房屋租賃后如何收取轉租費用
房屋轉租一般都存在著轉租收益的問題,對于合法轉租收益,除合同有約定外,一般歸承租人所有。主要依據是《合同法》第225條的規定:“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但當事人另有約定的除外”。
而實際上,擅自轉租收益是否構成不當得利。應看是否符合不當得利的成立要件。承租人擅自轉租,其收取的新租金若高于原租金,則可從中得到利益,但承租人仍繼續按原合同約定向出租人交租,出租人并未直接受到損害。也就是說出租人以收取租金作為對價,已將房屋的使用收益權能移轉給承租人,出租人在租金收益方面并沒有受到損害。因此,擅自轉租收益不屬于不當得利。
如何處理房屋轉租糾紛
(一)轉租合同有效的條件:除了應具備一般房屋租賃合同有效的條件外,還應具備以下條件:1、征得原出租人的同意;2、轉租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期,超過部分無效。
(二)出租人將物業出租給承租人,承租人又將該物業轉租他人(即受轉租人)。出租人和承租人在合同履行期間發生糾紛,涉及受轉租人的權利、義務的,應將受轉租人列為第三人參加訴訟。
(三)出租人將物業出租給承租人,承租人將該物業辦成某類專業市場后,又分割成多個小單元轉租給眾多受轉租人的,出租人和承租人在合同履行期間產生糾紛,若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的,因不涉及眾多受轉租人實際使用的物業,可不列受轉租人為案件的第三人,這樣既能順利解決糾紛,又避免了在案件審理過程中出現龐大的訴訟主體。
若出租人起訴要求解除合同,則應先審查是否確需解除合同:如確需解除,則應將眾多受轉租人列為案件第三人,因出租人解除合同、收回物業的行為勢必影響受轉租人對該物業的使用及裝修權益等;如無需解除合同,則不列受轉租人為案件第三人。
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