【案例詳情】

2008年5月8日，李某和張某向周某借款69萬元，用于業(yè)務，但未能按時歸還。2009年11月3日，周將李和張告上法庭要求償還。11月19日，雙方在法院達成調解協(xié)議。李和張將他們房子的一樓、三樓和四樓抵銷給周償還債務，但雙方尚未辦理房屋轉讓手續(xù)，周一直在一樓做生意。在此期間，在周的委托下，李和張以每月600元的價格將三樓租給了譚。2010年3月12日，李某和張某以19萬元的價格將三樓出售給譚某，并辦理了過戶手續(xù)。同年4月1日，周得知此事，要求李和張向譚買回房子，但他沒有這樣做。周向法院起訴了李、張和譚，裁定房屋買賣合同無效

抵押房地產(chǎn)的銷售是否有效

第一種意見是，如果李和張未經(jīng)授權處置周的房產(chǎn)，且事后未經(jīng)批準，則房屋銷售合同無效

第二種意見是，盡管李和張已償還了合同上的債務該房屋一、三、四層，未辦理房屋所有權轉移手續(xù)，仍享有房屋所有權。夫妻倆與譚先生簽訂的房屋買賣合同有效，轉讓登記已經(jīng)完成。譚已取得三樓房屋所有權

第三種意見認為譚已善意取得該房屋。為了維護交易安全，合同應被視為有效

[評估]

作者同意第三種意見。銷售合同有效，如下所述：

首先，盡管周在本案中沒有辦理過戶手續(xù)，但周仍然取得了房屋所有權。《物權法》第9條規(guī)定：“房地產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記后生效；未經(jīng)登記，不得生效，法律另有規(guī)定的除外。”。《物權法》第28條為“法律另有規(guī)定”，其中規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文件或者人民政府的征收決定造成物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文件或者人民政府的征收決定生效時生效。在本案中，李先生和張先生向周先生支付了房屋款，人民法院的調解書證實了這一點。因此，房屋所有權利第二，本案實際上涉及善意取得制度。《中華人民共和國物權法》關于“善意取得”的第一百零六條明確規(guī)定，無權處分人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權收回；除法律另有規(guī)定外，受讓人有下列情形之一的，取得該房地產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人轉讓該房地產(chǎn)或者動產(chǎn)是善意的；（2） 以合理價格轉讓；（3） 轉讓的房地產(chǎn)或者動產(chǎn)依法應當?shù)怯浀模呀?jīng)登記；不需要登記的，已經(jīng)交付受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得房地產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權的，原所有人有權向無權處分人要求賠償損失。由此，我們可以看出善意取得的三個條件：一是受讓人必須是善意的，不知道轉讓人其無權處分；第二，受讓人支付了合理的價格；三是轉讓的應當?shù)怯浀呢敭a(chǎn)已經(jīng)登記，不需要登記的財產(chǎn)已經(jīng)交付受讓人。這三個條件必須同時滿足。在本案中，當李先生和李太太將房屋抵押給周先生時，他們沒有辦理抵押登記，而購買該房屋的譚先生不知道李先生和李太太無權處分該房屋。Tan A是真正的第三方。此外，譚支付了19萬元的合理對價，并辦理了轉讓手續(xù)。根據(jù)《物權法》的相關規(guī)定，譚某對該房屋的收購完全符合善意收購的條件。因此，從保護善意第三人的合法權益和市場交易安全的角度來看，買賣合同應當視為有效。承擔其他法律責任。

（作者單位：江西省新余市渝水區(qū)人民法院）

作者：黃偉

來源：路霸網(wǎng)