2002年6月25日，江蘇**燈具廠因業務需要與北京**房地產開發有限公司簽訂了商品房銷售合同。合同約定，燈具廠購買了房地產公司開發的北京市東城區D座14單元1403號房屋，總房價超過175萬元。在簽訂合同時，燈廠將一次性付清房價。根據協議，房地產公司應在2002年12月31日前交付該房屋，并在合同生效之日起30天內向北京市國土資源和住房局辦理預售登記。然而，燈廠沒有想到的是，在簽訂合同后，他們得知房地產公司在出售房屋之前已經辦理了房屋抵押登記。房地產公司出售的房屋存在瑕疵，無法辦理預售登記，無法實現燈廠預期的購房效益。燈具廠認為房地產公司的行為隱瞞了真實情況，致使工廠違背真實意圖與房地產公司簽訂了房屋買賣合同，損害了自身的合法權益。因此，于2002年10月14日起訴法院，要求房地產公司退還全部購房款，共計175多萬元。它還認為，由于購房款占用了工廠的流動資金，房地產公司需要支付2002年6月25日至法院判決確定的付款日期的利息，利率為流動資金貸款利率5.841%/年。在庭審期間，被告辯稱，在與原告簽訂購房合同之前，他已將房屋抵押貸款告知原告，并且沒有隱瞞真實情況。同意與原告解除合同，退還購房款。然而，根據雙方之間的合同，原告退房時，被告按照中國人民銀行同期的活期儲蓄存款利率支付了利息，因此不同意原告的利率要求。經調查，被告在出售房屋前將房屋抵押給銀行，并向市國土資源和房屋管理局辦理抵押登記。被告沒有提供證據證明原告在房屋出售前已被告知房屋抵押。一審法院認為，根據《擔保法》第49條的規定，抵押人在抵押期間轉讓已登記的抵押物的，應當告知受讓人轉讓的財產已經抵押；抵押人未通知受讓人的，轉讓無效。被告將已辦理抵押登記的爭議房屋出售給原告，但沒有證據證明其在出售房屋之前已將該房屋的抵押權告知原告。因此，被告與原告簽訂的商品房買賣合同違反法律規定，屬于無效合同。在這方面，被告應承擔全部責任。無效合同從一開始就沒有法律效力。當事人因本合同取得的財產應當返還。有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失。現在被告同意退還購房款，法院也同意了。然而，原告聲稱被告以流動資金貸款利率支付房屋付款利息的主張沒有法律依據，法院將不予支持。法院應酌情處理這一問題。因此，根據有關法律法規，作出如下判決：經確認原告與被告簽訂的商品房買賣合同無效，被告退還原告購房價款175萬元以上，自6月25日起向原告支付利息，2002年至本判決確定的還款日，按照中國人民銀行同期活期儲蓄存款利率，駁回原告的其他主張。對本案的評論：（1）本案涉及到房屋轉讓中一個很有代表性的問題，即抵押房屋轉讓合同效力的性質。《擔保法》第49條第1款規定：抵押期間，抵押人轉讓已登記的抵押財產的，應當通知抵押權人，并告知受讓人轉讓的財產已經抵押；抵押人未通知抵押權人或者受讓人的，轉讓無效《擔保法》的這一規定旨在關注和充分發揮抵押物的使用價值，同時也充分保護抵押權人和受讓人的利益。在實踐中，有許多房地產開發商與本案被告相似。為解決房地產開發過程中資金短缺的問題，他們將開發建設中的房屋抵押給銀行，以獲取房地產開發現金，然后以優惠付款條件將抵押房屋出售給他人，轉讓過程中，不得通知抵押權人和受讓人。根據《擔保法》的規定，該房屋轉讓合同無效。根據《合同法》第56條，“無效合同或被撤銷的合同從一開始就不具有法律約束力……”第五十八條規定：“合同無效或者解除后，因合同取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。過錯方應當賠償對方因此遭受的損失……”因此，在本案中，法官依法作出判決，要求被告返還原告購房款并支付相應利息，符合《擔保法》和《合同法》的立法精神，也有利于保護購房者的合法權益