基本案情

2013年5月，荊某因生意周轉(zhuǎn)，向宋某借款50萬元，借期2年，利息15%，并以其所有的、位于新疆某縣的商品房(以下簡稱案涉房屋)抵押給宋某并辦理了抵押登記。2013年12月，荊某未經(jīng)抵押權(quán)人宋某同意，也未將案涉房屋的抵押情況告知李某，又與李某簽訂“房屋買賣協(xié)議”，將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給李某;協(xié)議約定：在簽訂協(xié)議時李某交付定金**元，交鑰匙時再支付**元，待辦理完過戶手續(xù)再支付尾款**元;按約定李某向荊某支付了定金款和交鑰匙需支付的房款后，荊某將案涉房屋交付給了李某。李某占有案涉房屋后，多次催促荊某辦理過戶手續(xù)，但荊某均以各種理由搪塞推托。無奈之下，2014年3月，李某以荊某為被告訴至法院，請求判令荊某履行辦理案涉房屋過戶手續(xù)之義務(wù)。庭審中，荊某以其與李某簽訂的“房屋買賣協(xié)議”未征得抵押權(quán)人宋某同意等為由，請求確認(rèn)該“房屋買賣協(xié)議”無效。

主要問題

本案涉及的主要問題有：

1.本案中荊某與李某簽訂“房屋買賣協(xié)議”是否有效?

2.在抵押權(quán)未涂消的情形下，法院對本案應(yīng)如何處理?

三、評析

1.法律分析

在對上述問題直接回應(yīng)前，首先有必要對抵押物轉(zhuǎn)移制度相關(guān)的法律條文作一基本分析。

在抵押物轉(zhuǎn)移制度問題上，我國立法從《民法通則》到《擔(dān)保法》及其司法解釋，再到《物權(quán)法》，經(jīng)歷了一個從嚴(yán)格限制到逐漸寬松的演變過程。

在《擔(dān)保法》實施之前，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民通意見》)第115條(已廢止)通過限制抵押物的轉(zhuǎn)讓來保障抵押權(quán)人的利益，該條規(guī)定：“抵押物如由抵押人自己占有并負(fù)責(zé)保管，在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，或者就抵押物價值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無效。”

《擔(dān)保法》對此作了一定的改變，其第49條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”“轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。”“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”從條文文義來看，《擔(dān)保法》第49條雖然對抵押人行使處分權(quán)有一定的限制，但從根本上說，是允許抵押人在抵押設(shè)定以后，將抵押物所有權(quán)讓與第三人的。在該條規(guī)定中，對抵押人行使處分權(quán)的限制主要有三：一是有將抵押物轉(zhuǎn)讓的情況告知抵押權(quán)人的義務(wù);二是有將轉(zhuǎn)讓物上存在抵押負(fù)擔(dān)的事實告知受讓人的義務(wù);三是抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》(以下簡稱《擔(dān)保法司法解釋》)對此又有所突破，其第67條第1款規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。”也就是說，《擔(dān)保法司法解釋》第67條第1款既承認(rèn)抵押權(quán)具有追及效力，同時規(guī)定受讓人享有滌除權(quán)，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。

《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”總的看來，《物權(quán)法》第191條第2款實際上采取了與《擔(dān)保法司法解釋》第67條第1款相一致的立場，采用抵押權(quán)追及效力主義和滌除權(quán)制度，以此實現(xiàn)抵押權(quán)人與抵押物買受人之間的利益平衡。但結(jié)合《物權(quán)法》第191條第1款關(guān)于“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償”之規(guī)定仔細(xì)分析，《物權(quán)法》第191條第2款與《擔(dān)保法司法解釋》第67條第1款又存在兩個重大區(qū)別：一是抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，不僅僅是轉(zhuǎn)讓前后抵押人履行通知抵押權(quán)人并告知受讓人的義務(wù)，而是應(yīng)當(dāng)經(jīng)抵押權(quán)人同意;同時，要將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債權(quán)或者提存;二是抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。除非受讓人替抵押人向抵押權(quán)人償還了債務(wù)消滅了抵押權(quán)。按照《物權(quán)法》第191條第2款的制度設(shè)計，轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，必須消除該財產(chǎn)上的抵押權(quán)。既然買受人取得的是沒有物上負(fù)擔(dān)的財產(chǎn)，當(dāng)然也就不再有物上追及的問題。

2.本案中荊某與李某簽訂“房屋買賣協(xié)議”是否有效?

關(guān)于這一問題，主要存在兩種不同意見：

第一種意見認(rèn)為，《物權(quán)法》第191條第1款規(guī)定屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定，如出賣人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，該抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。故本案中荊某與李某簽訂的“房屋買賣協(xié)議”宜認(rèn)定無效。

第二種意見認(rèn)為，僅以適用《物權(quán)法》第191條第1款的規(guī)定認(rèn)定本案中荊某與李某簽訂的“房屋買賣協(xié)議”無效不當(dāng)。理由是根據(jù)《物權(quán)法》第15條確立的不動產(chǎn)物權(quán)變動原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，買賣合同只是債權(quán)行為，買賣標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是物權(quán)行為，故在認(rèn)定合同效力時應(yīng)該適用《合同法》，確認(rèn)買賣標(biāo)的物所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移時應(yīng)該適用《物權(quán)法》，故《物權(quán)法》第191條第1款的規(guī)定是確認(rèn)買賣標(biāo)的物所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移的法律依據(jù)，不應(yīng)作為認(rèn)定買賣合同有無效力的法律依據(jù)，而且物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。基于此，本案中荊某與李某簽訂的“房屋買賣協(xié)議”應(yīng)認(rèn)定有效。

筆者同意第二種意見，除了第二種意見關(guān)于物權(quán)變動的無因性這一理由外，還基于以下四點考慮：

(1)從上述法律分析來看，從《擔(dān)保法司法解釋》第67條第1款和《物權(quán)法》第191條第2款的條文字面理解，并不能直接得出“未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，該抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效”這一結(jié)論。

(2)從抵押權(quán)的性質(zhì)來看，抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有的物權(quán)，其核心內(nèi)容在于抵押權(quán)人可以直接支配抵押物的交換價值，而不在于取得或者限制抵押物的使用價值。故在抵押權(quán)設(shè)立之后，抵押期間，抵押人并不喪失對物的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。肯定抵押物轉(zhuǎn)移制度，有利于最大限度地發(fā)揮抵押物的使用價值，實現(xiàn)物盡其用的效果。

(3)從最高人民法院的態(tài)度來看，對認(rèn)定抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有效這一立場也是明確的。法辦[2011]442號《全國民事審判工作會議紀(jì)要》第二條“關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件”規(guī)定：“物權(quán)法第191條第2款并非針對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不應(yīng)予以支持。”

(4)司法實踐中，也以認(rèn)定合同有效為原則，以進(jìn)一步彰顯誠實信用原則的重要性。案如**索特鹽化股份有限公司與**新萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案，載《最高人民法院公報》2009年第4期，等等。

3.在抵押權(quán)未涂消的情形下，法院對本案應(yīng)如何處理?

本案中，如前述，雖然被告荊某與原告李某簽訂的“房屋買賣協(xié)議”有效，但由于案涉房屋存在第三人宋某的抵押權(quán)，如徑行判決被告荊某履行辦理案涉房屋過戶手續(xù)之義務(wù)，在執(zhí)行階段必然會產(chǎn)生障礙，不僅會造成事實上的履行不能，也不符合審執(zhí)兼顧的原則，故對本案的審理，筆者以為可按如下處理：

第一，在查明案涉房屋已經(jīng)抵押的情況下，告知原告李某可以行使滌除權(quán)，并給原告李某合理的期限行使滌除權(quán)。

第二，若原告李某明確表示不愿意行使涂除權(quán)，或在法院給定的期限內(nèi)未能行使滌除權(quán)的，應(yīng)盡量引導(dǎo)原告李某變更訴訟請求：

(1)如果被告荊某在簽訂“房屋買賣協(xié)議”前后未曾告知原告李某案涉房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，可引導(dǎo)原告李某依據(jù)《合同法》第54條，從“欺詐或重大誤解”的角度主張撤銷合同和違約賠償。這在一些地方法院的司法實踐是有相應(yīng)參考依據(jù)的，如滬高法民[2000]44號《上海市高級人民法院關(guān)于民事案件審理的幾點具體意見》第24條規(guī)定：“我們認(rèn)為，根據(jù)合同法第54條第2款之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)未將系爭房地產(chǎn)已抵押他人的情況告知當(dāng)事人而再行出售該房地產(chǎn)的，屬欺詐行為，買受人有權(quán)請求人民法院變更或者撤銷房地產(chǎn)買賣合同，買受人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，買賣合同有效。”

也可以根據(jù)法辦[2011]442號《全國民事審判工作會議紀(jì)要》第二條“關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件”關(guān)于“受讓人因抵押登記未涂消無法辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記而請求解除合同的，可予以支持;受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，應(yīng)考慮當(dāng)事人的過錯程度等因素進(jìn)行處理”之規(guī)定，引導(dǎo)原告李某依據(jù)《合同法》第94條第(四)項，從“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)”的角度主張解除合同和違約賠償。

鑒于合同撤銷之訴與合同解除之訴是兩個不同訴，故在實際變更時，由原告李某在法院釋明的基礎(chǔ)上自由選擇。

(2)如果原告李某事先已知案涉房屋存在抵押的，則應(yīng)引導(dǎo)原告李某依據(jù)《合同法》第94條第(四)項，從“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)”的角度主張解除合同和違約賠償。

第三，如經(jīng)反復(fù)釋明和告知，原告李某既不愿意或者無法行使滌除權(quán)，也不愿意變更訴訟請求的，法院則可以依據(jù)《物權(quán)法》第191條第2款，直接駁回原告李某的訴訟請求。