一、優(yōu)先購買權(quán)竟合誰更優(yōu)先

如前述案例中，承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)出現(xiàn)了竟合，如何平衡這兩種權(quán)利的沖突，我國現(xiàn)行法律沒有明文規(guī)定。筆者認為，法律作為利益分配的調(diào)節(jié)器，當(dāng)承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時，應(yīng)堅持“兩利相權(quán)取其重”的價值取向進行平衡，確定共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。理由是：

1.從法律效力上看，共有人的優(yōu)先購買權(quán)是從共有權(quán)中派生出的一項權(quán)利，它是基于共有人對共有物的所有而對共有人所有權(quán)的一種法律保護。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是從租賃權(quán)中派生出的一項權(quán)利，它是基于承租人對租賃物的租賃而對承租人租賃權(quán)的一種法律保護。盡管目前各國法律對租賃權(quán)的保護已呈物權(quán)化趨勢，但無論如何，租賃權(quán)畢竟還只是基于合同而產(chǎn)生的一種債權(quán)。按照民法的一般規(guī)則，對物權(quán)的保護應(yīng)優(yōu)先于對債權(quán)的保護。當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。因此，共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)具有高于承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律效力。

2.從權(quán)利義務(wù)上看，共有人作為整個共有財產(chǎn)的所有權(quán)，其與共有財產(chǎn)的利害關(guān)系較之于承租人更為密切，其對共有財產(chǎn)的關(guān)注較之于承租人更為盡心，其對共有財產(chǎn)所負的維護義務(wù)和責(zé)任較之于承租人更為重大，因此，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致的原則，共有人的優(yōu)先購買權(quán)比承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)更為優(yōu)先。

3.從立法目的上看，共有人的優(yōu)先購買權(quán)是共有權(quán)中包含的權(quán)利，是為了保護共有人的財產(chǎn)而設(shè)立的。而承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，使承租人不因租賃物產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移喪失租賃權(quán)而設(shè)立的。不過，設(shè)立承租人優(yōu)先購買權(quán)的這種目的可以通過“買賣不破租賃”的原則來實現(xiàn)?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”因此，即使承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)，其租賃權(quán)仍然能夠得到保護。但如果共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)，則難以獲得其他規(guī)則的保護。

4.從情理上看，共有人大多是基于某種特定人身關(guān)系的共有，共有人之間大多有某種血緣或親屬關(guān)系，而作為租賃法律關(guān)系主體的出租人和承租人則一般不具有血緣或親屬關(guān)系。因此，一方共有人處分其共有財產(chǎn)時往往會首先考慮和照顧其他共有人的利益，由此而明確共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，也是符合情理的。

所謂優(yōu)先購買權(quán)，是指法人、其他組織、自然人在特定買賣關(guān)系中，依法享有在同等條件下優(yōu)先于其他人購買出賣人的財產(chǎn)的權(quán)利。一般而言，優(yōu)先購買權(quán)是基于法律的規(guī)定。優(yōu)先購買權(quán)雖在我國法律中有明確的規(guī)定，但從法理和實務(wù)中仍有諸多問題需要探討，諸如：

某市王-文、王-武共有房屋4間，比例為各占兩間，出租于張-明，其租賃期限為2000年元月1日至2004年12月31日止。每年租金8000元在年初預(yù)交。等等。2001年10月8日，王-武私下將其所享有的份額，以價款10萬元轉(zhuǎn)移所有權(quán)于李-軍。其后，房屋共有人王-文、房屋承租人張-明得知后，均表示：“愿出10萬元購買之”，并主張優(yōu)先購買權(quán)。各方當(dāng)事人各執(zhí)一詞，形成糾紛。2001年10月28日，王-文作為原告，以王-武、李-軍為被告，張-明為有獨立請求權(quán)的第三人，訴至法院，請求(1)確認王-武與李-軍之間的房屋買賣關(guān)系無效;(2)原告在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。張-明的訴訟請求與王-文的一致。

上述案例，即為典型的承租人優(yōu)先購買權(quán)和共有人優(yōu)先購買權(quán)的竟合。本文對優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)、行使條件及其竟合的處理予以探討。

二、優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)

優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)主要表現(xiàn)在如下幾個方面：

1.優(yōu)先購買權(quán)具有法定性。一般而言，優(yōu)先購買權(quán)是對出賣人的處分權(quán)所作的限制，而此限制是基于法律的直接規(guī)定產(chǎn)生，具有法定性。如《城市私有房屋管理條例》第19條、《民法通則若干問題意見》第118條、《合同法》第230條規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，《民法通則》第78條了共有人的優(yōu)先購買權(quán)，《公司法》第35條、第138條規(guī)定了股東的優(yōu)先購買權(quán)，《合伙企業(yè)法》第22條規(guī)定了合伙人的優(yōu)先購買權(quán)，《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》第20條規(guī)定了合營方的優(yōu)先購買權(quán)。

2.優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性。優(yōu)先購買權(quán)是否具有物權(quán)性存在不同觀點。否定說認為，優(yōu)先購買權(quán)是附隨于買賣關(guān)系的，法律設(shè)定該權(quán)利，只是對出賣人所附加的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)視為買賣關(guān)系的組成部分，優(yōu)先購買權(quán)本質(zhì)上仍然是債權(quán)，不具有物權(quán)性?？隙ㄕf認為，優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對抗第三人，屬于物權(quán)范疇，具有物權(quán)性。筆者贊同肯定說，其理由是：(1)依法律規(guī)定而產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)是法律對特定人的保護。(2)優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力。依法律規(guī)定，當(dāng)?shù)谌嗽谇趾?yōu)先購買權(quán)人的優(yōu)先權(quán)的情況下購買標的物，優(yōu)先購買權(quán)人有權(quán)請求人民法院確認該買賣關(guān)系無效，并要求在同等條件下將標的物出賣給自己。(3)明確優(yōu)先購買權(quán)為一種物權(quán)，有利于對優(yōu)先購買權(quán)人利益的保護，防止出賣人與第三人串通侵害優(yōu)先購買權(quán)人的優(yōu)先購買的權(quán)利。由此看來，優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性。

3.優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)并不是優(yōu)先購買權(quán)人在任何時候都能享有的一種現(xiàn)實權(quán)利，在出賣人出賣標的物之前，優(yōu)先購買權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能性。只有在出賣人出賣標的物這一特定法律事實出現(xiàn)時，優(yōu)先購買權(quán)人才能行使優(yōu)先購買權(quán)，使此權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實性。因此說，優(yōu)先購買權(quán)為一種期待權(quán)。

4.優(yōu)先購買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)。所謂形成權(quán)，是指由法律賦予的權(quán)利人僅憑自己的單方行為即可使法律關(guān)系發(fā)生、變更、消滅的權(quán)利。當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)即可依法排除出賣人將標的物出賣給第三人的可能，使其與出賣人形成買賣標的物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)。同時，優(yōu)先購買權(quán)的行使是以“同等條件”為前提，因此，優(yōu)先購買權(quán)又是一種附條件的形成權(quán)。

三、承租人的優(yōu)先購買權(quán)及行使條件

所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)在我國以往的立法和司法解釋中，已有相應(yīng)規(guī)定?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則若干問題意見》(試行)第118條規(guī)定：”出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！拔覈逗贤ā窂牧⒎ń嵌壬洗_認了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，即該法第230條規(guī)定：”出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。“房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生的。

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件：一是承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，這時承租人以享有優(yōu)先購買權(quán)的前提為基礎(chǔ)。二是出租人出賣租賃房屋，應(yīng)負擔(dān)在合理期限內(nèi)的通知義務(wù)，這是承租人得以行使優(yōu)先購買權(quán)的必要前提。出租人應(yīng)當(dāng)在出賣租賃物之前的一段合理時間內(nèi)。三是承租人僅在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。何謂同等條件?依王*明先生的觀點，同等條件主要是指價格的同一，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較優(yōu)惠的價格，而此種優(yōu)惠能以金錢計算，則應(yīng)折合金錢加入價格中。如果不能以金錢計算，那么應(yīng)以市場價格來確定房價。?四是承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，這是要求承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件。依行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在接到通知后3個月內(nèi)行使，若未行使，則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。而依合同法的規(guī)定，未將合理期限限定在3個月內(nèi)。在實務(wù)中如何確定合理期限?筆者認為，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，《合同法》的效力高于行政法規(guī)的效力，因此，應(yīng)適用合同法的規(guī)定，合理期限可由出賣人根據(jù)其實際情形確定在出賣前的一段合理時間內(nèi)，無須受3個月的限制。同時，在出賣人給承租人一個合理期限，而承租人未提出異議，亦應(yīng)當(dāng)認為有效，何須受3個月限制呢?在前述案例中，張-明為4間房屋的承租人，在租賃期間，王-武轉(zhuǎn)讓其共有份額，張-明也愿以10萬元購之，根據(jù)《合同法》第230條之規(guī)定，其主張成立。因此說，張-明在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

四、共有人的優(yōu)先購買權(quán)及行使條件

所謂共有人的優(yōu)先購買權(quán)，是指共有人的財產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給第三人時，其他共有人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購買的權(quán)利。《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”《民法通則若干問題意見》(試行)第92條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！庇纱丝梢?，共有人對共有財產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)亦是基于法律的直接規(guī)定。

共有人的優(yōu)先購買權(quán)行使條件：一是共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使必須基于按份共有關(guān)系的存在。在共同共有關(guān)系中，共有人不能在共有財產(chǎn)中確定自己的份額，不能轉(zhuǎn)讓自己的權(quán)利，故不存在優(yōu)先購買權(quán)。二是共有人優(yōu)先購買權(quán)必須在同等條件下行使。此處的“同等條件”與承租人優(yōu)先購買權(quán)中的同等條件相同。三是共有人優(yōu)先購買權(quán)必須在合理期限內(nèi)行使?！睹穹ㄍ▌t》及其司法解釋對共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的合理期限并未作出限制性?的規(guī)定，此處的“合理期限”與《合同法》第230條所規(guī)定的合理期限相同。在前述案例中，王-文、王-武共有房屋4間，為共有財產(chǎn)的共有人。這時，王-武轉(zhuǎn)讓其所享有的份額，依據(jù)《民法通則》第78條第3款之規(guī)定，王-文作為共有人愿以10萬元購買共有房屋的主張當(dāng)然成立。因此說，王-文在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

在前述案例中，王-武未對共有人王-文、承租人張-明盡自己的通知義務(wù)，而私自轉(zhuǎn)讓其共有份額，無疑侵犯了王-文和張-明的優(yōu)先購買權(quán)。因此說，王-武與李-軍之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議對王-文、張-明均不生效力，王-文、張-明均可請求人民法院撤銷該合同，轉(zhuǎn)移所有權(quán)于自己?；谇笆隼碛?，共有人王-文的優(yōu)先權(quán)從屬于物權(quán)的優(yōu)先權(quán)，而承租人張-明的優(yōu)先權(quán)從屬于債權(quán)的優(yōu)先權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)。因此說，共有人王-文的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

綜合上述，小編整理有關(guān)優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)內(nèi)容。由此可見，當(dāng)承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時，應(yīng)堅持“兩利相權(quán)取其重”的價值取向進行平衡，確定共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。更多問題，律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。