**由房地產開發公司（以下簡稱**公司）承建的“上水灣社區”共有12棟住宅樓和1棟綜合商務樓，共28部電梯。房地產公司如何承包電梯項目？對方應該提供什么樣的發票？建筑公司的營業稅規定是什么？根據《建筑業企業資質管理條例》（建設部令第159號）第六條的規定，具有施工總承包資質的企業（以下簡稱施工總承包企業）可以承接施工總承包項目。施工總承包企業可以自行實施總承包工程范圍內的全部專業工程，也可以依法將專業工程或勞務作業分包給具有相應資質的專業承包企業或勞務分包企業。具有專業承包資質的企業（以下簡稱專業承包企業）可以依法承攬施工總承包企業和施工單位承包的專業工程。專業承包企業可以自行承擔全部專業工程，也可以依法將勞務分包給具有相應資質的勞務分包企業。因此，**公司可以有兩種選擇。一是將電梯工程納入施工總承包合同并承包出去。二是電梯項目將作為子項目對外承包。

如果**公司將所有項目承包給**公司，則**公司將負責電梯的供應和安裝。一般情況下，**公司將此項目作為專業項目分包給電梯工程公司。與**公司獨立外包相比，增加了總承包商的分包環節。兩者最終都將交由專業的電梯工程公司來完成電梯工程業務。

[法律規定]

假設上述電梯款為440萬元，安裝款為120萬元，如果**公司與電梯制造商作為分包商簽訂電梯采購安裝合同，合同條款規定了設備價格和安裝價格，則分包商是銷售自產貨物同時提供施工服務的納稅人，根據《營業稅法》暫行條例實施細則第七條規定，納稅人從事下列混合銷售活動的，應當分別計算應稅勞務和銷售貨物的營業額，并對應稅勞務的營業額征收營業稅：，銷售貨物不征收營業稅；未單獨核算的，應稅勞務的營業額由主管稅務機關核定：（一）提供建筑勞務銷售自產貨物的行為；（二）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

國家稅務總局《關于納稅人銷售自產商品同時提供建筑服務有關稅收問題的通知》（國家稅務總局2011年第23號通知）規定，納稅人銷售自產商品同時提供建筑服務分時向主管建筑服務的地方稅務機關提供組織所在地國家主管稅務機關出具的屬于從事貨物生產的單位或者個人的完稅證明。主管建筑業的地方稅務機關憑納稅人持有的證明，按照本公告有關規定計算征收營業稅。因此，如果電梯生產企業能提供組織所在地國家稅務主管部門出具的證明，則只能開具120萬元的安裝工程施工發票，開具440萬元的電梯款增值稅普通發票。向**公司提供這兩種發票。

作為總承包方，由于總承包合同中包含電梯工程的金額，所以總承包方通常向發包方全額開具發票，發包方通常只認可總承包方開具的發票。在這種情況下，**公司將向**公司全額開具560萬元的建筑業發票（如果是稅務局開具的，需要持有分包商和分包商的發票、完稅憑證等）。

需要注意的一個問題是總承包商**公司已經向**公司開具了全額施工發票，那么**公司應該如何納稅？普通增值稅發票上記載的440萬元電梯款是否為差額納稅的有效抵扣憑證？

在現實生活中，我們對可以從分包工程款中扣除的差價稅沒有異議，但對于是否允許總承包方從分包工程的增值稅總發票中扣除差價，存在較大爭議。根據營業稅暫行條例第五條第三款的規定，納稅人將建設工程分包給其他單位的，營業額為納稅人取得的價款總額和價款外支出扣除支付給其他單位的分包價款后的余額。第五條第三款雖有明確規定，但一些稅務機關往往同意按勞務余額納稅的觀點，不承認該商品。事實上，相關稅收規定并沒有限制分包合同價款的構成，也沒有規定自產商品的價款不得從分包合同價款中扣除。根據混合銷售的定義（如果同一銷售行為同時涉及應稅勞務和貨物，則為混合銷售行為），由于在提供建筑服務的同時銷售自產貨物是一種特殊的混合銷售行為，我們不能將同一銷售行為分開，因為他們分別繳納增值稅和營業稅兩種不同的稅種人為地劃分了相同的銷售行為。我們應該認識到它的整合，認識到它是一個完整的分包項目。因此，**公司營業稅的計稅基礎為合同總價扣除560萬元后的余額。

如果**公司與電梯供應商簽訂了兩份合同，即440萬元的電梯采購合同和120萬元的電梯安裝工程公司安裝合同。**作為總承包方，該公司拿到了440萬元的增值稅發票，然后委托電梯工程公司安裝電梯。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十六條規定，納稅人提供建筑服務（不含裝修服務）的營業額，除本細則第七條外，還應當包括原材料價格，本工程使用的設備及其他材料、動力，但不包括施工方提供的設備價格。因此，雖然電梯工程公司只取得了120萬元的電梯安裝收入，開具了120萬元的施工發票，但其營業稅的計稅基礎為440+120=560（萬元），應納稅額為560×3%=16.8萬元。在這種情況下，如果合同主體發生變化，**公司直接購買電梯，然后**公司將電梯交給電梯工程公司安裝，則這種行為屬于施工方按稅法提供設備的情形。施工方提供的設備價格不計入營業稅計稅基礎，無需繳納營業稅。這樣就可以節省440×3%=13.2萬元的稅收，而且這種稅收節約的好處可以通過協商由有關各方分享。

這兩種方式電梯工程造價560萬元。即**公司收到增值稅發票440萬元，施工發票120萬元，**公司收到施工發票560萬元。

對于直接承包電梯項目的**公司，所涉及的稅收政策與上述分析類似。只是，與電梯工程公司有直接聯系的人已經被雇主**公司取代了。**公司可直接與電梯生產廠家簽訂電梯采購安裝合同，與生產廠家或經銷商簽訂采購合同，與其他有資質的安裝公司簽訂安裝合同。增值稅普通發票440萬元，施工發票120萬元由**公司直接收取。你知道嗎