一、預(yù)售商品房糾紛中適用情勢變更原則的要件和內(nèi)容

情勢變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同或解除合同。在預(yù)售商品房糾紛適用這一原則時(shí)，應(yīng)把握以下幾個要件：

首先，情勢變更的發(fā)生，須是買賣房屋雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)所不能預(yù)見或不可能預(yù)見的。確定當(dāng)事人預(yù)見力，應(yīng)根據(jù)預(yù)售商品房時(shí)的市場、價(jià)格、交易政策等方面進(jìn)行客觀考察。

其次，情勢變更的發(fā)生，須是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由。如果當(dāng)事人主觀有過錯，對合同履行后給另一方造成了損失，那么仍不能適用情勢變更原則而應(yīng)承擔(dān)其責(zé)任。如合同當(dāng)事人履行遲延或者遲延受領(lǐng)，此時(shí)商品房市場物價(jià)急劇上漲等情勢變更致預(yù)售商品房合同履行后的不公平，過錯方不得以情勢變更為由而免除其責(zé)。

再次，情勢變更須使預(yù)售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。例如房產(chǎn)商與購買者已簽訂合同，但在建造該商品房的過程中建材價(jià)暴漲，如按原合同履行，房產(chǎn)商不但不會盈利，反而按其造價(jià)呈嚴(yán)重虧損狀態(tài)，該情況應(yīng)當(dāng)適用情勢變更原則。

如前所述，預(yù)售商品房具有時(shí)間上的期待性，該特征反映在情勢變更上，還須是法律行為生效后至法律關(guān)系消滅前這一期間，只有在這一期間發(fā)生的情勢變更才適用之。如房產(chǎn)商已交付商品房，購買者已使用該房，那么此后所發(fā)生的情勢變更則不適用。

縱觀其成立要件，對有以下預(yù)售商品房情形，當(dāng)不適用情勢變更原則。1.預(yù)售商品房合同訂立之前或合同已履行之后發(fā)生的情勢變更;2.合同訂立之后，合同內(nèi)容與實(shí)際標(biāo)的物不一致，有合同履行上的瑕疵，即使無情勢變更情形也使其合同對價(jià)關(guān)系失衡，此后所發(fā)生的情勢變更;3.當(dāng)事人在簽訂預(yù)售商品房合同時(shí)對以后可能出現(xiàn)的某種情勢變更已預(yù)見并載入預(yù)售商品房合同之中，而合同履行期間又出現(xiàn)所預(yù)見的情勢變更;4.由于當(dāng)事人一方的過錯，致使合同延期履行，在延期履行期所發(fā)生的情勢變更;5.由于當(dāng)事人一方的過錯，致使其逾>期未交納房款或逾期未交足房款，在逾期時(shí)所發(fā)生的情勢變更。如簽>訂合同時(shí)房價(jià)與逾期時(shí)的商品房價(jià)突然下跌之情形;6.對預(yù)售商品房>合同履行逾期出現(xiàn)的一般商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。