商品房和普通住房有什么區(qū)別，有什么優(yōu)缺點？

商品房與普通住房的區(qū)別在于土地使用性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。商品房用地年限為40-50年，普通住房用地年限為70年。

2。不同產(chǎn)權(quán)的商品房屬于非普通住房。商住樓一般具有下層商業(yè)網(wǎng)點、上層住宅的特點。普通股住房通常不是這樣。

一般來說，開發(fā)商簽訂土地使用權(quán)合同后，原有的商業(yè)、綜合、住宅等土地規(guī)劃性質(zhì)不能改變。

但針對不同的市場需求，開發(fā)商可以做出不同于原有土地使用性質(zhì)的產(chǎn)品。例如，在商業(yè)性質(zhì)的土地建設產(chǎn)品定位為住宅物業(yè)，或在住宅性質(zhì)的土地建設產(chǎn)品定位為商業(yè)物業(yè)。雖然買受人取得的產(chǎn)權(quán)證仍然是原土地使用權(quán)證，但買受人可以將該房產(chǎn)用于其他用途。

其中，在商業(yè)用地上建設住宅用房是近兩年來開發(fā)商開始采用的一種新興做法，原因是嚴格禁止協(xié)議出讓土地，實行招拍掛，導致住宅供應量大幅減少，價格上漲稀缺。住宅用地上建設寫字樓是大家熟悉的“商品房”（70年產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)品定位是寫字樓，建設標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全是寫字樓的標準）。與原土地用途不同的房地產(chǎn)的優(yōu)缺點如下：

<1。商業(yè)配套設施使用年限為40年，寫字樓使用年限為50年，比住宅70年的使用年限更為嚴重。產(chǎn)權(quán)時間是土地使用權(quán)時間，而不是房屋產(chǎn)權(quán)時間。因為買房后，房子的產(chǎn)權(quán)屬于你，但你只有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。土地所有權(quán)屬于國家。根據(jù)國家規(guī)定，純住宅用地使用權(quán)年轉(zhuǎn)讓年限最長為70年，商業(yè)用地年轉(zhuǎn)讓年限最長為40年。因此，住房只有40年的土地使用權(quán)時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán)收回土地及其附著物。看來50年、70年對現(xiàn)在的業(yè)主影響不大，但由于《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否可以自動續(xù)期，因此購買綜合用地上的商住用房仍存在一定風險。《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期滿自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動產(chǎn)權(quán)屬有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。如果國家開征房產(chǎn)稅和土地增值稅，商品房的標準將高于住宅。多數(shù)房貸方式無法申請公積金貸款，但也有少數(shù)項目可以通過開發(fā)商的努力來完成。另外40年產(chǎn)權(quán)或50年產(chǎn)權(quán)，如使用銀行貸款，只能獲得50%或60%的按揭，最長貸款期限為10年。

4。生活費

根據(jù)公共建筑使用規(guī)定，水、電、暖等使用費用采用商業(yè)價格。因此，購房者在買房時要問清楚。目前，多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)初期采取相應的補救措施，并可按土建價格支付。設計標準不同。公共建筑受朝向、采光、深度等方面的限制較少，而普通住宅則有較高的要求。主要優(yōu)勢如下：

1、在保值上，開發(fā)商可以將土地建設成本高的商品房改為住宅銷售，主要是由于房屋變異性強、風險低、銷售速度快、資金回籠時間短等因素。當然，最關(guān)鍵的原因是區(qū)域性住房的強烈稀缺性，可以實現(xiàn)高利潤價值！因此，人們在購買這類住房時有必要購買，往往是由于缺乏其他選擇，而相應的房產(chǎn)保值也比較好。

2。非住宅房屋的建設標準各不相同。如果按照公共建筑的相關(guān)要求，人防、消防的建設標準較高，對開發(fā)商來說成本會增加，但對購房者的使用影響不大。新的民法典將于2021年1月1日生效。屆時，與民法典相抵觸的規(guī)定將失效，取而代之的是新的司法解釋。民法典（2021年1月1日生效）。

中華人民共和國民法典第359條【建設用地使用權(quán)續(xù)期】住宅建設用地使用權(quán)期滿，自動續(xù)期。續(xù)期費的繳納或者減少，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

非居住建設用地使用權(quán)到期后的續(xù)期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動產(chǎn)權(quán)屬有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。民法典施行前，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條自動延續(xù)。非住宅建設用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動產(chǎn)權(quán)屬有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

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