一、不動產登記的概念和法律性質

物權法定和物權公示是我國物權法的兩項基本原則。《物權法》第六條規定：“不動產物權的設立、變更、情況和消滅，必須依照法律規定進行登記;動產物權的設立、變更、情況和消滅，必須交付。”不動產通過登記的方法進行公示，動產通過交付的方式進行公示。不動產登記是指國家專門機關根據申請人的申請將不動產事項記載于不動產登記簿的行為。不動產登記簿應公之于眾并可供公眾查閱，從而達到申請人公示不動產物權的法律效力。

不動產登記是國家專門機關依照法定程序將物權人的物權記載于登記薄并公之于眾的過程，既有行政機關的行政行為，又存在物權人對實體權利的處分。具有公法和私法的雙重性質。

1、不動產登記的公法性質

首先不動產登記的行為主體是行政機關。《中華人民共和國房地產管理法》第60條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”和61條的規定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申報核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上人民政府房地產管理部分核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更登記申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權登記。”第六十一條規定：“房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。”第七條規定：“國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職、密切配合。縣級以上人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置由省、自治區、直轄市人民政府規定。”《中華人民共和國土地管理法》第11條規定，對不動產的登記一般由當地政府的國土資源管理局負責;依《中華人民共和國草原法》第11條和《中華人民共和國森林法》第3條規定，履行此項不動產登記的機關政府林業局。由此看出，國家行政機關是不動產登記的主體，國家公權力介入了不動產登記，賦予不動產登記強大的公示效力。

其次，不動產登記是國家行政機關為不動產確權的行政行為。物權法規定了不動產登記的設權效力，物權法第9條第1款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第14條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”第139條規定：“設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記，建設用地使用權自登記時成立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。”第145條規定：“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈予的應當向登記機構申請變更登記。”第155條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”此外，其他法律、法規對不動產登記也有明確規定。具體某項不動產的登記，需要行政機關依照法定程序進行審查、核實后才能作出。當事人提出不動產登記申請后，登記機關可能作出是否予以登記的決定。權利人提出的不動產登記申請不等于獲得不動產登記。因此不動產登記含有國家行政機關對不動產物權的行政確認成份。

再次，不動產登記有行政管理的性質。不動產登記發生法律效力后，登記機關對侵犯、破壞已登記物權的行為有管理職責。物權法第131條規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押物，但受讓人代為清償債務，消滅抵押權的除外。”登記機關可以依抵押登記，禁止或限制抵押物產權的轉移。不動產登記成立后有國家強制力的維護，具有一定的強制性。

另外，行政訴訟是不動產登記異議的救濟途徑之一，物權法第19條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載事項錯誤的，可以申請更正登記，但如果在不動產登記薄權利人不同意更正的情況下，利害關系人可以向登記機關申請異議登記，登記機關予以異議登記的，申請人當在登記之日起15日內向人民法院提行政訴訟，請求人民法院撤銷行政機關頌讓的具體行政行為。”不動產登記是國家專門機關通過嚴格法定程序運行的結果，既有國家信譽的支持，又有法律制度作保障。具有公法的性質。

2、不動產登記的私法特征體現。

不動產登記行為，是不動產物權人所實施的申請登記私法行為和登記機關實施的登記許可行為的結合②。因此，根據物權行為理論，物權私法規定的權利的變動，確因當事人對物權變動的合意。不動產登記應體現當事人對物權的合意。不動產登記有著證明不動產物權的基本功能。新的不動產登記制度產生之前，對不動產物權的界定是通過一般規定和為權利人提供救濟實現的。如民法通則規定了所有權的基本權能，授予所有權人一定的權利，同時，規定在權利人權利受到侵害時提供法律保護，權利人可以請求追究侵權人的民事責任。而物權法所規定的不動產登記，在不動產登記薄中記載物權主體、客體、權利性質、權利轉移等登記事項，能準確地界定不動產的歸屬，明晰物權關系。依照物權法第14條和15條之規定，當事人就不動產物權轉移已經達成合意，合同關系就已經成立生效。但未經登記，不發生物權轉移的效力。不能對抗善意第三人。很顯然，物權法對物權采取的是登記生效主義，并且將登記效力與合同效力分開。認清不動產的法律本質，可以區分不動產權屬糾紛案件的類別，屬于民事糾紛的，按民事訴訟程序進行訴訟，屬于行政訴訟的案件按行政訴訟程序進行訴訟。然而，現實權屬糾紛案件，往往存在權屬糾紛為已往不動產登記所約束的情況，民事、行政相互交叉。對于這類案件，按照現行法律規定，公法優先于私法，先行后民，可以先進行政訴訟，撤銷已往的不動產登記的具體行政行為。然后進行民事訴訟，在民事訴訟終結后重新辦理不動產登記。

二、不動產登記的程序

由于不動產有不同類別，分屬不同的行政機關管轄，不同的不動產登記程序也不盡相同。但物權法規定了不動產登記各方的權利，明確了不動產登記各方的義務及違反規定的法律責任。然而，登記各方湊在一起，各自行使權利履行義務，也不一定就能迅速地辦理好不動產登記。從哪里開始著手、應具備哪此條件、先辦什么、后辦什么如果不能明確，只能是瞎胡鬧，什么也不好辦。即使能辦理，也會效率低下，質量不高，不動產登記不能達到準確無誤。因不動產登記應當制定操作流程，從什么步驟開始，到什么步驟結束。登記機關應制定方便不動產登記申請人操作的流程，并在顯要位置展示，讓申請人一目了然。然后依操作流程依次辦理，才可能多而不亂。申請人應首先了解不動產登記的程序，按照程序提交相關資料，盡量保證提交資料的真實性、完整性。對于可能涉及多個登記機關的不動產登記，申請人要了解誰先誰后，多個登記機關也應密切配合，相互聯動，盡量為不動產登記創造方便，簡化繁瑣的手續。下面以房屋權利變更登記為例，介紹有關不動產登記的實際操作程序。《城市房屋登記管理辦法》就房屋權利變更登記的規定可分為兩種，一種是轉移登記、一種是他項權登記。在登記程序上該辦法也采用了通則加特殊規定的方式，變更登記一般按下列程序進行。受理登記申請→權屬審核→公告→核準登記→頒發房屋權屬證書。申請轉移登記的，權利人提交房屋權屬證書及相關的合同、證明文件等。設定房屋抵押權、典權等他項權利，權利人應當自事實發生之日起30日內申請他項權登記。申請房屋他項權利登記的，權利人應提交房屋權屬證書，設定房屋抵押權、典權等他項權利合同書及相關的證明文件。權利人名稱變更和房屋現狀發生下列情形之一的，權利人應當自事實發生之日起30日內申請變更登記。(1)房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更的;(2)房屋面積增加或者減少的;(3)房屋翻建的;(4)法律法規規定的其他情形。申請他項權登記時，一般應提交以下手續：權利人和他項權人的身份證明;原不動產權屬證書;他項權設定的依據或產生原因證明;確定他項權的范圍、期限文件;與他項權相關的其他材料和文件。其他不動產的物權登記，與房屋產權登記大同小異。權利人符合不動產登記的條件，具有不動產登記的事由，并向不動產登記機關提出登記申請，登記機關應當受理。如不受理必須在法定期間內回復當事人有權申請行政復議或提起行政訴訟。提出申請時應提交不動產權屬來源證明、相關合同和不動產界址、面積等現狀證明。不動產登記機關受理登記申請后，應對當事人提交的資料進行審查，需要實地踏勘的，進行實地踏勘，形成并保留相關證據。符合登記條件的，予以登記;不符合登記條件的不予以登記并說明原因，指明補救途徑。不動產登記最關健也是最后一道程序是將不動產物權事項記載于不動產登記簿，向物權權利人頒發不動產權屬證書。不動產登記薄由登記機構管理，是物權歸屬和內容的根據。不動產權屬證書是權利人享有該項不動產物權的證明。不動產權屬證書一般都有固定的格式和通用模本，記載不動產權屬事項與登記薄一致，結尾有頒證日期和頒證機構公章。不動產物權人領取不動產權屬證書、不動產登記即告完成。如發現權屬證書記載內容有誤，可以要求登記機構依法更正。

三、不動產登記易產生的糾紛

不動產登記作為物權公示的重要手段和方法，他人可以通過簡便、明顯的途徑就可以確定不動產物權歸屬及其內容。權利人對不動產的直接支配權取得公眾的信任和認可，交易的機遇將有所增加。另一方面，對方因有不動產登記可以增加交易的信心和安全系數。對于促進不動產的利用，保障不動產交易的安全，有著重要意義。然而，我國不動登記制度對不動產登記制度還不夠完善，存在以下缺陷：(1)不動產登記的法律效力不十分明確;(2)尚未形成統一的不動產登記管理制度;(3)已完成的不動產登記存在不準確的情況;(4)登記機關工作人員履職行為存在失職和濫用職權的行為。不動產登記的法律效力不明，除有強制性規定必須進行登記的不動產物權外，有的不動產物權人并不積極申請登記。以往未進行登記的不動產，物權人申請登記，登記機關又按新的規定設置條件、將登記申請拒之門外。并不能實現同類不動產同樣的登記，有失登記機關作為行政機關行政行為的公平。另外，由于不動產物權種類繁多，分屬不同部門管轄。不方便不動產物權人辦理登記，同時不動登記的種類需要法律法規明確規定，對于新出現的不動產相鄰物權登記及小區公用設施的物權登記等應有明確的歸屬。難免產生糾紛。錯誤的不動產登記會讓人對登記機關的公正產生懷疑，降低不動產登記的公信力。不動產登記各方在不動產登記的任何環節，不依法或未依法都可能引起糾紛。涉及不動產登記的糾紛有很多種類，可能發生在登記前，也可能發生在登記后或者登記過程中。有可能因不動產本身的產生、變化、消亡而發生，也可能因不動產權利人的有意或無意的行為發生，還有可能因不動產登記機關消極或積極的行為而發生。如果形成訴訟可分為行政訴訟和民事訴訟。行政訴訟主要是因不動產登記機關不作為或濫作為阻卻不動產登記流程、錯誤登記損害相對人或利害關系人的合法權益引起，訴訟的目的是為了促進不動產登記機關依法行政，保障不動產登記及時有效的進行。權利人(或利害關系人)可以作為原告，不動產登記機關為被告，其他權利人(或利害關系人)可以作為第三人。造成損害的可以附帶提起行政賠贘訴訟。關于涉及不動產登記的民事訴訟，，《最高人民法院關于民事訴訟案由的規定》列舉了兩類，一是不當異議登記責任糾紛，二是錯誤登記責任糾紛。這兩類糾紛因當事人申請登記的過錯行為引起，發生在登記過程中或者登記之后，未涉及登記機關的行政行為。在現實生活和司法實踐中，涉及不動產登記民事訴訟案件還有很多，只是歸屬于其他案由。當事人是否具有不動產登記申請人資格?是否具備不動產登記的前提條件?以及不動產登記后的變更都影響不動產登記的存在和效力。對于如何完善我國的不動產登記制度，專家學者們認為應從以下幾個方面著手：(1)建立統一的不動產登記制度。(2)明確不動產登記的效力。(3)規定不動產登記的程序。(4)規范登記當事人和登記機關的行為及錯誤行為的賠償責任。筆者對以上意見很是贊同。認為不動產的地理位置是唯一的。在同一時間同一地點只可能有一項某種類的特定物權。從客觀上具有唯一性。如依照物隨地走的屬地原則，有可能將種類繁多的不動產物權歸屬國土資源部門或某一獨立不動產登記管理部門管轄。不動產登記管理部門對不動產物權進行實質性審查，保證不動產登記的確定性、權威性，減少因不動產登記產生的糾紛。

四、如何減少不動產登記糾紛

正因為不動產登記有著物權法定和物權公示的雙重意義，可以避免糾紛，甚至可以更充分有效的利用不動產物權，產生一定效益，國家法律才予以肯定和保護。不動產登記制度在推行過程中，難免會產生糾紛。從目前不動產登記的現狀來看不動產和不動產登記在《物權法》實施前均已存在。對于符合物權法定要件不動產物權，可能已經登記，也可能未辦理登記。未辦理登記的不動產物權，只能說是不產生公示效力，仍具有法律效力，可以對抗與之相關的利害關系人。《合同法》第四十四條規定，依法成立的合同自成立時生效法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。不能因設立、變更、消滅不動產物權的合同未經登記而視為無效。從法律意義上講，只是兩者的法律效力不一樣，一個對所有人都有效，一個只對部分人生效。也就是說，一個是絕對的，一個是相對的。而法律意義上的絕對，也不是一成不變的，只是非經法定機關法定程序不得更改。一般的當事人只看到辦理登記的重要性，而木有認識到已登記與未登記的實質差別，力圖與他人及現行法律制度保持一致，不惜冒訴訟風險盲目訴訟，本無可厚非。有的當事人生怕自己的不動產物權得不到保障，力求萬無一失，嘗試訴訟。有的當事人已受到不動產不當登記的損害，被迫進行訴訟，還有的當事人為了逃避法律義務，惡意訴訟。凡此種種不同原因、不同想法的當事人，滿懷通過訴訟解決問題的愿望，走進了法院，以致近年來涉及不動產登記的訴訟越來越多，案由五花八門。筆者常常看到有的人因不動產登記問題打官司，卻不知告誰，有沒有理由。如果遇到懂法律、講道德法律工作者還能幫幫他們該不該訴訟，怎樣訴訟，問題能夠順解決。比如父母在協議離婚時，將共同所有的房屋贈與未成年子女的事例非常常見，由于未成年子女民事行為能力的缺失或受限制，必須有監護人代為行使其房屋所有權，但又不能繼續由父母雙方共同行使。離婚的雙方一致同意將房屋贈與未成年子女，往往不是純粹的贈與合同關系，而是雙方在財產分割、子女撫養等問題上達成的妥協。實際上撫養子女的一方以子女的名義占有、使用房屋，最終將產權歸于子女名下，另一方認可。原夫妻共同所有的房屋的房主有的人會及時變更，有的會待子女成年后作變更，有的不會去變更。夫妻雙方在協議離婚后，一方以子女的名義辦理房屋過戶登記時，也可能因對方不協助，原協議存在瑕疵等原因，房管局拒絕辦理。或者未成年子女成年前，父母一方提出反悔以及子女成年后辦理房屋過戶登記時存在障礙都可能引起糾紛。近年來，父母在協議離婚時，將共同所有的房屋贈與未成年子女后，又因房屋產權歸屬產生的糾紛經常發生。起訴的案由和立案的案由也不盡相同，有些當事人無所適從，不知道有沒有問題?案例一：甲與乙在民政部門登記離婚，雙方協議約定婚生子丙由甲撫養至成年;婚后共同財產兩間三層樓房等雙方自愿贈與丙。按理說夫妻雙方意思表示一致，內容明確，并經有關部門確認，甲乙丙已形成贈與合同關系。但是由于丙系未成年人不能獨立完成這一事民事活動，只能由他(她)的法定代理人代理民事活動。作為未成年人法定代理人的一方代表了贈與合同的雙方。甲在離婚后欲將房屋產權過戶給丙，會出現什么樣的情況?如果甲以丙的名義辦理過戶如果房屋登記在乙的名下，房屋登記在乙的名下，辦理過戶需要乙的協助，乙積極協助，也許能順利完成，不會形成糾紛。如果乙不積極協助或者乙要以以丙的名義辦理呢?如果房屋雖然登記在甲的名下，房地產登記管理部門認為雙方協議不明確，拒絕辦理等等都可能產生糾紛。另外，子女成年后辦理過戶也可能種種原因不能過戶，不知道該怎么辦。案例二：甲與乙在人民法院調解離婚、雙方協議約定婚生子(女)丙由甲撫養至成年;婚后共同財產位于xx地的xx房屋估價30萬元，雙方一致同意贈與丙,三方的權利義務關系足夠明確。同樣因為原夫妻共同房屋是否已經登記，登記在誰的名下，誰代表誰辦理過戶登記，對方是否積極協助，以及因房地產登記主管部門的原因，作為法定代理人的一方或者已成年的子女都可能因不能順利辦理過戶要主張權利、引起糾紛。案例三：甲與乙沒有離婚，將房屋贈與子女丙，丙未成年，辦理了公證，然后辦理房地產過戶手續當然會順利。如果未經公證呢?結果很難說。由于贈與合同系實踐性合同，在上述案例中，甲與乙雙方意思表示真實、明確而且一致，合同尚未成立，只有完成標的物的交付后才能成立。而丙的行為又由其法定代理人代理。而其法定代理人又是贈與方之一。因此辦理過戶顯得很重要。如果當事人應當按照約定全面履行自己的義務，即使未經有關部門和人民法院確認，仍可以辦理過戶登記。而現實生活中，當事人當事人的離婚協議得到了有關部門或人民法院確認，卻難以辦理，使人們感到糾結和無奈。

面臨不動產和不動產登記不同步，已登記和未登記并存的現狀，要減少不動產登記方面的糾紛可以從以下兩個方面著手：一是通過各種途徑化解已產生的糾紛。對于權屬爭議，雙方可以進一步協商，內容不夠明確的，可以補充協定，協商不成的，可通過訴訟或仲裁解決。對于不動產歸屬已經有關部門和人民法院確認的，不必另行民事訴訟。如不動產登記機關拒絕辦理，如果是人民法院判決、調解的，可向人民法院申請執行;如果是經其他機關確認的，可以提起行政訴訟。二是對符合登記條件，未及時申請登記的補辦登記。對不符合登記條件不能辦理登記的，只要符合法定條件，承認其合法性，同樣受法律保護。追究惡意登記、錯誤登記應承擔的法律責任。這樣可以避免許多因不動產登記產生的糾紛。其實，物權法定和物權公示并不矛盾，符合法律規定的不動產物權，可以登記公示，未經登記公示的不動產物權，不一定就不合法，物權公示也必須符合法定條件和程序。當我們推行不動產統一登記制度，鼓勵物權公示的同時，保護一切合法財產。