中國**洋人壽保險股份有限公司金華中心支公司訴金華市偉志
房地產開發有限公司買賣合同糾紛一案
訴訟代理詞
審判長、審判員:
通過剛才有序的庭審調查,本案的事實已經十分清楚。作為金華市**房地產開發有限公司的訴訟代理人,根據事實與法律,我現就本案有爭議的焦點問題發表如下分析性代理意見,敬供參考,誠望采納。
一、究竟有無成立房屋買賣合同的問題。原、被告雙方究竟有無形成房屋買賣合同?這無疑是本案的一個關鍵性焦點。在訴狀與剛才的辯論中,原告方認為,租賃協議中的第五條是“雙方形成的房屋買賣合同”,“是雙方對房屋買賣關系的合意”。本代理人認為,這種理解與說法完全錯誤。合同,在本質上是一種合意,沒有異議。但什么是合意?合意“就是指雙方或多方當事人的意思表示吻合一致”。買賣合同的合意,首先集中表現于“愿賣”與“愿買”這一基本問題上的意見一致,即一個愿賣一個愿買,經過要約與承諾,達到意見一致,否則,就不是合意;其次,買賣合同的合意還要體現在主要條款內容上的意見一致。那么,本案在房屋“賣”與“買”的基本問題上雙方當時是否達成交易的一致意見了呢?根本沒有!原告當時不愿買,這從租賃協議第5條“乙方若(即如果)……購買”這句話中看得一清二楚,而且從第2條租賃期限的約定中也可清晰看出,原告當時甚至決定在2012年前也不愿買,要不然,其租賃期限怎么寫到2012年5月31日止呢?被告當時是愿意賣的,而原告不愿意買,雙方的意思表示南轅北轍,難道這是合意嗎?顯然,當時就房屋買賣一事在根本問題上都未達成合意,何來“雙方房屋買賣合同已成立并生效”之說呢?買賣合同成立的標志,不僅表現在當事人于“愿意賣”與“愿意買”這一根本問題上的意見一致,而且還在于雙方就合同的主要條款內容也要協商,達到意見一致。那么,房屋買賣合同的主要條款有哪些呢?根據我國《合同法》第十二條、《城市房地產轉讓管理規定》第八條等規定,其至少包括:1、買賣雙方當事人的姓名或者名稱、住所;2、房地產的坐落地點、面積、四至范圍;3、土地所有權性質;4、土地使用權獲得方式和使用期限;5、房地產的規劃使用性質;6、房屋結構、建筑質量、裝飾標準及附屬配套設施的狀況與產權歸屬;7、房地產轉讓的價格、支付方式和期限;8、房地產交付日期;9、違約責任;10、爭議的解決方式等。那么,原、被告就上述主要條款進行過協商并達成一致意見了沒有呢?根本沒有!原告錯誤理解租賃協議第5條的含義,認為價格條款已經協商一致,但殊不知,即使就算價格條款已協商好了,那也并不等于其他主要條款也已協商一致。比如,標的范圍,租賃協議第五條僅點到上述房產,而沒有說包括地產,同時,面積數量也不確定,是買賣其中一間兩間還是全部?不知道!還有公攤面積愿攤多少?如何計價?附屬設施電梯配電房愿否共有?如何計價?如果包括地產,那土地面積究竟劃給多少?地產價格是否另計?等等,這些標的內容必不可少但均未協商一致;我國《城市房地產管理法》第四十條規定:“房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同,合同中應當載明土地使用權取得的方式”。請問,第5條中有這一法定的必備條款嗎?沒有!又比如,價款、支付方式與期限,從第5條所寫的字面上看,被告當時允諾的僅是房產的價格,而未包括地產價格,我國法律規定,轉讓房產,一般情況下,其房屋所占據的地產也得一起轉讓,那么房產與地產一起轉讓的價格多少呢?以怎樣的方式支付呢?也未商定;再比如,房地產的交付日期,這無疑也是房地產買賣合同中必備的一個主要條款,因為出于抵押或已經出租等原因,如果甲方要求本房地產交付日期為2038年,那乙方會同意嗎?可見,主要條款未協商一致,交易無法進行,買賣合同未成立。本案原、被告之間根本沒有就房屋買賣事宜進行過認真的磋商,更沒有達成過具體一致的交易意見。原告認為“雙方房屋買賣合同已成立并生效”,這一說法不符合事實,完全是錯誤的。
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