一、房屋在租賃之前存在抵押的情況怎樣處理
已出租的商品房可以抵押,但實現(xiàn)抵押權(quán)(處分該房屋)時,承租人在同等條件下對該房屋有優(yōu)先購買權(quán);抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同在有效期限內(nèi)對于商品房的受讓人繼續(xù)有效,即承租人仍可在租賃合同約定的租賃期限內(nèi)繼續(xù)占有、使用該房屋并從中收益,受讓人除可向承租人收取租金外,不得妨害承租人的租賃權(quán)。
抵押后的房屋也可出租,但應(yīng)當(dāng)書面告知承租人該房屋已抵押的事實。已經(jīng)抵押的房屋出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對房屋受讓人不具有約束力,即受讓人可終止原租賃合同,承租人對該房屋不享有優(yōu)先購買權(quán)、繼續(xù)租賃權(quán)。抵押人未書面告知承租人抵押事實的,抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人損失的,抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任;如果書面告知承租人該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押,抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人損失的,由承租人自己承擔(dān)。
房屋抵押權(quán)的效力,只對于被設(shè)定為抵押物的房屋本身有效,利息、租金等孳息不是抵押物。但當(dāng)債務(wù)履行期屆滿,債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法查封的,自查封之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押物的孳息。抵押權(quán)人未將查封抵押物的事實通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的,抵押權(quán)的效力不及于該孳息。取得孳息的清償順序:(1)收取孳息的費用;(2)主債權(quán)的利息;(3)主債權(quán)。
二、出租財產(chǎn)抵押通知注意什么
要注意的是:
第一,這里的告知方式是“要式”的,即需以書面形式。口頭告知或以默示的方式視為告知均不符合法律的要求;
第二,抵押人只需告知承租人即可,無需征得承租人的同意。因為該財產(chǎn)的所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)屬于抵押人,其處分權(quán)自然也屬抵押人。因此,承租人是否同意抵押人的抵押行為,不影響抵押合同的簽訂;
第三,抵押合同成立后,原租賃合同繼續(xù)有效,出租人與承租人之間訂立租賃合同,形成租賃權(quán)利義務(wù)關(guān)系,只要是合法的,就應(yīng)受法律保護。現(xiàn)在世界上大多數(shù)國家的立法都確認(rèn)租賃關(guān)系可以對抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則,將租賃合同的標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓與第三人,原已形成的租賃關(guān)系對第三人繼續(xù)有效。
故此,抵押人將租賃的標(biāo)的物予以抵押后,抵押人與租賃人可以按原租賃合同的規(guī)定繼續(xù)履行。即使抵押擔(dān)保的債務(wù)履行期先于租賃合同的履行期屆滿,當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù),債權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)而對抵押的財產(chǎn)進行折價、變賣、拍賣時,也不影響原已成立的租賃合同的效力。只不過這種租賃關(guān)系的租賃方因折價、變賣、拍賣行為的成立而變成折價、變賣、拍賣的受讓人。
三、出租房屋被抵押承租人怎么辦
首先,對該房屋享有所有權(quán)。房屋所有權(quán),是指公民依法對自己的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。盡管您將房屋出租出去,但是房屋所有權(quán)仍然屬于蘇某,其有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋。
其次,依法取得的房屋所有權(quán)可以抵押。我國《城市房地產(chǎn)管理辦法》第47條規(guī)定:“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。”據(jù)此不難看出,可以把該房屋抵押出去。
最后,需說明一點的是,抵押該房屋必須要通知承租人王某。我國《擔(dān)保法》第48條規(guī)定:“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)書面告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效。”出租的房屋在抵押時,一定要書面通知承租人。抵押行為不影響您和承租人王某之間原合同的效力。在租賃期間,王某可以繼續(xù)住在該房內(nèi),也可以繼續(xù)收取租金。一旦不能償還債務(wù),而將房屋變賣或者拍賣,承租人王某仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在該房屋內(nèi)直到租期屆滿為止。
在房屋租賃期間,有下列情形之一的,出租人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定事先通知承租人。承租人在同等條件下,有優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利:(1)房屋所有人出售已出租房屋的;?(2)出租的房屋依法抵押后,抵押雙方當(dāng)事人協(xié)議以折價、變賣方式處分的。出租的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的,房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行已經(jīng)登記備案的租賃合同,并與承租人簽訂租賃主體變更合同,辦理登記備案的手續(xù)。
以上知識就是小編對“房屋在租賃之前存在抵押的情況怎樣處理”問題進行的解答,出租人在出租前將房屋進行抵押的,在出租前應(yīng)該告知承租人,租賃合同不得對抗抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)。讀者如果需要法律方面的幫助,歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。
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簡介:
張曉律師為正義律師事務(wù)所刑事部主任,法學(xué)碩士,北京律師協(xié)會會員,擅長代理各種刑事辯護申訴案件、死刑復(fù)核案件,以及婚姻繼承、合同糾紛、交通事故案件等。張曉律師具有較強的法學(xué)功底、文字、口頭表達能力,善于從紛繁復(fù)雜的案件中快速找到切入點,多年來潛心研究刑事辯護業(yè)務(wù),積累了豐富的刑事辯護經(jīng)驗。執(zhí)業(yè)至今,已辦理過多起北京乃至全國重大社會影響力刑事案件。曾為多起刑事案件的被告人做過罪輕、無罪辯護,大多數(shù)被告人經(jīng)張律師辯護后都得到從輕或減輕處罰,其中包括多起涉及貪污受賄、販賣毒品、故意殺人等重大刑事案件的申訴、死刑復(fù)核案件工作,最終為當(dāng)事人取得了良好效果,如法院采納了律師的辯護意見對被告人做出無罪或罪輕判決(肖某尋釁滋事案、索某某猥褻兒童案),并有多起死刑復(fù)核案件最終沒有被最高院核準(zhǔn)死刑(趙某某故意殺人案、延某制造毒品案等)。張律師每接一起刑事案件,都能深深體會到犯罪嫌疑人親友的不安和無奈。刑事案件關(guān)乎到犯罪嫌疑人的自由乃至性命,關(guān)乎到一個家庭的悲歡離合,關(guān)乎著犯罪嫌疑人及其家屬的信任和期許,辯護工作來不得半點馬虎和懈怠。
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