一,。銷售不違反租賃原則

銷售不違反租賃原則是，如果出租人在租賃期間將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三方，租賃合同將繼續(xù)對(duì)受讓方第三方有效。買賣不違反租賃是租賃權(quán)物權(quán)的具體表現(xiàn)。《合同法》第229條規(guī)定，“租賃期間，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變化，不影響租賃合同的效力。”。其構(gòu)成要素包括：

（1）租賃物的所有權(quán)在租賃期內(nèi)發(fā)生變化。此處，所有權(quán)變更包括出售、繼承、贈(zèng)與等。（2）承租人無意終止或終止租賃合同。如果承租人明確終止或終止租賃合同，則所有權(quán)與租賃權(quán)之間不存在沖突。租賃財(cái)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變化后，新所有人取代原所有人成為新承租人。原出租人因租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而退出出租人身份。承租人應(yīng)根據(jù)原租賃合同履行其對(duì)新所有人的義務(wù)，抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的關(guān)系抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的關(guān)系是指在抵押權(quán)與租賃權(quán)發(fā)生沖突的情況下，哪個(gè)權(quán)利優(yōu)先的問題。抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系有兩種情況：

（1）租賃權(quán)先發(fā)生，抵押權(quán)后發(fā)生。在這種情況下，《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將租賃財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。”擔(dān)保法解釋第65條規(guī)定：“如果抵押人將租賃財(cái)產(chǎn)抵押，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的有效期內(nèi)，租賃合同對(duì)抵押物受讓人繼續(xù)有效。”《擔(dān)保法解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人出租抵押物的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人出租抵押物時(shí)，抵押人未以書面形式通知承租人該抵押物已經(jīng)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因出租抵押物給承租人造成的損失；抵押人以書面形式通知承租人該財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而造成的損失。“

3.處理承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)之間沖突的原則

民法通則第78條第3款規(guī)定：“共有財(cái)產(chǎn)的每一共有人都有權(quán)要求分割或轉(zhuǎn)讓其份額。但是，在出售時(shí)，其他共有人在相同條件下有優(yōu)先購買權(quán)。“如果共有人轉(zhuǎn)讓其在租賃共有財(cái)產(chǎn)中的份額，承租人的優(yōu)先購買權(quán)與其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)之間將發(fā)生沖突。一般來說，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有所有權(quán)保護(hù)的效力，租賃關(guān)系是一種債權(quán)關(guān)系。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，共有部分人的物權(quán)應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先權(quán)。承租人優(yōu)先購買權(quán)雖然具有債權(quán)物權(quán)的特征，但它畢竟是一種債權(quán)關(guān)系，仍然不能等同于物權(quán)效力。此外，允許其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)有利于該房屋的管理、維修和使用。

4。房屋租賃登記備案依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核合格后，發(fā)給房屋租賃證。當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù)，未取得房屋租賃證的，租賃合同是否有效？《城市房屋租賃管理辦法》沒有明確規(guī)定取得租賃證書，房屋租賃證書是租賃合同法生效的前提。登記備案是房地產(chǎn)管理部門的一項(xiàng)行政行為，不是合同本身生效的重要因素房屋租賃合同訂立后，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，責(zé)令其辦理登記手續(xù)，不得解除租賃合同的效力