被告王在縣十字街租用了縣商業(yè)綜合公司的前室。租賃期限為2008年9月26日至2009年9月25日，月租金560元。合同明確同意未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓。2009年4月17日，原告張某看到被告王某張貼的轉(zhuǎn)讓通知后，雙方于4月19日晚協(xié)商達成協(xié)議。雙方同意，被告王將租賃的十字街立面房間、房間內(nèi)的一臺電腦和一臺空調(diào)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告張，原告將向被告支付轉(zhuǎn)讓費2萬元，其中包括5個月租金3000元。并就違約責任達成協(xié)議。后來，原告張在該房屋內(nèi)進行了手術(shù)。同時，2009年4月17日，縣商業(yè)綜合公司在得知王某將該房屋轉(zhuǎn)租的消息后，向他發(fā)出通知，稱其私自轉(zhuǎn)讓該房屋，公司將終止合同，收回該房屋并收取違約金。在運營一段時間后，原告張因各種原因于2009年8月13日向法院提起訴訟。需要確認原告和被告之間簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。被告返還轉(zhuǎn)租費2萬元，承擔立面房間裝修費2335元。被告在庭審中的意見大相徑庭，調(diào)解失敗。在本案審理過程中，對門店轉(zhuǎn)租合同的有效性存在兩種不同意見：第一種意見認為本案中王某與張某簽訂的門店轉(zhuǎn)租合同無效。根據(jù)我國合同法第224條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失”；“如果承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以終止合同。”。未經(jīng)原出租人同意，轉(zhuǎn)租合同無效，承租人擅自轉(zhuǎn)租屬于無處分權(quán)行為。同時，建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條也規(guī)定，未經(jīng)出租人同意登記轉(zhuǎn)租房屋的，租賃無效，沒收違法所得，并處罰款。在這種情況下，原租賃合同明確規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)租，因此王未經(jīng)許可轉(zhuǎn)租該房屋的行為應(yīng)無效。第二種意見認為，王某與張某在本案中簽訂的店鋪轉(zhuǎn)租合同有效，應(yīng)依法予以保護。中國法律沒有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋無效。《合同法》第224條僅賦予出租人在未經(jīng)其同意的情況下終止原房屋租賃合同的權(quán)利。雖然建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意和登記轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃無效。但是，城市房屋租賃管理辦法只是部門規(guī)章，不是法律、行政法規(guī)。其性質(zhì)僅具有行政效力，不具有司法效力。因此，王某與張某簽訂的門店轉(zhuǎn)租合同不具備《合同法》第52條規(guī)定的合同無效條件。房屋租賃合同有效，應(yīng)當依法受到保護。[點評]作者同意第一種觀點。本案的關(guān)鍵問題是承租人是否有權(quán)在未經(jīng)原所有人同意的情況下轉(zhuǎn)租租賃合同？承租人擅自轉(zhuǎn)租是否導致轉(zhuǎn)租合同不可避免？我國《合同法》第五十二條對合同無效作出了明確、具體的規(guī)定：（一）當事人一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國家利益的；（2） 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（3） 以法律形式掩蓋非法目的；（4） 損害社會公共利益；（5） 違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的。在本案中，轉(zhuǎn)租合同是在平等自愿的前提下訂立的，這顯然不符合我國《合同法》第五十二條第（一）項至第（四）項的規(guī)定。是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定？我國《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當賠償損失。”，“如果承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以終止合同“。該條款是否規(guī)定承租人無權(quán)轉(zhuǎn)租？當法律如此規(guī)定時，其初衷是保護出租人的利益，給予出租人終止合同的選擇權(quán)。為防止承租人未經(jīng)出租人同意，擅自將租賃物用于轉(zhuǎn)租利潤，擾亂市場價格；防止承租人利用租賃物進行非法活動，損害社會公共利益。租賃合同的訂立轉(zhuǎn)讓了租賃物的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，承租人以使用權(quán)和收益為目的取得租賃物。因此，在雙方?jīng)]有特別約定的情況下，承租人有權(quán)根據(jù)租賃合同取得租賃物后使用和收益，出租人不得不當干預。因此，承租人轉(zhuǎn)租不僅是一種獲取收入的方式，而且是租賃合同目的范圍內(nèi)的一種應(yīng)有權(quán)利，不應(yīng)被否定。有人可能認為，如果第三方對租賃財產(chǎn)造成損害，不利于保護出租人的利益。這種擔心完全沒有必要，因為出租人和承租人之間以及承租人和第三方之間存在合同關(guān)系。根據(jù)合同相對性原則，第三人對標的物造成損害時，第三人應(yīng)當向承租人承擔損害賠償責任，承租人應(yīng)當向出租人承擔損害賠償責任。這種情況與承租人因自己使用租賃物而對出租人造成的損害承擔責任的情況沒有實質(zhì)性區(qū)別。此外，承租人轉(zhuǎn)租租賃財產(chǎn)時，僅轉(zhuǎn)讓占有權(quán)和使用權(quán)，不影響出租人的所有權(quán)。由于轉(zhuǎn)租，第三方可以更好地利用租賃財產(chǎn)，更大程度地發(fā)揮租賃財產(chǎn)的價值。既然轉(zhuǎn)租在法律理論上是可行的，在實踐中也是有益的，那么我們有什么理由否定它呢？因此，應(yīng)當認為，出租人和承租人不轉(zhuǎn)租租賃物時，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃物，不屬于擅自處分，而是合法行使收益權(quán)。轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當是有效合同，只有出租人有權(quán)與承租人解除租賃合同。只有出租人和承租人明確約定承租人在租賃期內(nèi)不得轉(zhuǎn)租的，承租人才將租賃物轉(zhuǎn)租，違反誠實信用原則，實質(zhì)上是惡意的，屬于違約行為，屬于無權(quán)處分行為。出租人不會承認，轉(zhuǎn)租合同是無效合同