng)，赫先生同意曾女士帶孩子在房子里居住，但曾女士需要承擔(dān)30萬元債務(wù)。

解答：很多夫妻在婚后貸款買房子的時(shí)候，喜歡“往長遠(yuǎn)考慮”把房產(chǎn)名字落到孩子名下。那在以后離婚的時(shí)候，該房產(chǎn)就不能按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理了，因?yàn)樵摲慨a(chǎn)實(shí)際上屬于孩子，所以，離婚雙方對(duì)該房產(chǎn)都沒有權(quán)利爭取。這樣的話，問題又出來了，就是孩子判給一方，撫養(yǎng)孩子的一樣帶著孩子在房子中居住。

本案中赫先生認(rèn)為，既然房子和孩子都給了曾女士，曾女士就應(yīng)該承擔(dān)債務(wù)。這樣理解是錯(cuò)誤的，因?yàn)榉课萋涞胶⒆用驴梢砸暈榉蚱揠p方對(duì)孩子的贈(zèng)予行為，而30萬元債務(wù)實(shí)際上還是夫妻的共同債務(wù)，女方只是為照顧撫養(yǎng)孩子而居住在房子里，而并非房子的所有人。夫妻婚姻期間的債務(wù)在離婚的時(shí)候還是需要共同償還。