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寧波
原租賃合同解除轉租效力
一、原租賃合同解除轉租效力問題
我國《合同法》第二百二十四條第一款規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”。第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。該條只規定了承租人經出租人同意可以轉租給第三人，以及承租人擅自轉租時出租人可以解除合同，卻未規定轉租合同的效力問題。
筆者認為，如果房屋租賃合同明確約定未經出租人同意，承租人不得擅自轉租，此時承租人自行轉租，違反誠實信用原則，本質上為惡意，屬違約行為，次承租人可以主張轉租合同無效。如果房屋租賃合同未明確約定是否可以轉租，而承租人擅自轉租，則分為以下三種情況：
一是出租人對轉租行為沒有異議，依合同自由原則及合同的相對性原理，該自行轉租關系僅為承租人與次承租人之間的關系，雙方合意的達成即成立合同并為有效合同。
二是出租人對轉租行為提出異議，但并不與承租人解除租賃合同，該房屋轉租合同也應當有效。因為《合同法》第二百二十四條第二款只規定承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同，并沒有規定轉租合同無效。
三是出租人對轉租行為提出異議，并解除與承租人的房屋租賃合同，轉租合同則因出租人解除租賃合同而導致無效。因為承租人的權利是因租賃合同而產生，如果租賃合同被解除，自然沒有轉租權利，簽訂的轉租合同也隨之沒有效力。
二、出租人的合同解除權
《合同法》第二百二十四條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。該款規定了出租人在承租人擅自轉租下的合同解除權。但是，根據最高人民法院2009年6月通過的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條之規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。此條對出租人的解除權進行了限制，即只給予了出租人在知道或者應當知道承租人轉租時六個月的異議時間。這六個月是除斥期間，如果出租人在此期間內不提出異議，則其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
由此可知，在本案中，出租人張某要想解除合同或請求認定轉租合同無效，應當于知道或者應當知道承租人轉租之日起六個月內提出異議，否則就得不到法院支持。
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