一、什么是商鋪返租

商鋪售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋為:售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者,同時(shí)與投資者簽訂承租協(xié)議,并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式。無論銷售方式還是投資方式,總的來說購買者將是“一分投入,十分回報(bào)”。

二、購即返租合同無效的后果

夏某等57戶業(yè)主購買開發(fā)商的商品房，交付房款，取得產(chǎn)權(quán)證后，交與開發(fā)公司經(jīng)營并簽訂《商鋪委托經(jīng)營及利潤分配合同》，每月領(lǐng)取經(jīng)營利潤。仲裁裁決認(rèn)定合同“以合法形式掩蓋非法目的”、“損害社會(huì)公共利益”而無效，相互返還財(cái)產(chǎn)。業(yè)主申請(qǐng)執(zhí)行，開發(fā)公司提出不予執(zhí)行的申請(qǐng)。

法院判決：購即返租合同無效，開發(fā)商將涉及非法集資

經(jīng)審理查明業(yè)主與當(dāng)事人之間簽訂的的商品房買賣與返租實(shí)際是售后包租形式的非法集資。根據(jù)《合同法》(1999年10月1日)第52條：“有下列情形之一的，合同無效》.....(三)以合法形式掩蓋非法目的的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！钡?8條：“合同無效或者被撤銷后，因該取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”最高人民法院《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2011年1月4日?法釋[2010]18號(hào))第2條：“實(shí)施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)依照刑法第一百七十六條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：(一)不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的.....”

業(yè)主與當(dāng)事人之間的商品房買賣與返租實(shí)際是售后包租形式的非法集資，兩者簽訂的合同無效。售后包租是開發(fā)公司一家售后包租，也可以是開發(fā)公司通過第三方售后包租，本案中雖然開發(fā)公司后來將利潤分配合同的乙方改為第三方，但并不影響其售后包租的性質(zhì)，其后果應(yīng)由開發(fā)公司承擔(dān)。但是他們的行為行為違反了國家工商局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條和建設(shè)部相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，擾亂了金融秩序、社會(huì)管理秩序，給社會(huì)造成了極大的不穩(wěn)定，是國家禁止的行為。所以無效合同的處理本應(yīng)是雙方相互返還財(cái)產(chǎn)，沒收非法所得、損失各自承擔(dān)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取返本銷售、變相返本銷售的方式銷售商品房，或采取售后包租、變相包租、變相售后包租的方式銷售未竣工商品房，所簽銷售合同因系“以合法形式掩蓋非法目的”、損害社會(huì)公共利益而無效，這種行為具有違法性依法確認(rèn)合同無效，會(huì)涉及“非法集資”。

綜上所述我們可以清楚知道，返租出現(xiàn)在商品房出售給投資者的情況居多，如果簽訂的返租合同無效，那么根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商將涉及非法集資。這種行為具有違法性依法確認(rèn)合同無效，如果您還有其他不清楚的地方需要找律師咨詢，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會(huì)為您解答。

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