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寧波
賣房人后悔轉讓單位集資房,轉讓合同是否有效
案情：
單位集資房尚未建好，王-偉便將集資房的資格轉讓他人，并簽訂了房屋買賣合同，收了對方12.7萬元的轉讓費和集資款。隨后他就反悔了，將購房人陳-鑫、張-梅起訴到法院，要求確認雙方的房屋買賣合同無效。
11月8日，《法制日報》記者從新疆維吾爾自治區烏魯木齊市新市區人民法院獲悉，王-偉與被告陳-鑫、張-梅房屋買賣合同糾紛一案，經法院一審判決轉讓合同有效。
簽合同轉讓集資房
王-偉是烏魯木齊市一家單位的職工，已經有一處住房。2009年至2010年之間，王-偉的單位要蓋集資房，他也分了一套95平方米至100平方米的房子。由于房子是期房，還在建設中，需要王-偉付5.7萬元集資款。
支付集資款，對于王-偉來說家庭經濟壓力有些大，王-偉有意轉讓其集資建房資格，便和朋友談起此事。陳-鑫和張-梅得知后很感興趣，于是與王-偉洽談轉讓事宜。
2010年10月19日，王-偉將自己在單位集資購買的房子出售給陳-鑫和張-梅，簽訂了房屋買賣合同。合同約定，王-偉將其享受的單位集資樓房一套(面積95平方米至100平方米之間)以7萬元轉讓給陳-鑫和張-梅。集資建房款及其他費用由陳-鑫和張-梅承擔。如有違約，承擔總房款50%的違約金。合同簽訂后，陳-鑫和張-梅于當日向王-偉支付12.7萬元(包含了此前王-偉向單位交納的5.7萬元集資款和7萬元轉讓費)。但是房屋一直在建設中。
反悔轉讓打起官司
后來，王-偉和單位簽訂集資房合同，單位規定5年內該集資建房不允許對外出售。該房屋尚未取得產權證書，根據《城市房地產管理法》的規定不能轉讓。物權法也有相關規定，不能出售該房屋。而且，王-偉為購買該房屋的按揭貸款尚未償還，也不能轉讓該房屋。
于是，王-偉將陳-鑫和張-梅告上法庭，請求確認他與被告簽訂的房屋買賣合同無效，并承擔本案訴訟費。2012年3月21日，烏市新市區人民法院公開開庭進行了審理。
“說好的事，怎么能說反悔就反悔，我們還簽訂了合同，也支付了房款，就等著房子建好了搬進去呢。”陳-鑫和張-梅不能接受王-偉這樣的理由，他們認為王-偉的訴訟請求不能成立，“我們與原告簽訂合同是雙方真實意思表示，并不違反國家強制性規定，也沒有相關無效的情形，我們也根據合同履行了相關義務。合同已經成立，請求駁回原告的訴訟請求”。
合同效力大過協議
經法院審理查明：2009年至2010年，王-偉參加集資建房，并交納集資建房款5.7萬元。2010年10月19日，王-偉與被告陳-鑫和張-梅簽訂了房屋買賣合同。2011年5月4日，單位收取集資建房款5萬元，也是由陳-鑫和張-梅以王-偉的名義支付。2011年5月24日，王-偉與單位簽訂了集資建房購房協議。協議約定，5年內該房屋不能出售，原告故訴至法院。
法院認為：
法院審理后認為，王-偉與其單位簽訂的合同是單位的內部行為，不能對抗原告王-偉與被告陳-鑫和張-梅的民事合同行為，故原告以此為由，要求確認合同無效的理由不能成立；根據《中華人民共和國物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”本案中原告與被告簽訂的房屋買賣合同是一種債權轉讓行為，不能以違反《城市房地產管理法》的規定而認定無效；原告以其按揭貸款未還清，房屋不能轉讓要求確認合同無效，亦無法律依據。因此，王-偉與陳-鑫和張-梅簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，并無違反法律和行政法規的強制性規定，也沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的法定事由，原告要求確認該合同無效的請求不予支持。 (文中人物為化名) 相關法律知識： 房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現為：（1）出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人，買受人支付相應的價款；（2）房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同；（3）房屋買賣合同的標的物為不動產，其所有權轉移必須辦理登記手續；（4）房屋買賣合同屬于法律規定的要式法律行為。 |
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