法律咨詢：

我已與業(yè)主簽訂了一份為期兩年的房屋租賃合同，目前多達一半。現(xiàn)有房屋的業(yè)主想要出售該房屋，并建議與我終止房屋租賃合同，并支付一個月的租金違約金。如果我不同意，房東能否單方面終止租賃合同？此時租約是否仍然有用？律霸.com的律師回答：

法律要求出售時不得違反租約。您也可以要求在合同的租賃期內繼續(xù)租賃，但需要征得房東的同意。出售不違反租約只是原則上的一條規(guī)則，也就是說，如果出租人想在租約期滿前出售房屋，他可以要求你繼續(xù)居住。如果您想提前終止合同，您可以主動承擔違約責任，這是可選的。既然房主堅持解除，你只能要求退還剩余的租金和押金，追究他們的違約責任，并根據合同要求向您支付違約賠償金或賠償由此造成的直接經濟損失

起訴要求被告所在地的法院，通常為注冊居住地或慣常居住地（居住時間超過一年）。p>

當然，具體情況和最終處理方法需要根據案件細節(jié)和證據來確定

相關法律知識：

不違反租賃買賣原則的適用范圍

從買賣原則的確立過程開始在不違反租賃的情況下，可以看出這一原則主要適用于土地、房屋等房地產的租賃。這可以通過國家立法得到確認。《法國民法典》第1743條規(guī)定，“如果出租人出售租賃財產，買方不得解雇經過公證或租賃合同有固定日期的房屋或土地納稅人，除非租賃合同中保留這一權利。”即，對于法國的房屋和土地租賃合同，合同經公證或有固定日期的，租賃權具有對抗效力，買賣雙方不解除租賃，除非合同雙方另有約定。《德國民法典》第571條第1款規(guī)定，“租賃土地交付給轉租承租人后，當出租人將其轉讓給第三人時，受讓人代替出租人在所有期間獲得租賃關系產生的權利和義務。”即在土地租賃合同中，轉讓并不違反租約。《日本民法典》第605條規(guī)定，“不動產租賃登記后，對后來取得其不動產物權的人也有效”。也就是說，根據日本民法，登記后的租賃是對抗性的。中國臺灣地區(qū)的《民法典》也規(guī)定了這一點。《法典》第425條規(guī)定，“即使出租人在交付租賃后將其所有權承認給第三方，對于受讓人而言，租賃合同仍然存在。”值得注意的是，這些國家或地區(qū)的“出售不能違反租賃”指的是房地產租賃。這是因為“為了生活、商業(yè)或農業(yè)的目的，各國立法采取了鞏固承租人地位的政策，以尋求社會生活的穩(wěn)定和促進。”是否有國家規(guī)定這一原則也適用于動產租賃，由于筆者無知，不敢在《合同法》頒布前草率作出判斷，司法解釋也明確規(guī)定這一原則僅適用于房屋買賣。在司法實踐中，大多數(shù)援引這一原則進行辯護的當事人僅限于房屋租賃。對此，結合其他國家和地區(qū)的立法，多數(shù)學者主張，我國《合同法》第229條確定的不違反租賃的買賣原則應限于我國房屋等房地產的租賃，因為土地屬于國家或集體所有，單位和個人只享有土地使用權。根據憲法規(guī)定，土地使用權可以依法轉讓和出租。那么，對于土地使用權上存在的租賃合同，當土地使用權轉讓時，租賃關系仍然有效，即類推適用買賣不違反租賃的原則