購房者與農(nóng)業(yè)莊園簽訂的房屋買賣合同，實(shí)際上是土地租賃合同，即租賃包括大棚及其房屋組成的整體院落，在大棚內(nèi)超標(biāo)準(zhǔn)建房及出售，影響了該土地的農(nóng)業(yè)用途，屬于違法用地行為，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

案情

張某與天津市某蔬菜專業(yè)合作社于2013年7月26日簽訂了《農(nóng)業(yè)大棚土地租賃合同》，雙方約定天津市某蔬菜專業(yè)合作社將其位于天津市武清區(qū)某莊園A區(qū)X號大棚租給張某用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，租賃期20年，自2013年5月1日至2033年4月30日，總租賃款為8.2萬元。合同簽訂當(dāng)日，張某將租金8.2萬元交付天津市某蔬菜專業(yè)合作社，天津市某蔬菜專業(yè)合作社為張某出具了租金收據(jù)，并將上述大棚交付給張某。張某以該農(nóng)業(yè)大棚土地租賃合同違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定為由提起訴訟，要求：1.確認(rèn)該合同無效;2.天津市某蔬菜專業(yè)合作社返還張某租賃費(fèi)8.2萬元及自2013年7月26日至判決生效之日的利息;3.天津市武清區(qū)某村民委員會與天津市某蔬菜專業(yè)合作社承擔(dān)連帶責(zé)任。

裁判

天津市武清區(qū)人民法院認(rèn)為，張某稱與天津市某蔬菜專業(yè)合作社簽訂名為租賃大棚，實(shí)為在大棚處建筑房屋對外出租，影響了該土地的農(nóng)業(yè)用途，致使合同無效，但張某提交的證據(jù)無法證明天津市某蔬菜專業(yè)合作社有建房行為或與建房行為有關(guān)。張某提出天津市某蔬菜專業(yè)合作社將屬于天津市武清區(qū)某村民委員會的土地上的大棚租給張某致使合同無效的主張，于法無據(jù)，遂判決駁回了張某的訴訟請求。

張某不服一審判決，提起上訴。天津市第一中級人民法院二審認(rèn)為，天津市武清區(qū)人民法院(2015)武刑初字第353號刑事判決書已查明蔬菜專業(yè)合作社未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)私自在耕地上建造房屋的事實(shí)，故對天津市某蔬菜專業(yè)合作社提出其未建造房屋的理由，應(yīng)不予采信。蔬菜專業(yè)合作社實(shí)際向張某同時交付了房屋和大棚。土地管理法第三十六條第二款規(guī)定：“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。”該規(guī)定屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定。依據(jù)合同法第五十二條規(guī)定，張某與天津市某蔬菜專業(yè)合作社簽訂的農(nóng)業(yè)大棚土地租賃合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而應(yīng)認(rèn)定為無效。依據(jù)合同法第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。結(jié)合張某使用時間、雙方約定的租賃期限及租金等情況，認(rèn)定蔬菜專業(yè)合作社應(yīng)向張某返還67675元。對張某要求返還8.2萬元及自2013年7月26日至判決生效之日利息的上訴請求，因無法律依據(jù)，不予支持。

評析

本案中，張某在一審、二審的庭審中只是反復(fù)強(qiáng)調(diào)蔬菜專業(yè)合作社向其交付的是房屋，而不僅僅是大棚，但蔬菜專業(yè)合作社對此予以否認(rèn)。無論交付是房屋還是大棚，似乎與雙方簽訂的農(nóng)業(yè)大棚土地租賃合同的效力并無關(guān)聯(lián)。正是這一細(xì)節(jié)，卻可以反映出張某主張為“房”而非為“棚”，蔬菜專業(yè)合作社主張為“棚”而非為“房”這一在簽訂合同目的上的沖突。而一審法院在審理中忽略了這一細(xì)節(jié)，未在庭審中引導(dǎo)個人對合同目的進(jìn)行闡述，簡單地以證據(jù)不足駁回了張某的訴訟請求。

對張某請求二審法院調(diào)查天津市某蔬菜專業(yè)合作社的法人曾因非法占用農(nóng)用地而受刑事處罰的申請予以準(zhǔn)許，查清了天津市某蔬菜專業(yè)合作社在占用耕地上建造房屋的事實(shí)，印證了張某所述的雙方簽訂合同的真實(shí)目的。

雖然雙方簽訂的上農(nóng)業(yè)大棚土地租賃合同，但雙方實(shí)際履行的上以租賃大棚的合同形式代替售買房屋的實(shí)質(zhì)。我國土地管理法第三十六條第二款規(guī)定：“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。”土地管理法第四十四條第一款規(guī)定：“建設(shè)占用土地、涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”上述規(guī)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，在耕地上建造房屋違反了上述規(guī)定。故二審法院依據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，認(rèn)定雙方簽訂的農(nóng)業(yè)大棚土地租賃合同因違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。可見，該案件審理思路的突破口恰恰就在于查明簽訂合同的真實(shí)目的。