（一）房地產(chǎn)單獨(dú)出售，合同無(wú)效中國(guó)法律規(guī)定，出售房屋必須有兩份完整的證明，即房產(chǎn)證和土地證。因?yàn)榉孔咏ㄔ谕恋厣希栏接谕恋兀运遣豢煞指畹摹Ｒ虼耍?dāng)房屋所有權(quán)通過(guò)出售轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地出售給不同的買(mǎi)受人，或者僅轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

（二）如果產(chǎn)權(quán)未登記轉(zhuǎn)讓，本合同無(wú)效

房屋買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以買(mǎi)賣(mài)雙方向房屋所在地的房屋管理部門(mén)登記轉(zhuǎn)讓為標(biāo)志。否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同將無(wú)法生效，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力將無(wú)法發(fā)生。即使房子已經(jīng)實(shí)際交付，它也是無(wú)效的。因此，只要該房屋尚未正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使出賣(mài)人已收取房?jī)r(jià)并將該房屋交付買(mǎi)受人使用，當(dāng)事人仍可以主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效（三）如果產(chǎn)權(quán)主體存在問(wèn)題，合同無(wú)效

出售房屋的主體必須是房屋所有人。如果非業(yè)主出售他人的房屋，則出售無(wú)效。該房屋的產(chǎn)權(quán)由若干人共同擁有，只有在共同所有人同意的情況下才能出售。出售共有房屋，應(yīng)當(dāng)提交共有人的同意書(shū)。如果一些共有人未經(jīng)其他共有人同意而出售共有房屋，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。

（四）如果侵犯了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則合同無(wú)效。

當(dāng)共有人出售共有房屋時(shí)，共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。出租房屋出售時(shí)，房屋所有人應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指相同的房?jī)r(jià)，包括相同的交付期限和方式的房?jī)r(jià)。如果房屋所有人在出售房屋時(shí)侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，共有人和承租人可以要求法院宣布房屋出售無(wú)效（五）在買(mǎi)賣(mài)城市私人房屋時(shí)存在價(jià)格欺詐、明顯不公平和無(wú)效合同，甲乙雙方按照按質(zhì)定價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私人房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行價(jià)格協(xié)商，經(jīng)房屋所在地房屋管理部門(mén)同意，方可成交。銷(xiāo)售合同生效后，雙方不得因價(jià)格原因無(wú)故后悔，但應(yīng)按合同約定的價(jià)格、期限和方式交付。但是，如果賣(mài)方欺詐或隱瞞房屋質(zhì)量，或在交易后發(fā)現(xiàn)內(nèi)部質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)方可要求與賣(mài)方重新協(xié)商價(jià)格。如協(xié)商不成，買(mǎi)受人可向法院提起訴訟

（六）非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括出售）：1。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的；2.司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法作出查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的裁定；3.依法收回土地使用權(quán)；4.未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，共有房地產(chǎn)；5.所有權(quán)有爭(zhēng)議；6.未依法登記取得所有權(quán)證書(shū)的；7.法律、行政法規(guī)禁止的其他情形

如何處理購(gòu)房合同無(wú)效

如何處理購(gòu)房合同無(wú)效？由于買(mǎi)受人往往是房地產(chǎn)交易中的弱勢(shì)方，合同一般因出賣(mài)人而無(wú)效。根據(jù)中國(guó)法律規(guī)定，有下列情形之一，致使《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的目的不能實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)受人不能取得該房屋的，可以要求解除合同，退還已支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款和利息，賠償損失，并可以要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房屋價(jià)款兩倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未通知買(mǎi)受人，將該房屋抵押給第三人的

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，有下列情形之一，致使合同無(wú)效、解除或者解除的，出賣(mài)人將該房屋賣(mài)給第三人

，買(mǎi)受人可以要求返還已支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款、利息和損失賠償，也可以要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已支付購(gòu)房?jī)r(jià)款兩倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞未取得《商品房預(yù)售許可證》或者提供虛假《商品房預(yù)售許可證》的；（2）故意隱瞞所售房屋已抵押的；（三）故意隱瞞已出售房屋已出售給第三方的事實(shí)，或重新安置房屋以獲得拆遷補(bǔ)償

哪些購(gòu)房合同無(wú)效？如果購(gòu)房合同無(wú)效，它就不能發(fā)揮任何作用。這相當(dāng)于幾張廢紙。因此，在簽訂購(gòu)房合同之前，請(qǐng)律師確認(rèn)是否有效。采購(gòu)合同無(wú)效。當(dāng)買(mǎi)家不知道如何處理時(shí)，最好請(qǐng)律師幫忙。不知道該怎么辦的人可以到律霸去找律師