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反向租賃合同有效嗎

來源: 律霸小編整理 · 2021-12-14 · 98人看過

【案情】

原告徐某、吳某共借出500萬元給劉某。劉有許多對外債務(wù),并且知道自己沒有償還能力,因此他與原告徐和吳協(xié)商,以20年租約的形式償還其位于蕭山某處的房屋的上述部分貸款。由于該房屋已在銀行登記,雙方?jīng)Q定在簽訂反向租賃合同的時(shí)間內(nèi)簽訂,以達(dá)到抵制銀行按揭的目的。經(jīng)原告詢問,被告劉告知銀行抵押登記時(shí)間為2014年12月。鑒于此,雙方于2015年6月簽署了本案所涉及的房屋租賃合同。合同于2014年11月11日會(huì)簽。在此基礎(chǔ)上,原告減少了部分貸款。事后,原告從其他債權(quán)人處獲悉,該房屋早在2013年10月就在銀行辦理了抵押登記,銀行已于2015年6月提起訴訟,涉案房屋已被查封。原告要求確認(rèn)合同無效,理由是被告采取欺詐手段,導(dǎo)致原告違背其真實(shí)意圖簽訂房屋租賃合同,并在審判期間對某些權(quán)利做出錯(cuò)誤讓步,雙方爭議焦點(diǎn):租賃合同是否有效

[法律解釋]

在本案中,原告提交了租賃合同、音頻CD和書面材料、借據(jù)和匯款憑證等證據(jù),被告自行承認(rèn)會(huì)簽,以證明當(dāng)時(shí)租賃談判雙方的意圖是試圖就本案所涉房地產(chǎn)建立長期租賃關(guān)系,并為法院將來處分該房地產(chǎn)設(shè)置障礙。作為原告的代理人,律師提出上述觀點(diǎn),法院最終支持律師的意見,認(rèn)為本合同的目的是損害銀行擔(dān)保權(quán)益的實(shí)現(xiàn),是惡意串通,損害國家、集體或第三方利益,因此確認(rèn)合同無效

律師建議,在經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下,一方面,人們在貸款時(shí)應(yīng)仔細(xì)審查借款人的還款能力,并在可能的情況下要求借款人提供相應(yīng)的擔(dān)保;另一方面,貸款人和借款人在追償和還款的協(xié)商過程中,均應(yīng)在相關(guān)法律法規(guī)的框架內(nèi)行使權(quán)利,不得誤入歧途。稍有不慎也會(huì)觸動(dòng)國家的刑事法律責(zé)任。如果沒有幫助,只會(huì)增加遺憾

反向簽署合同的風(fēng)險(xiǎn)是什么

(I)存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。對于合同簽訂前的履行過程,由于不確定性較大,雙方權(quán)利義務(wù)不明確,法律責(zé)任界定不明確,容易產(chǎn)生法律糾紛。糾紛一旦發(fā)生,很難獲得證據(jù)并加以解決,因此無法體現(xiàn)合同的事前控制功能,存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。例如,在施工合同中,存在重大安全責(zé)任事故或工程量變更的可能性。沒有合法有效的合同作為基礎(chǔ),糾紛將難以順利解決。對于采購合同,由于標(biāo)的設(shè)備的市場價(jià)格波動(dòng)或運(yùn)輸損失的風(fēng)險(xiǎn),可能會(huì)產(chǎn)生爭議,并且無法頒發(fā)相關(guān)合同證書。例如,合同履行地或貨物交接時(shí)的市場價(jià)格可能因市場價(jià)格波動(dòng)而發(fā)生較大變化,導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本增加,損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益(二)存在一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。補(bǔ)充合同違反公司《合同管理規(guī)定》,導(dǎo)致合同管理質(zhì)量和效率下降,擾亂企業(yè)正常管理秩序。如果補(bǔ)充合同使合同生效時(shí)間晚于合同履行時(shí)間,但其他條款的內(nèi)容與正常簽訂的合同內(nèi)容一致,導(dǎo)致生效日期、履行期限、有效期等邏輯沖突和混亂,以及合同的其他相關(guān)規(guī)定(如合同自簽字蓋章之日起生效,但合同在實(shí)際生效前已履行等),同時(shí)也可能導(dǎo)致合同的交付、驗(yàn)收和付款時(shí)間及條件不一致,對合同的管理和履行產(chǎn)生負(fù)面影響。為在年底前消化計(jì)劃資金,或清理因計(jì)劃資金不足、未下達(dá)計(jì)劃而未結(jié)清的項(xiàng)目,一些單位集中簽訂了大量合同,導(dǎo)致合同立項(xiàng)和履約結(jié)算程序幾乎同時(shí)審批,導(dǎo)致年末突然支出和結(jié)算,擾亂企業(yè)正常工作和管理秩序(三)存在內(nèi)控審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。公司在《基礎(chǔ)管理制度》和《內(nèi)控管理流程》中明確規(guī)定了項(xiàng)目管理流程以及合同起草、審批、簽訂、履行等管理環(huán)節(jié)和流程,明確了合同管理相關(guān)部門的職責(zé)和管理權(quán)限。無論反向合同是否對公司造成實(shí)際的有害后果,都違反了公司的內(nèi)部控制管理制度和流程,導(dǎo)致內(nèi)部控制制度在執(zhí)行中出現(xiàn)偏差或漏洞,應(yīng)予以避免(四)存在財(cái)務(wù)信息失真的風(fēng)險(xiǎn)。如果不簽訂書面合同,將影響財(cái)務(wù)部門的及時(shí)入帳管理,與項(xiàng)目有關(guān)的費(fèi)用不能如實(shí)反映在財(cái)務(wù)部門的成本、應(yīng)付賬款、資產(chǎn)負(fù)債表等會(huì)計(jì)報(bào)表中,導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息不能真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況和成本狀況,導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真,容易造成成本失控、決策失誤等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

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畢業(yè)于復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院,獲法律碩士學(xué)位。現(xiàn)為江蘇正氣浩然律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。

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