怎樣判斷屋租賃合同的效力

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要看以下四個(gè)方面：

(一)合同主體是否符合規(guī)定。

即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

(二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。

只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。

(三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。

在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來(lái)說(shuō)，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的，不受國(guó)家法律保護(hù)，租金依法沒收。

(四)是否進(jìn)行過(guò)登記備案。

《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中，對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無(wú)效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對(duì)抗第三人的效力。

房屋租賃合同違約金怎么算，如何算?

一、定金罰則與違約金、損害賠償金不應(yīng)當(dāng)重復(fù)計(jì)算

根據(jù)“損益相抵”規(guī)則，即使一方行為被認(rèn)定為違約，另一方應(yīng)當(dāng)僅僅選擇定金、違約金和損害賠償金中的一種作為追究違約責(zé)任的方式，在違約金或定金“收益”不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失時(shí)，違約方具有補(bǔ)足差額的義務(wù)，因此，不能通過(guò)重復(fù)累加的方式，無(wú)端加重違約方的責(zé)任。

二、支付損害賠償金作為違約責(zé)任承擔(dān)方式具有最終后置性

根據(jù)《合同法》等相關(guān)法律，賠償損失應(yīng)當(dāng)是在違約方承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、支付違約金及承擔(dān)定金責(zé)任之后尚不足以彌補(bǔ)守約方實(shí)際損失時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的一種責(zé)任。

另外，被告對(duì)其損失額度具有舉證責(zé)任。

三、雙方協(xié)商一致解除合同時(shí)均不違約

租賃合同雙方意思表示真實(shí)，屬于平等自愿的協(xié)商行為，與訂立合同并無(wú)二致;不存在一方違約的情形，此時(shí)，一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任沒有事實(shí)基礎(chǔ)，更沒有法律依據(jù)。

租房合同可以提前終止嗎

《合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。一般來(lái)說(shuō)，只要有同持續(xù)下去的條件，合同就不會(huì)終止，除非當(dāng)事人約定或者發(fā)生《合同法》規(guī)定的法定情形，具體如下：

(一)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，解除合同。當(dāng)事人雙方可以在合同中約定解除合同事由，也可以臨時(shí)商議，只要達(dá)成一致意見就可以終止合同。

(二)租房一方?jīng)]有正當(dāng)理由不交房租。交納房租是租房一方最基本的義務(wù)，只要在租房期，租房一方都應(yīng)當(dāng)按合同約定的方式和金額交納房租。逾期不交的，出租人有權(quán)終止合同。

(三)租房一方未經(jīng)房東許可將房子轉(zhuǎn)租給他人。在房東不知情的情況下，租房一方另外轉(zhuǎn)租的，房東有權(quán)終止合同。

(四)租房一方毀壞設(shè)施。租房一方應(yīng)當(dāng)按照合同約定愛護(hù)屋內(nèi)設(shè)施，如果因?yàn)樽夥恳环降倪^(guò)錯(cuò)造成物品損壞的，出租人有權(quán)終止合同并有權(quán)要求租房一方賠償損失。

(五)因不可抗力造成合同無(wú)法履行。不可抗力如臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、地震等造成房屋損壞，合同無(wú)法履行，雙方都有權(quán)終止合同。

我們?cè)诤头繓|簽訂租房合同的時(shí)候就應(yīng)該清楚的知道什么樣的合同具有法律效力，對(duì)于合同來(lái)說(shuō)，具有法律效力是很重要的，我們?cè)诔霈F(xiàn)問題的時(shí)候是可以作為直接證據(jù)的。了解更多的法律知識(shí)請(qǐng)上律霸網(wǎng)進(jìn)行專業(yè)的咨詢。