房東不能交房怎么辦:構(gòu)成違約,可以解除合同,要求賠償損失,還可以要求支付違約金。
租賃合同解除的情形
在什么情況下解除租賃合同、如何解除合同,當(dāng)事人在簽訂租賃合同時(shí)可以明確予以約定。當(dāng)約定的解除條件成就時(shí),即可解除合同。
從是否需要雙方意思表示一致角度講,解除租賃合同可分為兩種情況:一種是雙方協(xié)商解除合同,另一種是單方解除合同。當(dāng)事人單方解除合同是法律或者合同賦予該方當(dāng)事人的解除權(quán),適用于一方當(dāng)事人嚴(yán)重違約和不可抗力造成合同不能履行的情況。除了當(dāng)事人單方解除合同的情形外,其他情形解除合同則須由雙方協(xié)商一致。只要不違背法律規(guī)定或者社會公共利益,雙方可以隨時(shí)經(jīng)過協(xié)商解除其合同,這同樣體現(xiàn)了合同自由的原則。
由于雙方協(xié)商解除合同的具體情形多種多樣,法律不便對其作出規(guī)定。由于當(dāng)事人單方解除合同是其享有的權(quán)利,這種權(quán)利行使的結(jié)果是終止租賃關(guān)系,權(quán)利行使者又不承擔(dān)法律責(zé)任,如果當(dāng)事人不能正確行使這一權(quán)利,則會損害對方當(dāng)事人的利益,因此,需要法律對單方行使解除合同的權(quán)利作出規(guī)定。
(一)、根據(jù)《合同法》規(guī)定,主要在下列情況下,當(dāng)事人可以單方行使解除權(quán),解除合同:
1、承租人使用不當(dāng),致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同。承租人不正確使用租賃物使之損失,屬于承租人嚴(yán)重違約行為,為了保護(hù)自己財(cái)產(chǎn)安全,出租人應(yīng)有權(quán)利單方解除合同,終止雙方的租賃關(guān)系。
2、承租人擅自轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。租賃合同明確約定可以轉(zhuǎn)租的,承租人可徑行轉(zhuǎn)租,這屬于出租人同意;合同未約定轉(zhuǎn)租的,承租人在合同成立后要轉(zhuǎn)租,則必須先取得出租人的同意。承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的,出租人單方終止租賃關(guān)系。
3、承租人逾期支付租金的,出租人可以解除合同。承租人遲延交付租金的,應(yīng)負(fù)債務(wù)遲延履行的責(zé)任。獲得租金是出租人的基本權(quán)利,也是出租人出租的直接目的所在,承租人不支付租金就會使出租人訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn),因此,出租人有權(quán)解除合同。
1)、承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金。這里所說的“正當(dāng)理由”,主要包括不可抗力、對支付期限約定不明、租賃物有瑕疵(權(quán)利瑕疵和物的瑕疵)、出租人不及時(shí)維修保養(yǎng)租賃物等非承租人過錯(cuò)行為影響承租人正常支付租金的事由。在約定或者規(guī)定的期限內(nèi)承租人無正當(dāng)理由不支付租金,則屬于違約行為。
2)、經(jīng)出租人催告,承租人仍未支付租金。承租人無故不支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付,承租人在該期限屆滿仍不支付的,出租人方可解除合同。這里所說的“合理期限”應(yīng)視具體情況而定,可以在合同中約定,也可以由出租人來確定,但不宜太短,也不宜太長。
4、不定期租賃的,當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。
對于不定期租賃,當(dāng)事人任何一方都可以隨時(shí)解除合同,但出租人解除合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
5、租賃物有質(zhì)量瑕疵的,承租人可以隨時(shí)解除合同。
出租人交付的租賃物質(zhì)量不合格(或不符合約定的條件),不適合約定的用途或者影響承租人使用收益的,由于難以實(shí)現(xiàn)承租人訂立合同的目的,因此,承租人有權(quán)解除合同。如前所述,一般情況下,出租人承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的條件之一是承租人在訂立合同時(shí)對該瑕疵不知情。也就是說,對于租賃物一般的質(zhì)量瑕疵,若承租人在訂立合同時(shí)不知情,承租人則可以隨時(shí)解除合同;若承租人知情,則不能單方解除合同。但是,在特殊情況下,也即在租賃物有危及承租人的安全或者健康的質(zhì)量瑕疵這種情況下,不管承租人在訂立合同時(shí)是否知情,承租人仍可以隨時(shí)解除合同?!逗贤ā芬?guī)定:“租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。”從這一規(guī)定看出,租賃物有危及承租人的安全或者健康的瑕疵的,承租人解除合同不以其對該瑕疵不知情為條件。
6、租賃物因非承租人的原因而受損,不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。
《合同法》對當(dāng)事人單方解除合同的主要情形作了以上規(guī)定。當(dāng)合同成立后或者履行中出現(xiàn)這些條件時(shí),有解除權(quán)的當(dāng)事人就可以依法行使解除權(quán),單方解除合同。
(二)、實(shí)踐中,除了上述法定情形外,當(dāng)事人還可以在合同中約定解除合同的其他情形。這些情形主要是:
1、出租人沒有按照合同約定的時(shí)間交付租賃物,承租人可以解除合同。如果出租人將延誤情況和租賃物預(yù)期到達(dá)的時(shí)間通知承租人,承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后及時(shí)將是否解除合同的決定通知出租人。
2、出租人交付的租賃物不適合約定的用途,超過約定的交付期限仍未交付符合用途的租賃物的,承租人有權(quán)解除合同。
3、出租人拒不盡維修租賃物義務(wù),嚴(yán)重影響承租人使用收益的,承租人可以解除合同。
4、承租人擅自利用租賃物從事非法或者不合用途的活動,出租人可以解除合同。例如,承租人利用租賃的汽車運(yùn)送毒品,利用生活居住的房屋從事營業(yè)性活動等,出租人可以解除合同。但是,若出租人同意或者知道承租人為上述行為而不反對的,出租人不得單方解除合同。
5、承租人未經(jīng)出租人同意而對租賃物進(jìn)行拆解、改造或者增設(shè)他物的,出租人可以解除合同。
6、因第三人對租賃物主張權(quán)利(即存有權(quán)利瑕疵),影響承租人對租賃物的使用、收益的,承租人可以解除合同。但是,承租人對該權(quán)利瑕疵知情的,則不得單方解除合同。
7、合同約定的其他情形。
當(dāng)合同約定的解除合同情形出現(xiàn)時(shí),有解除權(quán)的當(dāng)事人即可行使解除權(quán)。不過,需要指出的是,除了法律規(guī)定的外,如果合同沒有約定解除合同的情形,當(dāng)事人不得單方解除合同。
無論是法定解除還是約定解除,當(dāng)事人單方解除合同都是以法律規(guī)定或者雙方約定為依據(jù)的。法律沒有規(guī)定,當(dāng)事人又沒有約定的,要解除租賃合同,須經(jīng)雙方協(xié)商一致。
另外,需要指出的是,根據(jù)《合同法》規(guī)定,當(dāng)事人一方主張解除合同的,應(yīng)當(dāng)通知對方,合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除;對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同需要辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦。
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