一、教育地產(chǎn)戶(hù)口糾紛

案例：劉先生為了女兒能上某重點(diǎn)中學(xué)，購(gòu)買(mǎi)了蔣先生位于該學(xué)區(qū)內(nèi)的一套房屋。支付過(guò)戶(hù)后，蔣先生并未按期將戶(hù)口遷出，劉先生的女兒因戶(hù)口遲遲未遷入耽誤了上該重點(diǎn)中學(xué)的時(shí)間。多次溝通無(wú)果之下，劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶(hù)口遷出，并按日支付總房款萬(wàn)分之五的違約金(合同款項(xiàng))。

蔣先生辯稱(chēng)，自己新房還沒(méi)有下來(lái)，沒(méi)法按期將戶(hù)口遷出，希望法院對(duì)違約金予以酌減。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，蔣先生未按照合同約定將戶(hù)口遷出，明顯違反合同約定，理應(yīng)支付違約金。最終依法酌定蔣先生支付15萬(wàn)元違約金。

相關(guān)法律規(guī)定

合同法第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。但如果約定的違約金過(guò)分高，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

根據(jù)我國(guó)目前戶(hù)籍管理政策，戶(hù)籍管轄權(quán)是派出所，而非法院，法院亦無(wú)權(quán)判令強(qiáng)行將戶(hù)口遷出，就算的到法院的支持，購(gòu)房者還是不一定能按時(shí)入戶(hù)。在此情況下，法官建議，一方面，買(mǎi)房者可以在買(mǎi)賣(mài)合同中約定遷出戶(hù)口作為支付全部或者購(gòu)房款的條件;另一方面，提前查詢(xún)房屋現(xiàn)有戶(hù)口情況。將戶(hù)口是決定是否買(mǎi)房的因素之一，購(gòu)房者需要據(jù)此對(duì)是否購(gòu)房做出理智的判斷。

二、房款糾紛

2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，支付了馬女士50萬(wàn)元預(yù)付款，后將剩余房款分兩次匯到了一個(gè)名為張甲的賬戶(hù)。匯完款項(xiàng)后，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，理由是小劉未付清房款。馬女士否認(rèn)受到房款，而小劉亦也不能提交相關(guān)證據(jù)證明馬女士指示其將相關(guān)錢(qián)款匯到張甲的賬戶(hù)，雙方在合同中列明的收款賬號(hào)亦非張甲。現(xiàn)該案正在進(jìn)一步審理中。

相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供證據(jù)。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

在二手房交易市場(chǎng)中，購(gòu)房者應(yīng)該將重要事項(xiàng)簽訂書(shū)面協(xié)議，并由雙方簽字蓋章確認(rèn)進(jìn)行保留。若有變更事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確。類(lèi)似本案中有向他人打款的情形，一定要保留賣(mài)方委托他人收款的書(shū)面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關(guān)證據(jù)。

三、交房糾紛

2013年8月，張先生購(gòu)買(mǎi)了陳先生的一套房屋并完成交易進(jìn)行過(guò)戶(hù)，而張先生準(zhǔn)備入住新房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)該房屋早已被陳先生租賃給他人使用，且租期至2016年1月屆滿(mǎn)。于是張先生將租戶(hù)及陳先生訴至法院，要求租戶(hù)限期搬離，陳先生交付房屋。

相關(guān)法律規(guī)定

合同法第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不影響租賃人的使用。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則：在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生影響，買(mǎi)受人不能以其已經(jīng)成為租賃物的所有人為由，否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

所以，購(gòu)房者在二手房買(mǎi)賣(mài)中，應(yīng)該對(duì)房屋實(shí)際使用狀況進(jìn)行全面了解;如果可以，應(yīng)在買(mǎi)賣(mài)合同中明確條款約定，如果賣(mài)房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人，應(yīng)支付違約金，以此加大賣(mài)房人的違約成本。