一、租房者在房屋租賃中要注意的問題有哪些
1、房源
明確所租賃的房屋是否合法,是否存在抵押權(quán)的債務(wù)糾紛。由于《房屋租賃合同司法解釋》第二條的規(guī)定,違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。因此,我們在租房之前,應(yīng)當(dāng)要求房主出具相關(guān)合法證明(如房產(chǎn)證等),確保所租房屋是正規(guī)的建筑物。除此之外,我怕們還要注意房屋是否因抵押而變更了所有權(quán)。雖然,民法上有“買賣不破租賃”這一慣例,但《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定了例外情況:“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動,承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;”換而言之,我們在租房前就應(yīng)該注意房屋是否因為抵押而將所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
檢查好住房的合法性,是租房者簽訂房屋租賃合同的前提。
2、基礎(chǔ)設(shè)施
在參觀房屋時,一部分租房人會忽略房屋內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施,如電器的使用損耗、墻體是否漏水、家具新舊程度等基礎(chǔ)設(shè)施的使用狀態(tài)等。租房時多留個心眼,對房內(nèi)的設(shè)施一一進(jìn)行測試,查看各水表、電表、氣表的數(shù)字,作為日后交費的起交點并將其使用情況記錄于租賃合同之中,可以有效預(yù)防在租房結(jié)束時房主的惡意扣除押金,將房屋損耗責(zé)任一味的推卸給租賃人。
3、轉(zhuǎn)租
當(dāng)我們租賃了一段時間后,可能處于種種變動,在自身的租賃合同未到期時需要將房屋轉(zhuǎn)租給他人,以降低成本。此時,我們所進(jìn)行的轉(zhuǎn)租行為,租必須通知出租人并取得其同意。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,當(dāng)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人享有法定解除權(quán)。一言概括,若是我們在將房屋轉(zhuǎn)租他人后未告知出租人并取得他們的同意,房東就無需征求我們的意見而單方面解除租賃合同。但是,?根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定:如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個月內(nèi)未提出異議,房東就不能以此為由來解除與租房者的租賃合同。
由此可見,轉(zhuǎn)租一要盡到通知義務(wù),二要注意時間效力。
4、裝修
在簽訂租房合同后,大多數(shù)租賃者所接手的住房可能都與其期望的環(huán)境、風(fēng)格有所不同。許多租房者期望將房屋進(jìn)行完善,改造成令自己舒適的狀態(tài)。
首先,房屋主體結(jié)構(gòu)的改造需謹(jǐn)慎。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,當(dāng)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的,出租人享有單方解除權(quán)。
其次,作為裝修者,我們是否有權(quán)益向出租人要求補(bǔ)貼一部分的房屋修繕費用呢?根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定,“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費用的,不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。”第十三條:“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費用,由承租人負(fù)擔(dān)。”也就是說,除非我們在裝修事由上與出租人已經(jīng)私下約定了費用的分配,否則是無權(quán)要求房東在對裝修費用給予補(bǔ)償?shù)摹?/p>
最后,當(dāng)租賃合同終止時,裝修物該如何處理?《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者合同解除時,除當(dāng)事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。”因此,當(dāng)合同雙方?jīng)]有約定是時,租房人可以拆除可拆卸的裝修物品,如果對房屋造成了損失還需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
以上四條就是租房者需要注意的問題,租房者也要承擔(dān)一定的義務(wù),在租賃過程中,也一定要謹(jǐn)慎查看合同上的每一個細(xì)節(jié),預(yù)想到盡量多的隱性條款,將自身的特定需求提前與出租人約定好,才能在糾紛前做好防范,在問題產(chǎn)生后迅速有效的解決。如果您在租房問題方面還有其他難題,歡迎前來律霸網(wǎng)進(jìn)行相關(guān)的法律咨詢。
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