【來源】判決研究，2005年，第一卷【撰寫年份】2005年【正文】一、本案簡介2000年10月1日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》，該合同采用普通空白格式文本進(jìn)行商品房買賣，包括普通商品房買賣合同的條款和內(nèi)容。在此商品房買賣合同中，雙方約定原告購買了被告的一套商品房。房屋建筑面積320平方米，單價(jià)1萬元，房屋總金額320萬元。該房屋于2001年10月31日前交付，并約定了相應(yīng)的違約責(zé)任。原告與被告于同日簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定買受人在出賣人未取得國家批準(zhǔn)的銷售證明的情況下自愿簽訂商品房銷售合同和補(bǔ)充協(xié)議。買受人同意在合同簽訂后3日內(nèi)將購房款的50%匯至出賣人指定的銀行，買受人在出賣人指定的地點(diǎn)辦理銀行抵押手續(xù)。補(bǔ)充合同還規(guī)定，雙方同意在賣方取得合同簽訂后政府頒發(fā)的銷售證明后7天內(nèi)，簽署由北京市國土資源和住房局監(jiān)管的《北京市商品房銷售合同》，并按原合同規(guī)定的時(shí)間持合同及相關(guān)證件到房地產(chǎn)管理部門辦理合同簽訂及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定辦理房屋所有權(quán)證書。隨后，原告稱被告未按約定履行房屋交付義務(wù)，并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。此外，由于被告交付給原告的房屋實(shí)測面積比合同約定的面積低98.5平方米，被告應(yīng)將超出部分的房價(jià)按合同約定的兩倍返還給原告。被告稱：原告未按合同約定支付房價(jià)的50%，因此，如果原告未按時(shí)支付全部房價(jià)，被告不承擔(dān)交付房屋的責(zé)任，也不承擔(dān)違約責(zé)任；此外，雙方簽署了一份任命協(xié)議，該協(xié)議主要是簽署本協(xié)議。根據(jù)約定的性質(zhì)，約定權(quán)利人只能履行簽訂本協(xié)議的義務(wù)，不能按照約定要求履行。2、 對于本案的不同觀點(diǎn)，一審法院認(rèn)為，原告與被告經(jīng)協(xié)商一致簽訂的商品房買賣合同是雙方意思表示的真實(shí)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)是有效合同。在簽訂合同并收到原告交付的房屋款的50%后，被告未能履行合同及補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定的向原告交付房屋并辦理剩余50%房屋款抵押手續(xù)的義務(wù)，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)逾期交付的違約金責(zé)任。被告交付的房屋與合同相差98.5平方米。根據(jù)合同和《商品房銷售管理辦法》，面積誤差絕對值超過3%部分的房價(jià)由被告雙倍返還原告。被告關(guān)于原告未能支付剩余50%的房價(jià)并拒絕按要求收回該房屋，以及上述合同為委任合同且未能生效的抗辯不可受理，因?yàn)槠錄]有事實(shí)和法律依據(jù)。二審法院認(rèn)為，雙方簽訂合同的真正含義是在被告取得出售房屋的法律程序后重新簽訂一份新的銷售合同。原告與被告簽訂的商品房買賣合同為意向書。此后，由于雙方對補(bǔ)充協(xié)議的理解存在爭議，雙方未能簽訂新合同。在本案中，被告拒絕交付房屋，并且沒有違反合同。因此，雙方簽訂的商品房買賣合同是屬于預(yù)約還是本合同意義上的合同，成為本案的主要爭議點(diǎn)，導(dǎo)致一審法院和二審法院對雙方的責(zé)任存在不同意見。3、 根據(jù)筆者的觀點(diǎn)，對于本案原被告與被告的責(zé)任分擔(dān)，原告是否告知被告承擔(dān)違約責(zé)任可以得到支持，關(guān)鍵在于原告與被告簽訂的商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議的定性。是共識商品房買賣合同還是預(yù)售合同？如果認(rèn)為合同已經(jīng)成立并生效，毫無疑問，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；如果認(rèn)為此時(shí)由于沒有相關(guān)法律要素，即賣方未取得國家認(rèn)可的銷售證書，本協(xié)議僅為預(yù)約合同，原告不能僅根據(jù)預(yù)約合同要求被告承擔(dān)逾期違約金和雙倍返還房款的違約責(zé)任。本文擬對預(yù)付款合同的概念、成立和效力進(jìn)行深入闡述，并在此理論分析的基礎(chǔ)上分析如何處理該案件。（1） 保留的定義和特征保留是一種約定將來訂立某一合同的合同，將來訂立的合同即為本合同。[1]那么，在本質(zhì)上，任命仍然是一個(gè)完整的合同。本合同確立了雙方之間的合同關(guān)系，明確了雙方的權(quán)利和義務(wù)。應(yīng)適用合同的訂立、效力和履行的一般原則。然而，保留與其他一般合同的主要區(qū)別在于，保留是為了將來與對方簽訂特定合同。交易或合同的最終達(dá)成通常需要雙方反復(fù)協(xié)商。進(jìn)入締約階段后，盡管雙方未能形成合同關(guān)系，但毫無疑問，這種關(guān)系比無關(guān)第三方的關(guān)系更為密切。通過預(yù)約，可以確定雙方未來達(dá)成具體合同的意圖或目的，從而穩(wěn)定雙方的交易機(jī)會。與本協(xié)議相比，任命具有以下法律特征：