房地產合作開發中應注意的法律風險是什么

1.合同不要約定保底條款。聯營合同的各方應當共同投資、共同經營、共擔風險、共享利潤。但有很多合作開發合同卻約定：不論項目是否贏利，聯營的其中一方均要收回投資或收取固定的利潤。根據最高人民法院《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬于聯營合同中的“保底條款”，這種條款違背了聯營活動中應當遵守的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其他聯營或聯營體債權人的合法權益，應認定為無效

2.加強和完善對“共管賬戶”的管理措施。在非法人型合作開發合同履行中，為辦理合作開發項目的轉賬結算、投資資金使用資金收付活動，合作各方常常約定設立“共管賬戶”，以共同監督項目資金的使用。在實踐中，因“共管賬戶”的管理不規范而產生糾紛的例子很多。有的合作方疏于對“共管賬戶”的監督管理，“共管賬戶”完全由另一方控制。為了保護合作各方的利益，需要合作各方在合作開發合同中明確約定對“共管賬戶”的使用管理辦法。尤其是預留印鑒中的財務章和人名章不應由一方掌管，而應由各方分別管理，這樣有利于合作各方相互制約和監督。

3.不能借合作開發之名，行借貸之實。例如，房地產合作開發合同中的投資方與土地方約定：投資方僅提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還出資方的本金及利息。根據國家有關法律和中國人民銀行發布的《貸款通則》的規定，企業之間相互借貸資金收取利息，是被禁止的。因此，以合作開發為名，而行借貸之實，也是無效合同。根據最高人民法院《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，出借方只可收回本金，對已取得或約定取得的利息應予收繳，對借款方則應處以相當于銀行的利息的罰款。對此，房地產合作開發各方在簽訂合同時，須加以注意。

4.設定明確具體的違約責任條款以及解除合作開發合同的條件。實踐中，有的合作開發項目因投資方的資金不到位而停工甚至成為“爛尾樓”，而土地方已經提供土地，土地方再想另尋他人合作開發面臨著許多實際障礙。由于違約責任條款以及解除合作開發合同的條件約定得不明確，使土地方在追究出資方的違約責任及解除合作開發合同時面臨諸多困難。

5.及時辦理項目建設開發的各項手續，確保項目的合法性。一個合作開發項目的完成，涉及到立項、規劃、拆遷、開工、銷售、驗收等多個環節，每一個環節都要經過政府主管部門的批準或許可，并取得相應的批文或許可證書。上述任何一個環節出現問題，都可能導致合作開發不能順利進行。實踐中，有的合作開發是在手續不齊全的情況下盲目開工建設的，由于無法順利獲得政府主管部門的批復許可，屬于違規建設開發，造成有的合作開發合同被法院依法認定為無效，有些合作方為此付出了慘痛的代價。因此，一方面，合作開發的各方必須高度重視項目開發建設的各種手續的報批工作，確保合作項目的合法性，另一方面，合作協議中還要明確約定項目開發建設的各種手續報批工作由哪個合作方具體負責辦理，以便在發生糾紛時能夠分清責任。

6.注意對合作方的資信調查。由于房地產開發項目投資大、周期長，稍有不慎就可能導致開發建設不能正常進行，造成巨額經濟損失。合作各方均應對合作他方的資格、資信有充分的了解，應調查他方在主體上是否具備法律規定的條件或履約能力，特別是應重視對于以投資方身份參加合作開發的聯營一方的資信調查，調查必須全面、認真、細致，既要了解對方的注冊資金和融資能力，還要了解對方的經營管理水平及誠信情況。曾經有這樣一個案例，在房地產合作開發合同履行過程中，投資方出現資金不到位的情況，造成累計停工400多天，給土地方造成了嚴重的經濟損失。在訴中，經律師調查了解才知道，這個投資方沒有任何資金實力，只是在合作初期靠借來的500萬元資金投入項目，其寄希望于施工單位能夠墊資施工，然后靠預售房屋來實現資金周轉，可是，因施工單位后來無力繼續墊資，投資方也未能通過預售房屋融資，最終導致項目開發停滯，合同目的不能實現。由此可見，簽約前進行資信調查非常重要。

合作開發的模式及法律風險

1、非法人型合作開發。聯營可以不組成新的法人，采用這種形式進行房地產合作開發，是非法人型合作開發。對外承擔債務的方式是聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任;依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。在這種情況下，合作各方一般可采取的方式有：

(1)聯合成立一個項目經理部，合作各方共同作為項目主體進行合作開發。實踐中，有的地方要求合作各方應當首先將土地使用權登記為雙方共有，然后才能共同登記為項目主體;而有的地方也并不作此限制。雙方設立項目共管賬戶等方式進行合作開發經營。具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權利義務均由合作協議約定。

(2)既不成立項目公司，也不成立聯合機構，而是按照合同的約定各自獨立履行義務、分享收益。這種方式主要用于相對簡單的項目。實際中通常以合作一方作為項目主體所進行的合作開發。此種方式的特點是，盡管合作各方以共同出資開發一個房地產項目，但是對外顯示出來的項目主體只有一方，雙方對合作開發的權利、義務，體現在雙方的合作協議之中。未被登記為項目主體的一方，依照合作合同的約定，對合作開發項目享受利益，承擔風險。不過，此種方式對出資金一方合作者而言，風險較大，因為其對合作開發項目而言，既無土地使用權，又無實際經營控制權，其合作利益難以得到保障。

實踐中，因為采用這種合作開發的方式不用組建新的企業法人，比較簡便靈活。故非法人型的合作開發是目前房地產合作開發中采取比較多的方式。但其不足是其相對于成立項目公司的經營方式來說是一種相對松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產生糾紛。

2、法人型合作開發。是企業之間或者企業、事業單位之間聯營(聯營主體不限于企業法人和事業單位法人)，以及個人企業之間，組成新的具有法人資格的經濟實體，即成立項目公司的方式進行開發經營。在這種情況下，房地產合作開發各方即成為項目公司的股東，合作開發各方之間的權利義務不再由合作協議來規范，而由公司章程予以規定。合作開發各方不再以協議約定的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責任。以這種方式進行合作開發，符合現代企業制度的要求，是值得推廣的運作模式。

這種合作開發方式，其優點是：責任明確、組織機構穩定，相對而言可以減少糾紛發生的概率。但同時其不足之處也很多：如組建項目公司費時，成立規范的管理機構費用較高且容易錯過商機;土地使用權出資還必須辦理土地使用權轉移手續，交納一定的稅費;更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后才可上交聯合開發各方，需支付較高的財務成本。

3、受讓項目公司股權式合作。投資方通過受讓房地產項目公司的部分股權，以達到合作開發房地產之目的。這種方式的開發具有如下特點：

(1)以股權收購方式合作，雙方無須辦理土地使用權轉移和變更登記手續，無須進行建設開發者名稱變更登記，而只需依股權轉讓協議在工商部門辦理股權轉讓變更登記即可。手續簡單，可以更加快捷的介入管理整個項目。

(2)股權收購方式可以節省轉讓費用，無需交納辦理土地過戶契稅和手續費，降低投資開發成本。

此種方式的不足之處是：相應的股權受讓方卻要承擔比直接項目轉讓更多的風險。如可能要承擔以項目所有人名義對外提供的擔保風險;要承擔股權受讓前項目所人的所負的不明債務或違約合同賠償風險等。

從上面律霸網小編為大家介紹的關于房地產合作開發中應該注意的法律風險問題，相信大家都有了一定的了解。律霸網小編提醒大家在日常生活中對于房地產行業，其投資的資金較高，故大家對此都應該了解清楚，并做好相關的風險評估工作。