與第二個房東簽訂的租賃合同有效嗎？當(dāng)原房東同意轉(zhuǎn)租時，該租賃合同有效。相關(guān)知識-房屋租賃合同的法律特征。

<1房屋租賃合同是轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)的合同。這與銷售合同不同。后者旨在轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)。由于房屋租賃合同僅轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，承租人只能按照合同約定為收益使用房屋，不得處分。承租人破產(chǎn)時，租賃房屋不列為破產(chǎn)財產(chǎn)，出租人有權(quán)收回該房屋。房屋租賃合同是一種承諾、雙重服務(wù)、有償?shù)暮贤７课葑赓U合同是在雙方達(dá)成協(xié)議時成立的，而不是以交付房屋作為合同的成立要件，因此它是承諾合同而不是實踐合同。雙方相互承擔(dān)權(quán)利和義務(wù)，屬于雙重服務(wù)合同。出租人出租房屋是為了獲得租金，而承租人支付租金是為了獲得房屋使用權(quán)，因此租賃合同是一份已付合同。房屋租賃合同是臨時的。房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓了租賃房屋的使用權(quán)，因此租賃期限不宜過長，否則將不符合臨時轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)的目的，且很容易發(fā)生房屋返還糾紛。此外，租賃合同屬于債權(quán)關(guān)系，是與物權(quán)不同的永久性債權(quán)關(guān)系。如果租賃期限過長，也不利于租賃房屋的改善。所以《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。如果超過20年，超出的部分無效。租賃期限屆滿時，雙方可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限不得超過自續(xù)訂之日起20年。

轉(zhuǎn)租合同生效條件

su房屋租賃合同是房屋租賃合同的一種，其效力首先應(yīng)符合房屋租賃合同一般生效條件的要求，如當(dāng)事人具有相應(yīng)的行為能力、真實表達(dá)意思、采取法定形式并履行法定程序等。此外，根據(jù)《合同法》和其他有關(guān)房屋租賃的法律、法規(guī)和規(guī)章，房屋轉(zhuǎn)租合同的效力還必須滿足以下條件：

（I）房屋租賃合同有效且未先終止，房屋轉(zhuǎn)租合同以房屋租賃合同為基礎(chǔ)，只有房屋租賃合同具有法律效力且尚未終止，房屋轉(zhuǎn)租合同才可以生效。其次，房屋轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人是房屋租賃合同中的承租人。只有承租人擁有合法的租賃權(quán)，他才有資格將其出租的房屋轉(zhuǎn)租給第三方。房屋租賃合同無效的，承租人對該房屋沒有租賃權(quán)，當(dāng)然，他無權(quán)轉(zhuǎn)租該房屋；房屋租賃合同終止的，承租人的租賃權(quán)消滅，不再具備轉(zhuǎn)租資格。如果轉(zhuǎn)租人無權(quán)將房屋轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無效（II）經(jīng)出租人同意，雖然轉(zhuǎn)租的權(quán)利基礎(chǔ)是承租人的租賃權(quán)，但轉(zhuǎn)租不可避免地會影響出租人的利益。同時，出租人與承租人簽訂房屋租賃合同時，除另有特別約定外，一般認(rèn)為承租人自行使用和受益于租賃房屋。因此，為了保護(hù)出租人的利益，堅持真實意思表示原則，承租人轉(zhuǎn)租出租房屋，必須經(jīng)出租人同意。《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”出租人可以終止合同。“

經(jīng)出租人同意，可以是出租人在簽訂房屋租賃合同時表示允許承租人轉(zhuǎn)租，也可以是出租人在簽訂房屋租賃合同后同意承租人轉(zhuǎn)租。但是，無論何時給予同意，都應(yīng)是明示的，而不是默示的。同時，n轉(zhuǎn)租房屋的數(shù)量、期限、用途由出租人約定，不得超出出租人約定的范圍。此外，城市房屋轉(zhuǎn)租合同須經(jīng)出租人書面批準(zhǔn)，并辦理登記備案手續(xù)

承租人未經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租，或未辦理轉(zhuǎn)租登記的，轉(zhuǎn)租無效，出租人有權(quán)終止合同。如果出租人終止房屋租賃合同，房屋轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然應(yīng)相應(yīng)終止。

（III）分承租人必須符合法律條件。

分承租人實際上是房屋轉(zhuǎn)租合同中的承租人，其法律地位是承租人。稱之為次承租人，只是為了在房屋租賃合同中將其與承租人區(qū)分開來，以明確其與出租人和承租人的關(guān)系。因此，分承租人必須完全遵守法律對承租人主體資格的要求。限制承租人主體資格的法律、法規(guī)和規(guī)章完全適用于分承租人。（四）房屋轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容與房屋租賃合同的內(nèi)容一致。

房屋轉(zhuǎn)租合同是以房屋租賃合同為基礎(chǔ)的合同。因此，房屋轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容必須與房屋租賃合同的內(nèi)容一致，否則不能生效。例如，除出租人與轉(zhuǎn)租合同當(dāng)事人另有約定外，轉(zhuǎn)租合同標(biāo)的只能是房屋租賃合同標(biāo)的的一部分或全部，不得超出房屋租賃合同的范圍；轉(zhuǎn)租合同的期限必須在房屋租賃合同期限屆滿之前到期，且不得超過房屋租賃合同約定的期限，房屋轉(zhuǎn)租合同只有同時滿足房屋租賃合同效力的一般要求和上述特殊要求，才能生效